Résiliation de bail et délais de paiement : protéger les droits du bailleur face aux loyers impayés

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 MARS 2026

N° 2026/201

Rôle N° RG 25/05463 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZKY

,
[T], [B]

C/

S.C.I. LA COLOMBIENNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Maylis-marie SECHIARI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] en date du 10 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04384.

APPELANTE

Madame, [T], [B]

née le 04 Mai 1982 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Rita JABBOUR, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. LA COLOMBIENNE,

dont le siège social est, [Adresse 2]

représentée par Me Maylis-marie SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Séverine MOGILKA, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026,

Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2018, la société civile immobilière (SCI) La Colombienne a donné à bail d’habitation à madame, [T], [B] un appartement sis, [Adresse 3], à Marseille (13010 ), pour un loyer mensuel initial de 720 euros, outre 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la société La Colombienne a fait délivrer à Mme, [B] un commandement de payer la somme de 2 104,50 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la société bailleresse a fait assigner Mme, [B], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

– dit n’y avoir lieu à contestation sérieuse et débouté Mme, [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions excepté la demande de délais de paiement ;

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024 ;

– condamné Mme, [B] à verser à la société La Colombienne, à titre provisionnel, la somme de 3 142.23 euros, décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 104,50 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

– autorisé Mme, [B] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 87,28 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la décision et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

– rappelé que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

– suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

– dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

– rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

– la dette deviendrait immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendrait tous ses effets ;

– faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à l’expulsion de Mme, [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– Mme, [B] serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et délinitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 901,10 euros à ce jour ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– condamné Mme, [B] à verser à la société La Colombienne une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

– Mme, [B] n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié en application de la clause résolutoire ;

– les contestations sérieuses soulevées par Mme, [B] devaient être rejetées ;

– la locataire pouvait prétendre à des délais de paiement.

Par déclaration transmise le 5 mai 2025, Mme, [B] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 20 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme, [B] demande à la cour de :

– réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

* à titre principal :

– infirmer l’ordonnance entreprise pour incompétence du juge des référés en présence de contestations sérieuses ;

– juger l’existence de contestations sérieuses relatives à la décence du logement et aux manquements graves et persistants de la société La Colombienne à ses obligations de bailleur ;

– dire et juger qu’en présence de contestations sérieuses, le juge des référés est incompétent pour statuer ;

– en conséquence, dire n’y avoir lieu à statuer en référé ;

– débouter la société La Colombienne de toutes ses demandes ;

* à titre subsidiaire, si la cour estime pouvoir statuer en référé :

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– écarté les contestations sérieuses soulevées ;

– rejeté la demande de provision de Mme, [B] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– allouer à Mme, [B], sur le fondement des articles 835 alinéa 2 et 873 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision de 6 000 euros à valoir sur les dommages-intérêts résultant des manquements de la société La Colombienne ;

– dire que cette provision sera compensable avec les sommes réclamées au titre des arriérés

locatifs ;

– confirmer les délais de paiement de 36 mois accordés en première instance et les porter à 48 mois au regard de sa situation personnelle ;

– débouter la société La Colombienne de son appel incident de ce chef ;

En tout état de cause,

– constater l’absence de remise du diagnostic de performance énergétique (DPE) contrairement aux mentions du bail ;

– dire et juger qu’en l’absence de diagnostic de performance énergétique conforme, les augmentations de loyer appliquées depuis 2021 sont irrégulières et doivent être annulées ;

– ordonner à la société La Colombienne de produire le diagnostic de performance énergétique du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du huitième jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

– dire et juger que la société La Colombienne devra lui restituer les sommes indûment perçues au titre des augmentations de loyer appliquées depuis 2021 en l’absence de diagnostic de performance énergétique conforme, avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement indu, le montant de la restitution étant à parfaire au jour de la décision ;

– dire qu’aucune augmentation de loyer ne pourra intervenir tant que le diagnostic de performance énergétique n’aura pas été

régulièrement communiqué ;

– condamner la société La Colombienne à verser à Mme, [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises le 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société La Colombienne demande à la cour :

– confirmer les termes de l’ordonnance déférée ;

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a accordé des délais de paiement de 36 mois à Mme, [B] ;

En conséquence :

– débouter Mme, [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail dont s’agit en l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à Mme, [B] ;

– prononcer la résiliation de plein droit dudit bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme, [B] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

– dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner par provision Mme, [B] au paiement de la somme de 4 668,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2026, augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 104,50 euros, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement ;

– condamner par provision Mme, [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux ;

– condamner Mme, [B] à produire les justificatifs de l’entretien annuel de la chaudière depuis son entrée dans les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

– condamner Mme, [B] à produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs à compter du mois d’octobre 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

En toute hypothèse,

– condamner Mme, [B] au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 9 février 2026.

