Certificats d’urbanisme : contestation des décisions préfectorales et recours possibles

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante,

Procédure contentieuse antérieure :

M. A… B… et Mme C… B… ont demandé au tribunal administratif de Rouen d’annuler les trois certificats d’urbanisme opérationnels du 28 octobre 2021 par lesquels le préfet de la Seine-Maritime a déclaré non réalisables leurs projets consistant en la réalisation d’une maison d’habitation sur chacune des parcelles cadastrées section B n° 711, n° 712 et n° 725 sur le territoire de la commune d’Hodeng-Hodenger.

Par un jugement n° 2201503 du 7 décembre 2023, le tribunal administratif de Rouen a rejeté leurs demandes.

Procédure devant la Cour :

Par une requête enregistrée le 5 février 2024, M. A… B… et Mme C… B…, représentés par Me Demay, demandent à la cour :

1. d’annuler ce jugement ;
2. d’annuler les trois certificats d’urbanisme opérationnels du 28 octobre 2021 ;
3. de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

• les décisions sont illégales dès lors qu’ils étaient titulaires de certificats tacites depuis le 22 juillet 2022 ;
• le préfet de la Seine-Maritime a commis une erreur de fait et d’appréciation au regard de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme dès lors que les terrains appartiennent à une zone urbanisée de la commune et qu’ils sont desservis par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement ;
• ils ont bénéficié de certificats d’urbanisme le 18 septembre 2013 qui considéraient que leur terrain se trouvait dans une zone actuellement urbanisée de la commune.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 juillet 2025, le ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code des relations entre le public et l’administration ;
• le décret n° 2014-1299 du 23 octobre 2014 ;
• le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 27 novembre 2025 :

• le rapport de Mme Potin, première conseillère ;
• les conclusions de M. Degand, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par trois demandes du 22 mai 2021, la société civile professionnelle (SCP) Christine Rousselin-Disarbois, Amélie Obert, et Peggy Camus, notaires à Gournay-en-Bray, a sollicité pour le compte de Mme B…, la délivrance de certificats d’urbanisme opérationnels pour trois terrains destinés à accueillir la construction d’une maison individuelle sur chacune des parcelles cadastrées section B n°711, 712 et 725 sur le territoire de la commune de Hodeng-Hodenger. Par trois décisions du 28 octobre 2021, le préfet de la Seine-Maritime a délivré trois certificats d’urbanisme déclarant non-réalisables les opérations concernant les terrains cadastrés section B parcelle n°711, 712 et 725. M. et Mme B… ont formé le 4 décembre 2021 des recours gracieux à l’encontre de chacune de ces décisions, lesquels ont été rejetés par décision du 14 février 2022. M. et Mme B… interjettent appel du jugement n° 2201503 du 7 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Rouen a rejeté leurs demandes tendant à l’annulation de ces trois certificats d’urbanisme opérationnels négatifs.

Sur le bien-fondé du jugement :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme :  » Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (…) « . L’article R. 410-12 du même code dispose que  » À défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article. « . Le tableau annexé au décret n° 2014-1299 du 23 octobre 2014 relatif aux exceptions à l’application du principe  » silence vaut acceptation  » que le silence gardé par l’administration saisie d’une demande de certificat d’urbanisme sur le fondement du b) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme vaut, au terme d’un délai de deux mois, décision de rejet lorsque ce certificat d’urbanisme est délivré au nom de l’État. Enfin, aux termes du premier alinéa de l’article R. 410-17 dudit code :  » Le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé. « 

3. Les appelants font valoir que trois certificats d’urbanisme opérationnels déclarant les terrains en zone actuellement urbanisée de la commune ont été délivrés le 18 septembre 2013 concernant les parcelles en cause. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’ils aient fait l’objet de prorogation dans les conditions de l’article R. 410-17 du code de l’urbanisme précité et leur validité a donc expiré le 18 mars 2015. Les appelants ne sont donc pas fondés à s’en prévaloir.

4. En deuxième lieu, il résulte des dispositions combinées des articles L. 410-1 et R. 410-12 du code de l’urbanisme et du décret du 23 octobre 2014 que le certificat d’urbanisme négatif tacite résultant du silence gardé par l’autorité compétente a pour seul effet de faire obstacle à ce que l’administration, pendant une période de 18 mois à compter de la naissance de ce certificat, puisse invoquer, pour le terrain sur lequel porte ce dernier, des dispositions d’urbanisme, des taxes ou participations d’urbanisme ou des limitations administratives au droit de propriété autres que celles qui existaient à la date de ce certificat, à l’exception des dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. En délivrant, postérieurement à un tel certificat tacite, un certificat se bornant à indiquer que le terrain ne peut être utilisé pour réaliser l’opération envisagée en raison des dispositions d’urbanisme qui lui sont applicables, l’administration, sauf dans l’hypothèse où elle opposerait ainsi des dispositions d’urbanisme entrées en vigueur après la naissance du certificat tacite, ne retire à ce dernier aucun des effets de droit qui lui sont attachés et ne peut, dès lors, être regardée comme procédant à son retrait.

5. En l’espèce, les trois certificats d’urbanisme négatifs tacites nés le 22 juillet 2021 du silence gardé par le préfet de la Seine-Maritime sur les demandes présentées le 22 mai 2021 ont pour seul effet de garantir un droit à voir les demandes de permis de construire déposées durant les dix-huit mois qui suivent, examinées au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat et non de se prononcer sur la faisabilité des opérations envisagées au regard de ces mêmes dispositions. Ainsi, le préfet de la Seine-Maritime pouvait, par les trois certificats d’urbanisme datés du 28 octobre 2021, d’une part se prononcer sur les projets qui lui étaient présentés en retenant que les opérations portant sur la construction d’une maison d’habitation sur chacune des trois parcelles en cause n’étaient pas réalisables dès lors que les terrains sur lesquels l’opération est envisagée sont situés dans une partie actuellement non urbanisée de la commune en application de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme et d’autre part, maintenir explicitement sur le fondement des certificats d’urbanisme tacites les droits applicables aux terrains en cause en application de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions et contrairement à ce que soutiennent les appelants, le préfet n’a pas procédé au retrait des certificats d’urbanisme tacites.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme :  » En l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. »

7. Les dispositions de l’article L. 111-3 précitées interdisent en principe, en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées  » en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune « , soit en dehors des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu’en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par les dispositions de l’article L. 111-4 du code de l’urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d’étendre l’urbanisation de la commune à des parties encore non urbanisées. Pour apprécier si un projet a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées.

8. Il y a lieu d’écarter, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges le moyen selon lequel le préfet de la Seine-Maritime a méconnu les dispositions de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme et qu’il a entaché ses décisions d’une erreur d’appréciation en délivrant des certificats d’urbanisme déclarant non réalisables les opérations projetées sur les parcelles en cause.

9. Par suite, M. et Mme B… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a rejeté leur demande.

Sur les frais de l’instance :

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par M. et Mme B… soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. et Mme B… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A… B…, Mme C… B… et au ministre de la ville et du logement.

Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025 à laquelle siégeaient :

• Mme Ghislaine Borot, présidente de chambre,
• M. François-Xavier de Miguel, président-assesseur,
• Mme Marjolaine Potin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

La rapporteure,

Signé : M. Potin

La présidente de la 1ère chambre,

Signé : G. Borot

La greffière,

Signé : N. Roméro

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

Pour expédition conforme,

La greffière en chef,

Par délégation,

La greffière,

Nathalie Roméro

N°24DA00228