La résiliation d’un bail pour troubles de voisinage exige des preuves concrètes et des comportements clairement attribuables au locataire. L’absence de faits circonstanciés et de commandement affaiblit la position du bailleur, soulignant ainsi la rigueur de la charge de la preuve dans les litiges locatifs.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Résiliation de bail pour troubles de voisinage nécessite preuves précises.
- Articles 1724 et 7 b de la loi n°89-462 encadrent la résiliation.
- Dénonciation sans éléments probants ne suffit pas à établir responsabilité.
- Absence de commandement affaiblit la position du bailleur.
- Charge de la preuve essentielle dans les litiges locatifs.
- Demandes doivent être étayées par des éléments concrets pour être recevables.
Contexte de l’affaire
La locataire n’a pas répondu aux convocations d’un travailleur social et n’a pas comparu à l’audience du 10 octobre 2025, où le bailleur a maintenu ses demandes. L’affaire a été mise en délibéré pour une décision ultérieure.
Le juge a d’abord vérifié la recevabilité de l’action, constatant que l’assignation avait été notifiée à la préfecture dans les délais requis. Concernant la résiliation du bail, le juge a rappelé que le locataire doit user des lieux de manière raisonnable et paisible. Bien que des courriers des autorités locales aient signalé des troubles de voisinage, aucun élément précis n’a pu être attribué à la locataire. En l’absence de preuves concrètes des manquements, la demande de résiliation a été rejetée.
En ce qui concerne les dépens, le bailleur, partie perdante, a été condamné à les payer. La demande de frais irrépétibles a également été rejetée. En conclusion, le juge a déclaré recevables les demandes du bailleur, mais a débouté celui-ci de toutes ses demandes, le condamnant aux dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Preuve de comportements précis et imputables au locataire
- Absence de faits circonstanciés pour établir la responsabilité
- Notification régulière de l’assignation à la préfecture
- Absence de commandement pour justifier d’une assurance et payer les loyers
- Inexistence de preuves des manquements à l’obligation d’user raisonnablement du logement
- Partie perdante condamnée aux dépens
- Rejet de la demande de frais irrépétibles en l’absence de justification
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Courrier du Maire de la ville de [Localité 6] en date du 26 juin 2025 signalant des atteintes à la sécurité, tranquillité et salubrité publiques.
- Courrier du sous-préfet de [Localité 6] en date du 2 juillet 2025 demandant l’initiation d’une procédure de résiliation de bail pour troubles de voisinage.
- Absence de preuves concrètes et circonstanciées imputables à la locataire concernant les troubles de voisinage.
- Notification de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 22 juillet 2025.
- Constatation de l’absence de commandement visant la clause résolutoire pour justifier d’une assurance et de payer les loyers.
Conséquences pratiques
La décision rendue par la juge des contentieux de la protection a des conséquences significatives pour les deux parties. Le demandeur, ayant vu sa demande de résiliation de bail rejetée, doit maintenant faire face à des implications financières et juridiques, tandis que le défendeur, bien que débouté, doit rester vigilant face à d’éventuelles futures réclamations.
- Le demandeur doit assumer les dépens de la procédure, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.
- Le défendeur conserve son bail, mais doit rester attentif aux comportements de voisinage pour éviter de futurs litiges.
- La décision souligne l’importance de la charge de la preuve, incitant le demandeur à mieux documenter ses réclamations à l’avenir.
- Le demandeur pourrait envisager de rechercher des preuves supplémentaires ou des témoignages pour soutenir une éventuelle nouvelle demande.
- Le défendeur peut se sentir renforcé dans sa position, mais doit rester prudent face à d’éventuelles accusations futures.
- Les deux parties doivent être conscientes des implications de l’article 700 du Code de procédure civile concernant les frais irrépétibles.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Collecter des preuves précises des comportements du locataire.
- Vérifier la conformité avec les articles 1724 et 7 b de la loi n°89-462.
- Documenter les notifications de troubles de voisinage avec des éléments concrets.
- Envoyer un commandement pour justifier d’une assurance et payer les loyers.
- Préparer une assignation avec des faits circonstanciés et des preuves solides.
À éviter
- Se baser uniquement sur des dénonciations sans preuves.
- Omettre de notifier l’assignation à la préfecture.
- Ignorer l’absence de commandement dans la procédure.
- Présenter des demandes sans éléments concrets justifiant la résiliation.
- Attendre trop longtemps pour agir sur les troubles signalés.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable en matière de résiliation de bail pour troubles de voisinage ?
La résiliation du bail est régie par les articles 1724 et 1729 du Code civil ainsi que par l’article 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article 1724, le locataire doit user raisonnablement et paisiblement des locaux loués, ce qui implique de ne pas troubler la tranquillité et la sécurité des autres résidents. L’article 1729 précise que si le preneur n’use pas de la chose louée de manière raisonnable ou en fait un usage différent de celui prévu, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?
L’action en résiliation de bail est recevable si l’assignation a été notifiée conformément aux dispositions légales. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cela rend l’action diligentée par le demandeur recevable.
Quel est l’office du juge en cas de non-comparution du défendeur ?
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Toutefois, il ne fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée. Cela signifie que le juge doit examiner la validité des demandes du demandeur même en l’absence du défendeur.
Quels sont les éléments déterminants pour établir un manquement du locataire à ses obligations ?
Pour établir un manquement du locataire à ses obligations, il est nécessaire de prouver que celui-ci a causé des troubles de voisinage. En l’espèce, bien que des courriers du Maire et du Sous-Préfet évoquent des troubles, aucun élément précis et circonstancié n’impute ces troubles à la locataire. En l’absence de preuves concrètes des manquements, la demande de résiliation de bail pour motif légitime et sérieux ne peut aboutir.
Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la demande du demandeur au titre de l’article 700 a été rejetée, car le juge a considéré que les conditions pour une telle condamnation n’étaient pas remplies.
Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens selon l’article 696 du Code de procédure civile ?
Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui en mettrait une partie à la charge d’une autre partie. Dans cette affaire, le demandeur, étant la partie perdante, a été condamné aux entiers dépens de la présente instance.
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DE [Localité 6]
MINUTE N° 2026/55
AFFAIRE : N° RG 25/00414 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E[Immatriculation 4]
Copie à :
Monsieur [T] [N]
Le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 13 Janvier 2026
DEMANDEUR :
Monsieur [T] [N]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Mme [P] [I], munie d’un pouvoir
DÉFENDERESSE :
Madame [B] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats en audience publique :
Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,
en présence de M [V], auditeur de justice
Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection
DÉBATS :
Audience publique du 10 Octobre 2025 à l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 ; à cette date, le délibéré a été prorogé au 13 janvier 2026 ;
DECISION :
réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 1er avril 2025 avec effet le même jour, l’Agence WIMMO a consenti à Madame [B] [E] un bail sur un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 680 euros et 24 euros de provision pour charges.
Par acte d’huissier du 21 juillet 2025, Monsieur [T] [N], a fait assigner Madame [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, condamner Madame [B] [E] à lui payer à compter de la résiliation bail une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux et une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 6] MEDITERRRANEE HABITAT expose que depuis son arrivée dans le logement, Madame [B] [E] cause du tapage nocturne en recevant régulièrement des visiteurs et en écoutant de la musique à un niveau sonore important, que ces chiens font leurs excréments sur le balcon, dans la cour de l’immeuble induisant des nuisances olfactives et qu’ils circulent librement dans les couloirs effrayant les autres locataires ; enfin elle dépose ses sacs poubelles et autre détritus dans la cour de l’immeuble.
La locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.
A l’audience du 10 octobre 2025, Monsieur [T] [N] régulièrement représenté par Madame [P] [I] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes de résiliation de bail.
Madame [B] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 13 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 22 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [T] [N] apparaît recevable.
Sur la résiliation du bail
Il résulte des dispositions combinées des articles 1724 du code civil et 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire à l’obligation d’user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui induit notamment l’abstention de tout comportement de nature à troubler la tranquillité et la sécurité des autres résidents et du voisinage.
Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances, faire résilier le bail.
Il résulte des pièces versées aux débats que par un courrier en date du 26 juin 2025, le Maire de la ville de [Localité 6], a informé Monsieur [T] [N] que « les agissements de ses locataires portent atteinte à la sécurité, à la tranquillité et à la salubrité publiques, que les riverains dénoncent un usage abusif du domaine public : mobilier installé en pleine voie, attroupements constants, gêne persistante à la circulation et à l’activité des entreprises » et par courrier en date du 2 juillet 2025, Monsieur le sous-préfet de [Localité 6] a demandé expressément à Monsieur [T] [N] « d’initier une procédure de résiliation de bail ayant pour motif légitime et sérieux « les troubles de voisinages » à l’encontre de ses locataires afin de faire cesser et notamment de la mise en danger par vos locataires de la sécurité des riverains ». Toutefois aucun élément du dossier ne permet d’imputer nommément les troubles de voisinages invoquées par Monsieur le Maire et Monsieur le Sous-Préfet à Madame [B] [E], en l’absence de faits précis, circonstanciés et imputables à Madame [B] [E], la demande de résiliation de bail pour motif légitime et sérieux ne saurait aboutir.
Au surplus s’agissant de la justification d’assurance et de la dette locative (dont d’ailleurs il n’en est pas sollicité le paiement) aucun commandement visant la clause résolutoire de justifier d’une assurance et de payer les loyers n’a été délivré à Madame [B] [E].
En l’espèce, la preuve des manquements de Madame [B] [E] à son obligation d’user raisonnablement et paisiblement du logement loué n’est pas rapportée.
Sur les mesures accessoires
1°) Sur les dépens
Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [T] [N], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.
2°) Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
La demande de Monsieur [T] [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,
DECLARE recevables les demandes de Monsieur [T] [N] ;
DEBOUTE Monsieur [T] [N] de toutes ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
La greffière La juge des contentieux de la protection
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Béziers, 13 janvier 2026, N° de RG 25/00414 — Thématiques associées : Conflit de voisinage — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.