TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Aurore FRANCELLE
Maître Ayham SABRA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/00128 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBXFW

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [S] [Y] [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Ayham SABRA avocat au barreau de Paris vestiaire A757

DÉFENDERESSE
S.A.R.L. CBCAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de Paris vestiaire P0422

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/00128 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBXFW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 13 et 14 janvier 2025 à effet au 25 janvier 2025, la société CBCAT a consenti à Mme [S] [Y] [B] un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1890 euros, charges incluses. Un dépôt de garantie de 3780 euros a été versé à la bailleresse.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 25 janvier 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, le conseil de Mme [S] [Y] [B] a mis en demeure la société CBCAT de conclure un contrat conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et de régulariser les irrégularités du contrat, d’installer un dispositif de chauffage permettant de contrôler la température de la chambre, de proposer un solution pour stocker le mobilier et permettre à Mme [S] [Y] [B] d’installer ses propres meubles, et de réparer son préjudice à la somme de 8818,37 euros, à parfaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mars 2025 reçu le 2 avril 2025, le conseil de Mme [S] [Y] [B] a notifié à la société CBCAT la résolution immédiate du contrat de location compte tenu des irrégularités, infractions, manquements et inéxécutions et l’a mise en demeure de restituer les sommes versées et de réparer le préjudice subi à hauteur de 8818,37 euros.

Un état des lieux de sortie a été établi le 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025, Mme [S] [Y] [B] a assigné la société CBCAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– à titre principal, condamner la société CBCAT à lui verser les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025, date de la mise en demeure,
* 8818,37 euros en restitution des sommes versées dans le cadre du contrat de location, dont le dépôt de garantie,
* 1890 euros à parfaire en majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie, à parfaire,
– à titre subsidiaire, condamner la société CBCAT à réparer le préjudice de Mme [S] [Y] [B] en lui versant les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025, date de la mise en demeure,
* 426,77 euros en réparation du préjudice lié au loyer payé pour 7 jours de janvier 2025,
* 1890 euros en réparation du préjudice lié au loyer payé pour février 2025,
* 2721,60 euros en réparation du préjudice lié à la somme versée au titre des honoraires de l’agence immobilière mandataire de la bailleresse,
* 3780 euros en réparation du préjudice et/ou restitution du dépôt de garantie versée,
* 1890 euros en majoration relative à la restitution tardive du dépôt de garantie,
– à titre très subsidiaire, condamner la société CBCAT à verser à Mme [S] [Y] [B] la somme de 5670 euros en restitution du dépôt de garantie et majorations, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025, date de la mise en demeure,
– en tout état de cause, condamner la société CBCAT aux entiers dépens ainsi qu’au versement de la somme de 3000 euros à Mme [S] [Y] [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 27 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 2 juillet 2026, Mme [S] [Y] [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1103, 1240, 1241,1719, 1226 et 1229 du code civil, elle a indiqué que le contrat relevait des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il se rapportait à son habitation principale et que la bailleresse avait manqué à ses engagements contractuels, ce qui avait justifié la résolution du contrat par ses soins. Subsidiairement, elle a indiqué que la bailleresse avait manqué à ses engagements contractuels ce qui justifiait l’attribution de dommages et intérêts. Elle a également soutenu à titre très subsidiaire qu’il n’était pas justifié des retenues opérées sur le dépôt de garantie.

La société CBCAT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de:
– juger que la résidence de Mme [S] [Y] [B] est située [Adresse 4],
– juger que le contrat de location en date du 14 janvier 2025 est un contrat portant sur un logement à usage de résidence secondaire situé [Adresse 3],
– juger que le contrat de location du 14 janvier 2025 est soumis aux seules dispositions du code civil et à titre subsidiaire, qu’il ne comporte aucune stipulation qui serait contraire à la loi du 6 juillet 1989,
– juger que la société CBCAT n’a pas manqué à ses obligations contractuelles relatives au chauffage de l’appartement et à l’espace de stockage dans la cave,
– juger que Mme [S] [Y] [B] est débitrice de la somme de 2772 euros au titre du solde des loyers et charges du mois de mars 2025 et de la première quinzaine du mois d’avril 2025,
– juger que la société CBCAT a exposé des frais de remise en état d’un montant de 4140,05 euros,
– ordonner la compensation de ces sommes avec le dépôt de garantie d’un montant de 3780 euros,
– condamner en conséquence Mme [S] [Y] [B] à la somme de 360,67 euros au titre du solde restant dû correspondant aux dépenses engagées du fait de ses manquements contractuels,
– juger que la société CBCAT est un tiers à la relation contractuelle entre Mme [S] [Y] [B] et la société CIRCOURT dans l’établissement des honoraires d’agence de sorte qu’il ne lui appartient pas de rembourser des frais d’agence qui auraient été réglés,
– condamner Mme [S] [Y] [B] à la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,
– ordonner la capitalisation des intérêts,
– condamner Mme [S] [Y] [B] à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1103, 1104, 1130, 1199, 1212, 1226, 1231-1, 1343-1, 1347, 1719 et suivants du code civil, de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, elle a soutenu que le logement litigieux était l’habitation secondaire de Mme [S] [Y] [B], que celle-ci ne démontrait aucun manquement de la part de la bailleresse alors qu’elle restait devoir une somme après déduction du dépôt de garantie des loyers impayés et dégradations locatives.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION
Il convient de rappeler que les demandes de dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur la demande au titre de la résolution du contrat