Par soit transmis en date du 6 mars 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur :

– la recevabilité de la demande tendant à la communication, sous astreinte, du diagnostic de performance énergétique présentée par Mme, [B] et celle tendant à la communication, sous astreinte, des justificatifs de l’entretien annuel de la chaudière et de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs présentée par la société La Colombienne, au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, de telles demandes n’étant mentionnées dans la décision de première instance ;

– la possibilité pour la société La Colombienne de solliciter la condamnation de Mme, [B] au paiement de la somme de provisionnelle de 4 668,77 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2026 alors que celle-ci n’a pas demandé l’infirmation ou réformation de l’ordonnance entreprise sur la provision accordée à ce même titre.

Elle leur a laissé un délai expirant le 13 mars 2026 à minuit pour présenter, le cas échéant, leurs observations sur ce point.

Par notes transmises les 12 et 13 mars 2026, le conseil de la société La Colombienne soutient que la demande de communication sous astreinte du justification de la souscription d’un assurance loctaive est recevable en raison de la survenance ou la révélation d’un fait nouveau consistant en ce que le justificatif produit par Mme, [B] en première instance était valable jusqu’en octobre 2025. Il considère aussi que sa demande provisionnelle au titre des loyers et charges est recevable s’agissant d’une réactualisation de la dette. Il indique enfin que le dignostic de performance energétique est produit aux débats de sorte que la demande présentée par Mme, [B] est sans objet.

Par note transmise le 13 mars 2026, le conseil de Mme, [B] considère que la demande de communication du diagnostic de performance energétique est recevable, à titre principal, comme moyen de preuve au titre de l’article 563 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, comme complément nécessaire des prétentions de première instance de l’appelante tendant aux mêmes fins et comme moyen de faire écarter les prétentions adverses. Il précise que cette demande est en toute hypothèse sans objet. Il soutient que la demande de communication des justificatifs d’entretien de la chaudière et de l’attestation d’assurance formulée par la société bailleresse est irrecevable comme étant nouvelle. Il souligne enfin que la demande de condamnation provisionnelle présentée par la société La Colombienne au titre de la dette locative doit être rejetée en l’absence d’appel incident tendant à l’infirmation de l’ordonnance sur ce chef de demande, en l’absence de demande d’infirmation dans le dispositif des conclusions de l’intimée et en application du principe d’interdiction d’aggraver le sort de l’appelante en l’absence d’appel incident.
MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour rappelle que :

– elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et/ou juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel ;

– l’appréciation de l’existence d’une urgence, contestation sérieuse ou d’un trouble manifestement illicite ne se résout pas en termes de ’compétence’ ou d’ ’incompétence’ du juge des référés mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et donc de la recevabilité, généralement confondue avec le bien fondé, des prétentions formulées sur le fondement de ce texte, laquelle justifie que le débat se trouve transféré sur le point de savoir s’il y a ’lieu à référé’ sur lesdites prétentions.

– Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Suivant l’alinéa 1 de l’article 915-2 de ce code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit ’principal’, que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

L’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de ’statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

S’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’ils ont rejeté ou sous-évalué certaines des ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un ’statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, la société La Colombienne demande l’infirmation de l’ordonnance déférée uniquement en ce qu’elle a accordé des délais de paiement à Mme, [B].

L’effet dévolutif de l’appel, ainsi limité, ne permet pas d’ouvrir, devant la cour, un quelconque débat relatif à la condamnation de Mme, [B] au paiement de la somme de 4 668,77 euros au titre des loyers avec provisions sur charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 5 janvier 2026. Certes, la demande correspond à une réactualisation de la dette locative mais elle intègre la provision déjà allouée au même titre arrêtée au 30 juin 2024 de sorte qu’elle nécessite l’infirmation de la décision de première instance sur ce chef de demande.

La cour doit statuer sur les demandes formulées dans le dispositif des conclusions, en tenant compte de l’effet dévolutif de l’appel. Elle n’a pas à modifier leur contenu même si elles ne sont pas formulées correctement.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir la condamnation par provision Mme, [B] au paiement de la somme de 4 668,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 104,50 euros, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement, présentée par la société intimée.

– Sur le constat de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application des articles 1728 et 1741 de ce code, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l’article 6 de cette même loi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé, notamment, :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Suivant l’article 1220 code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, il stipule, notamment, qu’une clause du contrat, appelée clause résolutoire, peut prévoir sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, en cas du défaut de paiement des loyers et charges locatives au terme convenu. Il précise que lorsque le bailleur souhaite mettre en oeuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d’huissier, un commandement de payer. Si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors l’assigner en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la société La Colombienne a fait délivrer à Mme, [B] un commandement de payer la somme principale de 2 104,50 euros visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

A l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, Mme, [B] n’a pas régularisé la dette locative.

