Permis de construire : régularisation des vices liés aux prescriptions architecturales

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. A… B… a demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler l’arrêté du 17 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Pierre d’Albigny a accordé à la société Kalliste un permis de construire deux immeubles comprenant dix logements au total, ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux.

Par un jugement n° 2206982 du 17 octobre 2023, le tribunal administratif de Grenoble a annulé ces décisions.

Procédure devant la cour

Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 1er décembre 2023 et 30 juillet 2024, la société Kalliste, représentée par Me Quenard, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :

1. d’annuler ce jugement du 17 octobre 2023 ;
2. de rejeter la demande de M. B… ;
3. de mettre à la charge de M. B… une somme de 4 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• c’est à tort que le tribunal a jugé que le permis de construire méconnaissait l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Saint-Pierre d’Albigny ;
• les autres moyens soulevés par M. B… dans sa demande ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 mars 2024 et un mémoire enregistré le 7 novembre 2025 et non communiqué, M. B…, représenté par Me Oster, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Kalliste au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

• le permis de construire méconnaissait l’article UA 6 du règlement du PLU ;
• à titre subsidiaire, il était entaché d’autres illégalités tenant à l’incomplétude du dossier de demande au regard des articles R. 431-7 et R. 431-10 du code de l’urbanisme et aux contradictions ou imprécisions de ce dossier quant au nombre de places de stationnement projetées, ainsi qu’à la méconnaissance des articles 679 du code civil et UA 7, UA 11 et UA 12 du règlement du PLU et des dispositions du cahier des prescriptions architecturales.

Par un mémoire en observations enregistré le 11 septembre 2025, la commune de Saint-Pierre d’Albigny, représentée par Me Fiat, conclut à l’annulation du jugement du 17 octobre 2023 et au rejet de la demande et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle déclare que :

• c’est à tort que le tribunal a estimé que le projet en litige méconnaît les dispositions de l’article UA 6 du règlement de son PLU ;
• les moyens soulevés par M. B… dans sa demande ne sont pas fondés.

Par un courrier du 13 novembre 2025, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer pour permettre la régularisation du vice tenant à la méconnaissance du cahier des prescriptions architecturales, en ce qu’il interdit les percements carrés ou rectangulaires en largeur.

La commune de Saint-Pierre d’Albigny et la société Kalliste ont présenté des observations en réponse à ce courrier, respectivement les 18 et 21 novembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

• le code civil ;
• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

• le rapport de Mme Mauclair, présidente assesseure,
• les conclusions de Mme Burnichon, rapporteure publique,
• et les observations de Me Quenard, représentant la société Kalliste, de Me Oster, représentant M. B…, et de Me Vincent, représentant la commune de Saint-Pierre d’Albigny.

Considérant ce qui suit :

1. La société Kalliste relève appel du jugement du 17 octobre 2023 par lequel le tribunal administratif de Grenoble, à la demande de M. A… B…, a annulé l’arrêté du 17 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Pierre d’Albigny lui a délivré un permis de construire deux immeubles comprenant dix logements au total sur un terrain classé en zone urbaine UAa, ainsi que la décision de rejet du recours gracieux formé par M. B….

Sur le motif d’annulation retenu par les premiers juges :

2. Aux termes de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Saint-Pierre d’Albigny :  » En zone UAa : les constructions nouvelles devront respecter le front bâti défini par le bâti existant (…). « 

3. Pour annuler le permis de construire litigieux du 17 mai 2022, le tribunal administratif de Grenoble a relevé que les constructions autorisées, implantées sur une unité foncière constituée des parcelles cadastrées section E n°s 490, 2115 et 2117, dont l’accès s’effectue par la rue Jacques Marret, seraient édifiées sur la parcelle cadastrée section E n° 2115 et a estimé que le projet, faute d’avoir préservé la continuité du front bâti urbain par l’implantation à l’alignement de la voie, méconnaissait les dispositions de l’article UA 6 du règlement du PLU précité.

4. Toutefois, ces dispositions, relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, ont pour objet de créer un front bâti continu le long de la voie publique et non de réglementer l’implantation des constructions situées au second rang par rapport à cette voie. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet présente une largeur d’environ quatorze mètres côté rue Jacques Marret puis s’élargit à l’Est pour atteindre plus de quarante mètres en son milieu. Compte tenu de la configuration du tènement et de l’implantation des bâtiments projetés sur la parcelle E n°2115, qui se situe en second rang par rapport à la voie publique, le maire de Saint-Pierre d’Albigny a pu, sans méconnaître les dispositions de l’article UA 6, autoriser cette implantation en retrait de la voie publique.

