Résiliation de bail pour impayés : délais de paiement et obligations locatives

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01880 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FAJH
AFFAIRE : [Adresse 6] / [S] [M] [F]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

SOCIETE COOPERATIVE DE PRODUCTION HLM A CONSEIL D’ADMINISTRATION POSTE HABITAT RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Lucie DUCROT de la SELARL BOUTTEMY DUCROT AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, Maître Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON,

DEFENDEUR

Madame [S] [M] [F] née le 20 Août 1994 à , demeurant [Adresse 2]
Comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à
EXPOSÉ DU LITIGE

La société coopérative de production POSTE HABITAT RHÔNE ALPES (la société POSTE HABITAT) a, par contrat signé le 7 mars 2022, donné à bail à Madame [S] [M] [F] un appartement n°7031-2-1-3, situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 263,08 euros, outre des provisions pour charges de 92,67 euros, et par contrat ayant pris effet le 8 mars 2022, une place de stationnement n° 7031-90-1-12 située [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer de 31,61 euros, outre des provisions pour charges de 5 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 29 mars 2024, remis à personne, la société POSTE HABITAT a fait assigner Madame [S] [M] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 8 septembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728-2 et 1741 du code civil, afin de :
constater la résiliation du contrat de location pour le logement et le parking/box et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives à compter du jugement à intervenir ainsi que pour défaut d’assurance, suivant l’article 24, l’article 7g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1728-2 et 1741 du code civil ; ordonner l’expulsion immédiate de Madame [S] [M] [F] des lieux loués, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;condamner Madame [S] [M] [F] au paiement de la somme de 6 353, 56 euros correspondant au montant des loyers et des charges dus à la date du 29 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et où loyers et charges dues à compter de cette date jusqu’au jour de l’audience pour le logement et le parking/box ;condamner Madame [S] [M] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du montant des loyers et charges actuelles et ceux à compter de la date d’audience jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;condamner Madame [S] [M] [F] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente et ses suites ; ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution.
Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe indiquant que Madame [S] [M] [F] dispose d’un revenu mensuel de 1 350 euros, que des « problèmes de logement » sont à l’origine de l’arriéré locatif, qu’elle a repris le paiement intégral des loyers le 1er juillet 2024 même si elle n’avait pas réussi à respecter un précédent échéancier de paiement proposé par le bailleur et qu’elle bénéficie désormais d’un accompagnement social.

Lors de l’audience du 8 octobre 2025, la société POSTE HABITAT, représentée, a indiqué que la dette locative s’élevait désormais à 8 724, 35 euros et a signalé qu’un paiement de 450 euros lui était parvenu le 9 juillet 2024. Madame [S] [M] [F], présente, a déclaré avoir déposé l’attestation d’assurance contre les risques locatifs auprès du gardien de l’immeuble, avoir passé l’hiver 2022 sans chauffage, ni eau chaude, les réparations ayant été effectuées au début de l’année 2024. Elle a demandé à bénéficier de délais de paiement.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 décembre 2024. La société POSTE HABITAT s’est opposée à la demande de délais de paiement, en dépit de la reprise du versement des loyers, en raison de l’importance de l’arriéré locatif.

Madame [S] [M] [F] a fait valoir qu’elle réglait les loyers et une somme complémentaire pour apurer la dette et a demandé le bénéfice de délais de paiement sur une durée de 36 mois assurant pouvoir verser en plus des loyers courants, au cours des quatre prochains mois, la somme de 500 euros par mois puis, au cours des 32 mois suivants, une somme complémentaire de 170 euros. Madame [S] [M] [F] a déclaré disposer d’un salaire mensuel de 1 350 euros au titre d’un contrat à durée déterminée et continuer à bénéficier d’un suivi budgétaire auprès de travailleurs sociaux.
Elle a ajouté demandé, en raison des défaillances de la chaudière, une réfaction des loyers acquittés à hauteur de la moitié de leur montant pour la période du 10 octobre 2022 au 17 mars 2023.

L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 7 janvier 2025 pour permettre à Madame [S] [M] [F] d’adresser les pièces justifiant de sa demande de réfection des loyers à la société bailleresse.

Le 7 janvier 2025, la société POSTE HABITAT a renouvelé ses demandes initiales actualisant le montant de la dette locative à la somme de 7 866, 38 euros, selon le dernier décompte du 6 janvier 2025 qu’elle a versé aux débats, et a indiqué ne pas avoir reçu les pièces attendues de Madame [S] [M] [F].

Madame [S] [M] [F] a signalé avoir effectué deux versements d’un montant total de 880 euros les 9 et 17 décembre 2024 et a annoncé un nouveau règlement de 500 euros le 6 janvier 2025. Elle a maintenu sa demande de réfaction des loyers, soit une diminution de la dette d’environ 1 000 euros pour les cinq mois durant lesquels elle n’a pu demeurer à son domicile, et a sollicité, à nouveau, le bénéfice d’un plan d’apurement de l’arriéré locatif sur une durée de 32 mois indiquant pouvoir effectuer un versement de 2 500 euros en février 2025.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 13 janvier 2026, après prorogations.
MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire et la dette locative
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 mars 2022 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 mars 2022, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat de location ayant pris effet le 8 mars 2022 portant sur l’emplacement de parking constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 7 mars 2022 et ayant pris effet à la même date, de sorte que le sort du contrat de location de l’emplacement de parking suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat d’habitation du logement a été conclu le 7 mars 2022 et la clause résolutoire qui y est insérée (article 8) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. Le contrat de location de l’emplacement de parking comporte une même clause.