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
L’article 1224 du code civil prévoit que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
L’article 1229 du code civil prévoit que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge, soit au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie; dans ce cas , la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1111-1 du code civil, le contrat à exécution instantanée est celui dont les obligations peuvent s’exécuter en une prestation unique. Le contrat à exécution successive est celui dont les obligations d’au moins une partie s’exécutent en plusieurs prestations échelonnées dans le temps.

En l’espèce, Mme [S] [Y] [B] soutient que la résolution du contrat est justifiée par le non respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 auquel devait être soumis le contrat de bail et par le non respect par la bailleresse d’engagements contractuels essentiels. Elle sollicite de ce fait la restitution de l’ensemble des sommes versées.

Or, le contrat de bail est un contrat à exécution successive qui ne peut donner lieu à résolution mais uniquement à résiliation. Mme [S] [Y] [B] n’est ainsi pas fondée à solliciter la restitution des sommes versées par elle en exécution du contrat.

Elle sera déboutée de sa demande principale, sans qu’il soit besoin d’évoquer les dipositions auxquelles le bail était ou devait être soumis et le respect de ses obligations par la bailleresse.

Sur la demande au titre de la réparation d’un préjudice

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

En l’espèce, Mme [S] [Y] [B] soutient que la société CBCAT n’a pas respecté deux conditions essentielles du contrat de bail.

La première est que la locataire devait impérativement contrôler la température du chauffage pour des raisons médicales, ce qu’elle n’a pas pu faire. Or, aucun élément antérieur à la conclusion du contrat ne démontre qu’il s’agissait pour Mme [S] [Y] [B] d’une condition essentielle du contrat et que la bailleresse en était informée. Le bail ne fait pas mention de cette condition. L’état des lieux d’entrée en date du 25 janvier 2025 mentionne l’absence de bouton de réglage mais cette mention n’est pas de nature à démontrer que le réglage du chauffage était une condition essentielle du contrat. La première fois où il en est fait mention figure dans un message de Mme [S] [Y] [B] en date du 27 janvier 2025 dans lequel elle indique qu’il lui avait été assuré qu’elle pourrait contrôler le chauffage. Ces propos, sans autre élément, sont purement déclaratifs. Contrairement à ce qu’indique la demanderesse, l’absence de contestation dans la réponse de la bailleresse sur le fait qu’il s’agissait d’une condition essentielle du contrat n’équivaut pas à une reconnaissance de sa part sur le fait qu’il y avait sur ce point un accord des parties. Mme [S] [Y] [B] n’apporte en outre aucun élément sur une difficulté médicale, et encore moins qu’elle ait été portée à la connaissance de la bailleresse. Enfin, l’absence de contrôle thermique ne rend aucunement la chambre impropre à l’habitation au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du décret du 30 janvier 2002.

La seconde est que la locataire devait pouvoir entreposer les meubles de l’appartement dans la cave pour installer les siens. Mme [S] [Y] [B] verse aux débats un message en date du 3 janvier 2025 avec la gestionnaire dans lequel il est question de pouvoir entreposer les meubles du salon dans la cave. Dans une réponse en date du 6 janvier 2025, il est indiqué à Mme [S] [Y] [B] que la propriétaire en est d’accord. Il est précisé dans un message en date du 21 janvier 2025 que la cave peut contenir les meubles si ils sont démontés. Il n’est ainsi pas démontré qu’un accord existait sur le stockage de l’ensemble des meubles de l’appartement, mais uniquement sur ceux du salon. En outre, Mme [S] [Y] [B] affirme que la cave était trop exigüe pour répondre à sa demande, mais elle ne verse aucun élément à l’appui de ses dires.

