Résiliation de bail pour loyers impayés : procédures et conséquences juridiques

N° RG 25/07545 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZ3D

Jugement du 06 Mars 2026
N°: 26/253

[T] [Y]
[I] [Y]

C/

[X] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M et Mme [Y]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [T] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

Mme [I] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 30 avril 2024, Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] ont loué à Monsieur [C] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 475 euros.
Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] ont fait délivrer à Monsieur [C] [X] un commandement de payer la somme de 1425 euros au titre des loyers échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025 délivré à étude, Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] ont fait assigner Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Constater la résiliation du contrat de locationOrdonner l’expulsion de Monsieur [C] ainsi que toutes personnes introduites dans les lieux par lui, si besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurierCondamner Monsieur [C] au règlement de la somme de 1425€ sollicités dans le commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jugement à intervenir avec intéretsCondamner Monsieur [C] au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée au loyer, avec intéretsCondamner Monsieur [C] au règlement de la somme de 300€ sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiéeCondamner Monsieur [C] au règlement de la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [C] aux dépens de l’instance, en ceux compris le cout du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilieres
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 1er septembre 2025
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 janvier 2026.
A cette audience, Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I], comparants, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils précisent que le locataire doit partir, qu’il y a des versements ponctuels mais que de nombreuses échéances n’ont pas été réglées.
Monsieur [C] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2026.
 
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit,
En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les six semaines à compter du commandement de payer du 16 juin 2025.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2025.
•    Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [C] [X] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [X], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [C] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] versent aux débats l’acte de bail . Ils ont précisé à l’audience que les loyers de décembre, mai, juillet, aout et septembre n’ont pas été réglés, que le loyer d’octobre a été payé partiellement à hauteur de 275€ et que le loyer de novembre a été partiellement à hauteur de 375€.
Concernant le loyer de décembre 2024 dont il est demandé le règlement, cette mensualité est antérieure aux sommes sollicitées dans le commandement de payer qui ne l’avait pas visée. Il n’a pas été fait état dans les demandes de l’assignation d’une demande en règlement de sommes antérieures à celles visées dans le commandement. Il s’agit donc d’une demande nouvelle, dont le défendeur n’a pas eu connaissance et qui est irrecevable car ne respectant pas le principe du contradictoire. La somme de 475€ pour le mois de décembre 2024 ne sera donc pas due.
Monsieur [C] n’apporte pas la preuve de règlements supplémentaires à ceux évoqués par les bailleurs alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil alinéa 2.
Monsieur [C] est donc redevable de la somme de 475€ par mois pour les loyers de mai, juillet, aout, septembre et décembre 2025, et il est redevable de la somme de 200€ pour le mois d’octobre 2025 et 100€ pour le mois de novembre 2025, soit un total de 2675€ qu’il sera condamné à rembourser.
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 16 juin 2025 pour la somme de 1425 euros puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III) Sur la demande en paiement pour résistance abusive
L’article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni l’existence d’un préjudice distinct du retard du paiement, ni la mauvaise foi du débiteur et la demande en paiement sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [C] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 et de l’assignation du 1er septembre 2025, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I]. Les frais liés aux éventuelles mesures conservatoires ne sauraient être inclus dans les dépens, faute pour le bailleur d’en démontrer l’existence et la nécessité.

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I], Monsieur [C] [X] sera condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2024 entre Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I], d’une part, et Monsieur [C] [X], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;
CONDAMNEMonsieur [C] [X] à verser à Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] la somme de 2675 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2025, terme du mois de janvier non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur la somme de 1425 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus
DIT que Monsieur [C] [X] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [C] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTE la demande de Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] de voir condamner Monsieur [C] [X] au règlement de la somme de 300€ pour résistance abusive ;
CONDAMNE Monsieur [C] [X] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 et de l’assignation du 1er septembre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [Y] [T] et Madame [Y] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,