5. Il appartient toutefois à la cour, saisie du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par M. B….

Sur les autres moyens soulevés par M. B… :

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-7 du code d’urbanisme :  » Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 « . Aux termes de l’article R. 431-10 du même code :  » Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. « 

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le dossier transmis à l’autorité administrative comporte un plan de situation, ainsi qu’une vue aérienne de la commune sur laquelle est matérialisée l’emplacement du projet. Si aucune vue aérienne du secteur ne figure au dossier, laquelle n’est au demeurant pas exigée par les dispositions précitées du code de l’urbanisme, le plan cadastral produit est suffisant pour connaître la situation du terrain d’assiette au sein de l’espace urbanisé de la commune et apprécier l’alignement des constructions dans la rue Jacques Marret.

9. D’autre part, le dossier de permis de construire comporte deux vues relatives à l’insertion paysagère du projet et deux photographies de l’environnement proche et lointain ainsi qu’une photographie du mur à démolir prise depuis la rue Jacques Marret. Le dossier n’est ainsi pas insuffisant au regard des exigences du c) et du d) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme.

10. Enfin, il ressort tant du formulaire CERFA du dossier de demande de permis de construire, que de la notice, qu’afin de répondre aux exigences de l’article UA 12 du règlement du PLU, vingt places de stationnement seront créées, dont dix couvertes et dix aériennes. Le plan de masse matérialise dix places aériennes, en plus des dix places couvertes réparties dans le bâtiment de garages et sous les immeubles d’habitation, ainsi qu’une place visiteur et une place pour personne à mobilité réduite, dite PMR, créées par ailleurs et qui n’ont pas été comptabilisées au titre des exigences de l’article UA 12 du règlement du PLU par la société pétitionnaire. M. B… ne peut donc, dans ces conditions, se prévaloir d’une contradiction entre les pièces du dossier de permis de construire et soutenir que le projet de construction n’a pas pu être correctement apprécié par le service instructeur.

11. Il suit de là que le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de permis de construire et de ses contradictions doit être écarté dans toutes ses branches.

12. En deuxième lieu, les conditions d’exécution d’un permis de construire sont sans incidence sur sa légalité. Il ressort des pièces du dossier que l’un des deux immeubles projetés est situé en limite séparative du fonds voisin, à l’Est du terrain d’assiette. La circonstance que cette implantation porterait atteinte au mur et à la clôture séparant le terrain d’assiette de la parcelle cadastrée section E n° 480 appartenant à M. B…, à la supposer établie, est sans incidence sur la légalité du permis de construire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 7 du règlement du PLU relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ne peut qu’être écarté. De plus, M. B… ne peut utilement invoquer la méconnaissance de l’article 679 du code civil interdisant les vues par côté ou obliques à moins de soixante centimètres de distance, les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve des droits des tiers.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article UA 11 du règlement du PLU :  » Est applicable l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme. /  » Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrage à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. « 

14. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel au sens de cet article, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Il est exclu de procéder, dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité de l’autorisation délivrée, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par l’article R. 111-21, devenu R. 111-27 du code de l’urbanisme.

15. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire litigieux autorise l’édification de deux immeubles collectifs mitoyens constitués de deux étages et comportant chacun cinq logements ainsi que d’un bâtiment de six garages. La zone UA recouvre les agglomérations de constructions anciennes, essentiellement édifiés en ordre continu, représentatives du patrimoine bâti traditionnel de Saint Pierre d’Albigny pour lesquels les caractéristiques architecturales doivent être maintenues, la zone UAa correspondant à l’emprise du bourg centre de Saint-Pierre d’Albigny. Toutefois, si le terrain d’assiette du projet est situé dans un secteur à dominante d’habitat individuel, ce secteur comporte également des immeubles collectifs. En outre, il ne présente pas un intérêt architectural particulier, compte tenu de l’hétérogénéité des styles architecturaux de ces immeubles ainsi que des maisons individuelles construits avec des matériaux et des couleurs distincts. Enfin, l’implantation des immeubles projetés en second rang d’un front bâti rue Jacques Marret réduit sensiblement leur impact visuel et ne portera pas atteinte à l’intérêt de cette rue laquelle comprend, au demeurant, d’autres bâtiments en second rang. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet en litige serait, par son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur, de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, ou aux sites et paysages naturels environnants.