Il est justifié de la délivrance, le 30 octobre 2023, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 5 156, 29 euros, au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de septembre 2023 incluse, pour le logement et l’emplacement de parking, ce commandement de payer visant la clause résolutoire des deux contrats de location et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats de location est acquise de plein droit au 2 janvier 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte pour les deux contrats de location versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2025 comprise, arrêtée au 30 décembre 2024, s’élève à la somme de 7 866, 38 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [S] [M] [F] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

2. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 mars 2022, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [S] [M] [F] a sollicité le bénéfice de délais de paiement. Si le dernier décompte permet de vérifier qu’elle a effectué quelques versements de sommes comprises entre 300 et 500 euros, ces règlements ont cependant été insuffisants et sa dette locative a continué à augmenter après la délivrance du commandement de payer. Néanmoins, il s’avère que depuis le mois d’octobre 2024, Madame [S] [M] [F] a acquitté le montant total des loyers et des charges provisionnelles, soit la somme de 411, 46 euros par mois, et une somme complémentaire comprise 85 euros et 470 euros environ.

Bien qu’elle n’en justifie pas, Madame [S] [M] [F] assure que sa situation professionnelle est stable, ce qui a été confirmé lors de l’enquête sociale. En outre, elle n’est pas endettée et bénéficie d’un suivi budgétaire, ce qui est de nature à lui permettre de résorber sa dette locative.

Par conséquent, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.
Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clause résolutoire, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de location pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant les loyers et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, les contrats de location seront résiliés de plein droit. Il sera ordonné à Madame [S] [M] [F] de libérer les lieux, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire, et à défaut d’exécution volontaire, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion sera autorisée et la locataire sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers de l’appartement et de l’emplacement de parking le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si les contrats de location étaient restés en vigueur.

3. Sur la demande de réfection des loyers
Selon l’article R. 224-41-5 du code de l’environnement, lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. Les articles R. 224-41-4 et R. 224-41-7 de ce même code disposent que l’entretien doit être annuel et qu’en cas de remplacement d’une chaudière ou d’installation d’une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l’année civile suivant le remplacement ou l’installation.

Il résulte de l’article 7 b du contrat de location de l’appartement que le locataire « est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Si elle produit des fiches d’intervention d’une société de maintenance au titre d’un « contrat d’entretien, dépannage – chaudière gaz et régulation », Madame [S] [M] [F] ne démontre pas ainsi avoir respecté l’obligation d’entretien de la chaudière qui lui incombe.

Elle sera donc déboutée de sa demande de réfection du loyer pendant une période où elle dit ne pas avoir résidé dans son appartement.

4. Sur les mesures accessoires
Madame [S] [M] [F] sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 2 janvier 2024, la résiliation des contrats de location de l’appartement et de l’emplacement de parking liant la société POSTE HABITAT, d’une part, et Madame [S] [M] [F], d’autre part, et portant sur un appartement n°7031-2-1-3, situé [Adresse 1] à [Localité 7] et une place de stationnement n° 7031-90-1-12 située [Adresse 3] à [Localité 7], par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées ;

DIT que Madame [S] [M] [F] est devenue occupante sans droit ni titre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui des loyers de l’appartement et de l’emplacement de parking avec revalorisation telle que prévue par les deux contrats de location et CONDAMNE Madame [S] [M] [F] à son paiement à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] jusqu’à la date de la libération des lieux, sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
DÉBOUTE Madame [S] [M] [F] de sa demande de réfection des loyers en raison des dysfonctionnements de la chaudière ;

CONDAMNE Madame [S] [M] [F] à payer à la société POSTE HABITAT la somme de 7 866, 38 euros arrêtée au 31 décembre 2024 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés des contrats d’habitation du logement et de l’emplacement de parking, assortie du taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

AUTORISE Madame [S] [M] [F] à s’acquitter de sa dette, en 35 mensualités successives de 170 euros chacune, et en une 36me mensualité, à titre de solde, étant majorée ou réduite à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision puis, pour les paiements suivants, en même temps que le paiement des loyers et des charges et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
RAPPELLE que les loyers courants de l’appartement et de l’emplacement de parking ainsi que les charges doivent être acquittés à leur date d’échéance contractuelle ;
DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers de l’appartement et de l’emplacement de parking et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
SUSPEND les effets des clauses résolutoires des deux contrats de location de l’appartement et de l’emplacement de parking pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [S] [M] [F] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ces clauses résolutoires seront réputées non acquises ;
DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que des loyers courants de l’appartement et de l’emplacement de parking et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, le tout redeviendra immédiatement exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra son plein effet, emportant résiliation des contrats de location de l’appartement et de l’emplacement de parking ;
CONDAMNE en cas de non-respect des délais de paiement accordés, Madame [S] [M] [F] à quitter les lieux loués et DIT qu’à défaut pour Madame [S] [M] [F] d’avoir volontairement quitter les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux la société bailleresse pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [S] [M] [F] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [M] [F] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût des commandements de de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,