Mme [S] [Y] [B] ne démontre pas que la bailleresse n’a pas respecté une condition essentielle du contrat.

Dès lors, Mme [S] [Y] [B] sera déboutée de sa demande au titre de la réparation d’un préjudice.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de l’article 1730 du code civil s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, que celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que Mme [S] [Y] [B] a versé la somme de 3780 euros au titre du dépôt de garantie conformément au bail conclu. Mme [S] [Y] [B] sollicite qu’il lui soit restitué, et qu’il lui soit versé des majorations de retard. La société CBCAT indique avoir conservé le dépôt de garantie au titre de loyers impayés, d’une facture d’électricité et de dégradations locatives, Mme [S] [Y] [B] restant lui devoir la somme de 360,67 euros après compensation.

S’agissant des loyers, la société CBCAT justifie d’un courriel en date du 7 mars 2025 ainsi que d’un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel elle sollicite le paiement du loyer et des charges pour l’échéance du mois de mars 2025. S’agissant du loyer du mois d’avril 2025 à hauteur de 882 euros, elle ne communique aucun élément. Mme [S] [Y] [B] ne conteste toutefois pas ne pas avoir payé les loyers des mois de mars 2025 et d’avril 2025 mais justifie cette absence de paiement par les manquements de la bailleresse ainsi que par la date de remise des clés qu’elle avait proposée, soit le 7 avril 2025. Toutefois, comme il a été vu, aucun manquement n’est imputable à la bailleresse. Les clés ont par ailleurs été restituées le 14 avril 2025. Mme [S] [Y] [B] est donc redevable des loyers et charges jusqu’au 14 avril 2025. L’impayé locatif est ainsi arrêté à la somme de 2772 euros.

S’agissant de la facture d’électricité, la société CBCAT affirme avoir remboursé la précédente locataire de l’appartement de la somme de 320,92 euros, cette dernière l’ayant payée alors que son bail avait pris fin et que le logement était loué par Mme [S] [Y] [B]. Si la société CBCAT verse aux débats une facture TOTALENERGIES, elle ne justifie aucunement avoir elle-même procédé à son paiement.

S’agisant des dégradations locatives, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, établis contradictoirement. Ce dernier mentionne « linge à nettoyer, ménage à faire », ce qui n’est pas le cas dans l’état des lieux d’entrée. La société CBCAT justifie du paiement de la somme de 768,90 euros pour une intervention de ménage complet le 24 avril 2025. Elle justifie également du nettoyage de linge par trois factures ou tickets de paiement pour un montant total de 76,31 euros. En revanche, les achats de linge n’ont pas à être supportés par Mme [S] [Y] [B] en l’absence d’indication sur l’état des lieux de sortie. La somme de 845,21 euros peut ainsi être mise à la charge de Mme [S] [Y] [B].
Dès lors, la société CBCAT a à bon droit retenu la somme de 3617,21 euros (2272+845,21). Elle devra donc restituer la somme de 162,79 euros (3780-3617,21) à Mme [S] [Y] [B].
S’agissant du retard dans la restitution du dépôt de garantie, Mme [S] [Y] [B] se fonde sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable en l’espèce. Il ressort du contrat de bail que le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois du départ du locataire et qu’à défaut, le solde restant dû produira intérêts au taux légal. Les lieux ont été restitués le 14 avril 2025 et le dépôt de garantie devait ainsi être restitué au maximum le 14 juin 2025. Les intérêts commenceront ainsi à courir à compter de cette date.
Sur la demande dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, la société CBCAT indique avoir subi un préjudice du fait des manquements de Mme [S] [Y] [B] à ses obligations de locataire et du fait de la rupture anticipée du contrat.
La rupture antipée du contrat de bail par la voie de la résolution et non d’un congé, asns qu’une faute de la bailleresse soit démontrée, a nécessairement causé un préjudice à celle-ci, contrainte de rechercher un nouveau locataire de façon prématurée et sans bénéficier du préavis contractuellement prévu. De plus, Mme [S] [Y] [B] n’a pas respecté plusieurs obligations du contrat de bail.
Le préjudice de la société CBCAT sera entièrement réparé par le versement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [S] [Y] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société CBCAT la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société CBCAT à payer à Mme [S] [Y] [B] la somme de 162,79 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2025,

DEBOUTE Mme [S] [Y] [B] de l’ensemble de ses autres demandes,

CONDAMNE Mme [S] [Y] [B] à verser à la société CBCAT la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [S] [Y] [B] à payer à la société CBCAT la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [Y] [B] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge