Permis de construire : incompatibilité avec l’urbanisme et régularisation contestée

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. F… C…, Mme B… I…, M. P… N…, Mme G… N…, M. L… M…, Mme D… E…, M. H… J…, M. A… Q…, M. R… O… et Mme K… O… ont demandé au tribunal administratif de Lyon d’annuler l’arrêté du 9 août 2021 par lequel le maire de la commune de Crozet a délivré à la société European Homes 164 un permis de construire en vue de l’édification d’un ensemble de soixante logements sur un terrain situé rue de la Montagne, route de Villeneuve, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Par un jugement n° 2201014 du 15 novembre 2022, le tribunal, faisant application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, a partiellement annulé ce permis, en tant qu’il était incompatible avec les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP)  » Crozet – Villeneuve  » du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUi-H) du Pays de Gex.

Procédure devant la cour

Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 16 janvier, 6 avril et 16 juin 2023, M. F… C…, Mme B… I…, M. P… N…, Mme G… N…, M. L… M…, Mme D… E…, M. H… J… et M. A… Q…, représentés par Me Combaret, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1. d’annuler ce jugement du 15 novembre 2022 en tant qu’il n’a annulé que partiellement l’arrêté du 9 août 2021 ;
2. d’annuler cet arrêté en totalité, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux ;
3. d’annuler l’arrêté du 8 février 2023 par lequel le maire de Crozet a délivré à la société European Homes 164 un permis de construire modificatif ;
4. d’annuler l’arrêté du 8 février 2023 par lequel le maire de Crozet a autorisé la société European Homes 164 à aménager un établissement recevant du public dans le bâtiment A de son projet de construction ;
5. de mettre à la charge de la commune de Crozet et de la société European Homes 164 une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

En ce qui concerne l’arrêté du 9 août 2021 :

• le projet est incompatible avec les dispositions de l’OAP sectorielle  » Crozet-Villeneuve « , en ce qu’il prévoit un aménagement du secteur en une tranche unique, en ce qu’il comporte six bâtiments dont le faîtage est perpendiculaire aux courbes de niveaux et non parallèle à ces courbes, en méconnaissance des principes d’aménagement fixés par l’OAP, en ce qu’il ne comporte aucun local permettant d’accueillir des services ou commerces, en ce qu’il contrarie l’un des objectifs de l’OAP dans la mesure où il ne permet pas  » la création d’un espace ouvert au public  » et méconnaît ainsi l’emplacement réservé n° 2 et en ce qu’il contrarie l’objectif de l’OAP de  » veiller à l’intégration urbaine et paysagère de l’opération  » par la création d’un espace paysager central aménagé le long de la nouvelle voie centrale ;
• il méconnaît l’article UG7 du règlement du PLUi-H du Pays de Gex ;

En ce qui concerne l’arrêté du 8 février 2023 portant permis de construire de régularisation :

• il ne procède pas à la régularisation du projet en ce qui concerne le phasage de l’opération et l’aménagement d’un espace ouvert au public et consacré à l’accueil de services ou commerces ;
• le projet est incompatible avec les dispositions de l’OAP  » Crozet-Villeneuve  » dans la mesure où il ne permet pas  » la création d’un espace ouvert au public  » et méconnaît ainsi l’emplacement réservé n° 2 et en ce qu’il contrarie l’objectif de l’OAP de  » veiller à l’intégration urbaine et paysagère de l’opération  » par la création d’un espace paysager central aménagé le long de la nouvelle voie centrale.

Par un mémoire enregistré le 10 mai 2023, la société European Homes 164, représentée par Me Soler-Couteaux, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 16 mai 2023, la commune de Crozet, représentée par Me Mariller, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge in solidum de M. C… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 27 octobre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l’arrêt était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité des conclusions à fin d’annulation dirigées contre l’arrêté du 8 février 2023 par lequel le maire de la commune de Crozet a autorisé la société European Homes 164 à aménager un établissement recevant du public dans le bâtiment A de son projet de construction, dès lors que ces conclusions sont nouvelles en appel.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

• le rapport de Mme Mauclair, présidente assesseure ;
• les conclusions de Mme Burnichon, rapporteure publique ;
• et les observations de Me Combaret, représentant M. C… et autres, de Me Tardieu, représentant la commune de Crozet et de Me Erkael, représentant la SCCV European Homes 164.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 août 2021, le maire de la commune de Crozet a délivré à la société European Homes 164 un permis de construire soixante logements, d’une surface de plancher totale de 5 277 m², sur un terrain situé rue de la Montagne, route de Villeneuve. Le 10 juin 2022, le maire de Crozet a délivré à la société pétitionnaire un permis de construire modificatif intégrant un projet de constitution d’une association syndicale libre et portant sur la surface affectée aux logements sociaux. Par un jugement du 15 novembre 2022, le tribunal administratif de Lyon, à la demande de M. C… et d’autres requérants, faisant application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, a partiellement annulé le permis du 9 août 2021, en tant que le projet était incompatible avec les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP)  » Crozet-Villeneuve  » du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUi-H) du Pays de Gex, dans les conditions relevées au point 17 du jugement. M. C…, Mme I…, M. et Mme N…, M. M…, Mme E…, M. J… et M. Q… relèvent appel de ce jugement en tant qu’il n’a annulé que partiellement l’arrêté du 9 août 2021 et demandent, en outre, l’annulation de l’arrêté du 8 février 2023 accordant un permis de régularisation et de l’arrêté du 8 février 2023 par lequel le maire de la commune de Crozet a autorisé la société European Homes 164 à aménager un établissement recevant du public dans le bâtiment A de son projet de construction.
2. Sur la recevabilité des conclusions d’appel dirigées contre l’arrêté du 8 février 2023 autorisant l’aménagement d’un établissement recevant du public :

Ainsi que les parties en ont été informées en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, les conclusions dirigées par M. C… et autres contre l’arrêté du 8 février 2023 par lequel le maire de la commune de Crozet a autorisé la société European Homes 164 à aménager un établissement recevant du public dans le bâtiment A de son projet de construction, distinct des autorisations de construire contestées, sont irrecevables, dès lors qu’il s’agit de conclusions nouvelles en appel et doivent, par suite, être rejetées.

3. Sur la légalité du permis de construire du 9 août 2021 :

En premier lieu, aux termes de l’article UG 7 du PLUi-H du Pays de Gex :  » (…) Tout projet nécessitant la création de plus de 25 places de stationnement en surface doit être organisé sous forme de sous-ensembles de 10 places de stationnement au maximum intégrant un traitement paysager et des aménagements piétons de qualité. / (…) / les parcs de stationnement en surface doivent être plantés d’un arbre de haute tige pour 4 places de stationnement. Les arbres seront plantés au sein de l’espace de stationnement des véhicules et peuvent être regroupés en bosquets. (…). « 

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit des sous-ensembles de deux à sept places de stationnement, séparés par des espaces plantés d’arbres. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les places de stationnement prévues au Nord-Est des bâtiments A et B sont réparties en sous-ensembles d’au plus quatre places, lesquels sont séparés par des arbres de haute tige. Par ailleurs, le plan de masse du projet matérialise une liaison piétonne qui débouche sur des trottoirs, lesquels longent notamment les places de stationnement des bâtiments A et B et sont reliés aux accès de ces bâtiments. Dans ces conditions, le projet ne méconnaît pas les dispositions précitées de l’article UG 7 du règlement du PLUi-H du Pays de Gex.

En second lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme :  » Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. « . L’article L. 152-1 du même code dispose que :  » L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. « .

Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

Le PLUi-H du Pays de Gex comporte une OAP sectorielle  » Crozet-Villeneuve « , applicable dans le périmètre d’assiette du projet litigieux, dont les enjeux et objectifs sur le secteur de Villeneuve consistent notamment à garantir un développement urbain cohérent au sein d’une dent creuse du territoire. Cette OAP précise qu’elle doit  » aménager cette dent creuse en tenant compte de son environnement proche en matière de densité « ,  » permettre la création d’un espace ouvert au public et consacré à l’accueil de services ou commerces « ,  » veiller à l’intégration urbaine et paysagère de l’opération « ,  » assurer un accès sécurisé au site depuis la route de Villeneuve  » et  » permettre des liaisons piétonnes au sein de l’opération « . Enfin, le schéma d’aménagement de l’OAP prévoit notamment que le bâtiment donnant sur la placette publique comprendra un espace non clos et ouvert au public, et un rez pouvant accueillir des services ou commerces et matérialise son emplacement.

L’OAP prévoit, au titre des principes d’aménagement, outre la création d’une soixantaine de logements, une ouverture en deux tranches avec opération d’ensemble sur la totalité de chaque tranche, la première devant permettre la création de quarante logements, dont la totalité des logements sociaux, et la seconde celle d’une vingtaine de logements. Si le projet de la société European Homes 164, tel qu’autorisé par le maire de Crozet, porte sur la totalité de l’opération et sur l’aménagement de l’ensemble du secteur de l’OAP, une telle circonstance n’est toutefois pas, à elle seule, de nature à contrarier les objectifs de l’OAP alors que ce principe d’aménagement en deux tranches n’a pour objet que de garantir la réalisation de la première tranche qui présente des enjeux plus importants en termes démographique et social.

Au titre de l’insertion urbaine, architecturale et paysagère, l’OAP précise que l’implantation des bâtiments se fera préférentiellement Nord/Sud et que le faîtage des constructions devra être parallèle aux courbes de niveau. Si le projet litigieux prévoit une implantation et un faîtage perpendiculaires à ces courbes de niveau pour six des maisons individuelles à construire, il ressort toutefois du schéma de principe de l’OAP et de sa légende que, d’une part, le principe de l’orientation des faîtages ne concerne que l’habitat de type collectif et, au surplus, n’a à être respecté que dans l’esprit et, d’autre part, que l’implantation des constructions dans le sens Nord/Sud est seulement préférentielle. Par suite, compte tenu du nombre limité de constructions concernées par une orientation différente des préférences émises par l’OAP, le projet en litige n’en contrarie pas les objectifs.

L’OAP prévoit, en outre, la réalisation d’une place publique de proximité au niveau de l’intersection entre la route de Villeneuve et la voie communale n° 10. Il est constant, d’une part, que le projet de la société European Homes 164 comporte, à cet emplacement, la création d’un espace collectif central, aménagé sous forme de place et arboré et qui longe la voie d’accès principale aux immeubles d’habitation. D’autre part, si la commune a instauré, sur les parcelles cadastrées section E n°s 305 et 307 et sur une portion des parcelles n°s 308, 1024 et 1025, un emplacement réservé relatif à l’aménagement d’espaces publics (voirie et place), seules les parcelles E 308 et E 1024 sont incluses dans le terrain d’assiette du projet contesté. Au demeurant, le projet prévoit, sur les portions des parcelles E 308 et E 1024 concernées par l’emplacement réservé, la réalisation de l’espace collectif central. Ainsi, le projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé.

De plus, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ressort de la notice du dossier de demande de permis de construire que le projet prévoit l’aménagement d’une coulée verte, espace paysager central, le long de la voirie, ainsi qu’une aire de rencontre en lien avec le secteur de la rue de la Côte, un espace collectif à proximité de l’entrée du site et un espace dédié aux jardins partagés. Le plan de masse matérialise en outre le long de la quasi-totalité de la voie centrale du projet les plantations d’arbustes, de haies paysagères et d’arbres de hautes tiges. De nombreuses autres plantations sont également prévues le long des voies secondaires, ainsi que des jardins partagés, une aire de rencontre avec le secteur de la rue de la Côte et un espace collectif de proximité à l’entrée du site. Par suite, le projet autorisé par le permis de construire initial ne contrarie pas l’objectif de l’OAP de  » veiller à l’intégration urbaine et paysagère de l’opération « .

Enfin, ainsi que l’a retenu le tribunal dans son jugement, qui n’est pas contesté sur ce point, le projet autorisé par le permis initial du 9 août 2021 ne prévoit pas, contrairement aux objectifs de l’OAP, de rez pouvant accueillir des services ou commerces. Il est ainsi incompatible, dans cette mesure, avec l’OAP dès lors qu’il en contrarie l’un des objectifs structurants.

4. Sur la légalité du permis de construire de régularisation :

En premier lieu, les requérants soutiennent que le permis de construire délivré le 8 février 2023 n’a pas régularisé le projet en ce qui concerne l’aménagement d’un espace ouvert au public et consacré à l’accueil de services ou commerces.

Ainsi qu’il a été dit au point 9, le schéma d’aménagement de l’OAP  » Crozet-Villeneuve  » prévoit que le bâtiment donnant sur la placette publique comprendra un espace non clos et ouvert au public, et un rez pouvant accueillir des services ou commerces. Le permis de construire de régularisation aménage un espace non clos ouvert au public, relié au bâtiment A, et intègre, dans ce bâtiment A, des locaux pouvant accueillir des services ou commerces, d’une superficie de 39,50 m². Il est constant que le bâtiment A se situe à proximité immédiate de la place publique créée par le projet, de l’autre côté de la voie principale de l’opération. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces locaux ne sont pas prévus au sous-sol du bâtiment A eu égard à la pente du terrain d’assiette et dès lors qu’il est directement accessible par l’espace aménagé non clos situé devant ce bâtiment, lequel se trouve au niveau du terrain fini. Il ne ressort pas des principes d’aménagement de l’OAP que l’intégralité du rez aurait dû être consacrée à l’accueil de services et commerces et que l’espace non clos ouvert au public aurait dû être aménagé sous forme de préau. Il résulte de ce qui précède que le vice tenant à l’incompatibilité du projet à l’OAP  » Crozet-Villeneuve  » en l’absence de rez pouvant accueillir des services ou commerces a été régularisé.

En deuxième lieu, si le dossier de demande du permis de régularisation a apporté des précisions quant au phasage de l’opération, ces éléments ne contrarient pas les objectifs de l’OAP  » Crozet-Villeneuve  » laquelle prévoit, comme il a été dit, deux tranches avec opération d’ensemble.

En dernier lieu, le permis de régularisation n’a en rien modifié le projet en ce qui concerne les espaces collectifs et paysager centraux. Par suite, le moyen tiré de la contrariété du projet à l’OAP  » Crozet-Villeneuve  » en ce qu’il ne permet pas  » la création d’un espace ouvert au public  » et méconnaît ainsi l’emplacement réservé n° 2 et en ce qu’il méconnaît l’objectif de l’OAP de  » veiller à l’intégration urbaine et paysagère de l’opération  » par la création d’un espace paysager central aménagé le long de la nouvelle voie centrale, ne peut qu’être écarté comme inopérant.

5. Il résulte de ce qui précède que M. C… et autres ne sont pas fondés, d’une part, à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal n’a pas annulé l’arrêté du 9 août 2021 dans sa totalité et, d’autre part, demander l’annulation de l’arrêté du 8 février 2023 délivrant à la société European Homes 164 un permis de construire de régularisation.
6. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

1. Article 1er : Le jugement n° 2201014 du tribunal administratif de Lyon du 15 novembre 2022 est annulé.
2. Article 2 : La requête de M. C… et autres est rejetée.
3. Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Crozet et la société European Homes 164 au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
4. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. F… C…, premier dénommé pour l’ensemble des requérants, à la commune de Crozet et à la société European Homes 164.

Délibéré après l’audience du 18 novembre 2025 à laquelle siégeaient :

• Mme Michel, présidente de chambre,
• Mme Mauclair, présidente assesseure,
• Mme Letellier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

La rapporteure,

A.-G. Mauclair

La présidente,

C. Michel

La greffière,

F. Prouteau

La République mande et ordonne à la préfète de l’Ain en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N° 23LY00187