La locataire ne conteste nullement l’absence de paiement de sa dette mais soulève une exception d’inexécution en raison de l’état d’indécence du logement. Elle soutient que le logement est indécent en raison d’une température dans l’appartement en hiver variant entre 11 et 13 C°, des risques d’électrocution dans la salle de bain et de moisissures envahissant les chambres des enfants.

Afin d’étayer ses affirmations, elle produit aux débats des photographies, une facture de recherche de panne sur les radiateurs, un courrier de mise en demeure du service d’hygiène de l’habitat adressé à la société bailleresse, des échanges de sms et une facture d’achat d’un pôele à pétrole.

Cependant, les photographies produites en noir et blanc, non datées, de qualité médiocre, ne permettent pas de visualiser un quelconque désordre. Aucun élément ne justifie, en outre, que ces photographies concerne l’appartement loué.

Quant à la facture de recherche de panne sur les radiateurs, elle mentionne que les existants ne fonctionnent pas très bien et qu’ils sont emboués. Mais, la société AST qui est intervenue a facturé un désembouage de toute l’installation, la repose de robinets, la reprise des joints, la remise en eau du chauffage et la purge de toute l’installation, sans mentionner qu’après intervention, le système de chauffage ne fonctionne toujours pas. La facture étant datée du 2 janvier 2020, elle ne peut démontrer une absence de chauffage dans l’appartement dans une période contemporaine au commandement de payer.

Si le service d’hygiène de l’habitat a mis en demeure la société La Colombienne de rechercher les causes de développement de moisissures au niveau des murs des chambres, d’y remédier, de faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées, d’aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement et de vérifier le bon fonctionnement des chauffages du logement, il ne précise pas l’origine des désordres. Or, la seule présence de désordres est insuffisante pour caractériser un manquement de la société bailleresse à ses obligations. L’origine des désordres doit être déterminée pour imputer le désordre à un manquement du bailleur. En outre, il doit être relevé que cette mise en demeure ne comporte aucune mention sur l’inhabitabilité de l’appartement qui est susceptible de justifier l’absence de paiement des loyers et qu’elle est postérieure de plus de six mois au commandement de payer.

Les échanges de sms ne sont pas plus révelateurs d’un manquement de la société bailleresse à ses obligations dans la mesure où ils ne comportent que les propres déclarations de la locataire et de la bailleresse.

Enfin, la facture d’achat d’un pôle à pétrole n’est nullement probante de l’existence de désordres imputables à l’intimée.

Force est de relever que Mme, [B] ne verse aux débats aucune pièce portant sur la température au sein de l’appartement en période hivernale ni même sur les risques d’électrocution qu’elle invoque en tant qu’élément caractérisant une indécence des lieux.

Les pièces produites ne sont nullement nature à laisser supposer que l’appartement loué présentait, antérieurement au commandement de payer, des désordres caractérisant une indécence des lieux et ainsi, une impossibilité d’y demeurer sans risques pour la sécurité physique et la santé des occupants justifiant le non-paiement des loyers.

Aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement en bon état, conforme aux normes de décence, d’entretien des lieux ou encore d’assurer la jouissance paisible de la locataire n’apparaît caractérisé, avec l’évidence requise en référé.

Aussi, la cour ne peut retenir une exception d’inexécution caractérisant une contestation sérieuse et faisant obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 29 avril 2024.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef de demande.

– Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, celui-ci est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En application du dernier alinéa de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette disposition s’applique pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 24 août 2022.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme, [B] n’est pas sérieusement contestable en l’absence d’élément permettant de retenir une exception d’inexécution ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que celle-ci se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail.

Afin de justifier le quantum de la provision sollicitée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, la société La Colombienne verse aux débats des décomptes ainsi que des justificatifs de régularisations de charges.

Suivant les décomptes, au 23 janvier 2025, la dette locative intégrant, à juste titre, des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et des charges, s’élève à la somme de 3 142,23 euros.

Mme, [B] conteste uniquement les augmentations de loyer pratiquées en 2021, 2022 et 2023 en raison de la « violation des textes relatifs à la performance énergétique des logements ».

Toutefois, les dispositions en lien avec la performance énergétique des logements prohibent toute révision du loyer pour les baux renouvelés postérieurement au 24 août 2022. Or, le contrat de bail objet du litige ayant été conclu le 4 septembre 2018, il a été renouvelé le 4 septembre 2021 puis le 4 septembre 2024. Aussi, ces dispositions sont applicables uniquement pour les révisions du loyer intervenues depuis 2024.