16. En quatrième lieu, les articles L. 152-1, L. 151-2 et L. 151-8 du code de l’urbanisme d’une part et L. 151-18 et R. 151-10 d’autre part ne font pas obstacle à ce que le règlement du plan local d’urbanisme renvoie à un  » cahier de recommandations architecturales « , adopté selon les mêmes modalités procédurales, le soin d’expliciter ou de préciser certaines des règles figurant dans le règlement auquel il s’incorpore. Un tel document ne peut toutefois être opposé aux demandes d’autorisation d’urbanisme que s’il y est fait expressément référence dans le règlement et que ce cahier se contente d’expliciter ou préciser, sans les contredire ni les méconnaître, des règles figurant déjà dans le règlement.

17. L’article UA 11 du règlement du PLU indique qu' » en annexe du PLU, un cahier de prescriptions architecturales fixe les grands principes à respecter en termes d’aspect extérieur des constructions. Seul l’avis de l’architecte consultant pourra permettre de déroger aux prescriptions définies dans ce cahier, notamment dans le cas de dispositions architecturales innovantes, de recherche contemporaine et de démarche environnementale (en particulier dans un objectif d’efficacité énergétique) « . Ce cahier de prescriptions architecturales, s’agissant des modifications du volume bâti existant, prévoit qu' » en cas de démolition d’une façade donnant sur la voie publique, la nouvelle façade devra s’aligner selon l’alignement des façades existantes de part et d’autre du bâtiment concerné « . S’agissant des percements de façade, ce cahier indique que  » Compte tenu du caractère général des façades en étage, les percements exigés dans les constructions neuves ou anciennes seront rectangulaires et verticaux (proches de la proportion 2×3) afin de s’incorporer sans hiatus dans le rythme général des rues. / Sauf dans le cas d’installation de magasin en rez-de-chaussée, l’agrandissement des ouvertures doit être limitée à un certain nombre de fenêtres correspondants aux pièces de séjour. Ces agrandissements peuvent être traités sous forme de  » porte-fenêtre  » respectant les proportions rectangulaires dans le sens de la hauteur. / Les percements carrés (sauf pour de très petites dimensions) ou rectangulaires en largeur sont interdits d’une façon générale. »

18. M. B… ne peut utilement invoquer la méconnaissance des dispositions précitées du cahier des prescriptions architecturales relatives aux modifications du volume du bâti existant dès lors que le projet ne prévoit aucune démolition de façade donnant sur la voie publique. En revanche, il ressort des plans des façades que les portes fenêtres équipées de trois vitres sont carrées et que les fenêtres comportant deux vitres sont rectangulaires en largeur en méconnaissance du cahier des prescriptions architecturales.

19. En dernier lieu, l’article UA 12 du règlement du PLU exige deux places de stationnement par logement pour les constructions neuves à usage d’habitation. De la réalisation des dix logements projetés résulte une obligation de prévoir vingt places de stationnement. Comme exposé au point 10, le projet prévoit vingt places de stationnement, ainsi qu’une place visiteur et une place PMR. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 12 du règlement du PLU doit donc être écarté.

20. Il résulte de ce qui précède que M. B… est seulement fondé à soutenir que le permis de construire du 17 mai 2022 méconnaît les dispositions du cahier des prescriptions architecturales relatives aux percements de façades.

Sur les conséquences du vice relevé :

21. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :  » Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. « 

22. Le vice entachant la légalité de l’arrêté du 17 mai 2022, tel qu’énoncé au point 18 et tenant à la méconnaissance des dispositions du cahier des prescriptions architecturales relatives aux percements de façades, peut être régularisé, sans que soit apporté au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, par un arrêté du maire de la commune de Saint-Pierre d’Albigny modifiant le permis de construire initialement délivré. Cette mesure de régularisation devra être prise dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt et versée à l’instruction afin d’être soumise au débat contradictoire.

23. Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai mentionné au point précédent afin de permettre la régularisation du vice entachant le permis de construire litigieux.

DÉCIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la société Kalliste ainsi que sur les conclusions présentées par les parties au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt, afin de permettre à la société Kalliste de régulariser le vice entachant le permis de construire du 17 mai 2022.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Kalliste, à la commune de Saint-Pierre d’Albigny et à M. A… B….

Délibéré après l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle siégeaient :

• Mme Michel, présidente de chambre,
• Mme Mauclair, présidente assesseure,
• Mme Letellier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 décembre 2025.

La rapporteure,

A.-G. Mauclair

La présidente,

C. Michel

La greffière,

F. Prouteau

La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N° 23LY03713