Par ailleurs, la cour souligne l’interdiction de procéder à la révision annuelle du loyer concerne les logements de la classe F ou G. Or, le diagnostic de performance énergétique produit par la société bailleresse a classé le logement en classe C.

Aussi, aucune contestation sérieuse portant sur les révisions de loyer des années 2021 à 2023 ne peut être retenue.

Le quantum non sérieusement contestable de la dette locative arrêtée au 23 janvier 2025 doit être fixé à la somme de 3 142,23 euros.

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme, [B] à verser à la société La Colombienne, à titre provisionnel, la somme de 3 142.23 euros, décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

– Sur la demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts présentée par Mme, [B] :

Mme, [B] sollicite une provision à valoir sur des dommages et intérêts en raison des manquements de la société bailleresse.

Cependant, d’une part, comme explicité précédemment, l’appelante ne verse aux débats aucun élément démontrant, avec l’évidence requise en référé, que la société bailleresse a commis un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent ou son obligation d’assurer la jouissance paisible de la locataire.

D’autre part, si Mme, [B] invoque, en outre, un manquement de la société La Colombienne à l’obligation d’entretien de la chaudière, il doit être relevé que cette dernière justifie de la mise en oeuvre d’un contrat d’entretien entre les mois de février 2017 et février 2018 ainsi que d’une révision en août 2018, juste avant l’entrée dans les lieux de la locataire et que postérieurement à son entrée dans les lieux, il appartient à la locataire, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de procéder à l’entretien courant de cet équipement.

En l’état, Mme, [B] ne démontre nullement, avec l’évidence requise en référé, un manquement de la société La Colombienne et son obligation de l’indemniser.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté Mme, [B] de sa demande de provision en raison des manquements de la société bailleresse.

– Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui a repris le paiement du loyer courant, démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme, [B] sollicite des délais de paiement qu’elle souhaite voir porter à une durée de 48 mois.

D’une part, la cour ne peut accorder des délais de paiement d’une telle durée. Les dispositions légales précitées limitent à 24 mois ou 36 mois de tels délais.

D’autre part, la cour relève que Mme, [B] n’explicite nullement sa situation financière et ne produit aucun justificatif de ses revenus ni même de sa situation familiale ou de ses charges

Enfin, au vu du décompte arrêté au mois de janvier 2026, Mme, [B] ne respecte pas les délais de paiement accordés par le premier juge puisque après révision annuelle du loyer, elle devrait verser une somme mensuelle de 1 024,02 euros.

Mme, [B] sollicitant des délais de paiement, elle doit démontrer être de bonne foi et en mesure de s’acquitter de sa dette par réechelonnement, en sus du paiement du loyer courant.

Or, en l’absence de tout élément sur sa situation, notamment financière, la cour ne peut considérer qu’elle remplit ces conditions.

Dès lors, Mme, [B] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée de ce chef de demande.

Subséquemment, il convient de:

– ordonner l’expulsion de Mme, [B] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

– dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner par provision Mme, [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux.

– Sur les demandes de communication de pièces :

1 ) Sur le diagnostic de performance énergétique, sous astreinte :

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, Mme, [B] sollicite, en cause d’appel, la condamnation de la société bailleresse à produire le diagnostic de performance énergétique de l’appartement.

Or, force est de relever que cette demande n’a nullement été présentée devant le premier juge. L’ordonnance déférée ne mentionne pas une telle prétention.

Suite au soit transmis, Mme, [B] soutient que sa demande est recevable s’agissant d’un moyen de preuve ou un complément nécessaire de ses prétentions de première instance ou un moyen tendant à faire écarter une prétention adverse.

Cependant, la cour ne peut retenir une telle analyse qui consiste à requalifier en moyen une prétention clairement émise au cours des débats d’appel. Mme, [B] sollicite la communication du diagnostic de performance énergétique, sous astreinte, ce qui constitue une prétention et non un moyen. Certes, elle tire les conséquences d’une absence de production mais sa demande de communication ne souffre d’aucune ambiguïté.

Or, elle n’a pas été formulée en première instance et n’est pas un complément nécessaire à l’une des prétentions émises en première instance.

Dès lors, la demande de communication du dignostic de performance énergétique doit être déclarée irrecevable.

En tout état de cause, la cour souligne que cette pièce est produite aux débats.

2 ) Sur les justificatifs de l’entretien annuel de la chaudière et de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, sous astreinte :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant .

L’alinéa 1er de l’article R224-41-5 du code de l’environnement dispose que lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

En l’espèce, la société bailleresse sollicite la communication des justificatifs de l’entretien annuel de la chaudière et de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Ces deux demandes de communication de pièces ne sont pas mentionnées dans l’ordonnance déférée.

Toutefois, en réponse au soit transmis adressé par la cour, la société bailleresse invoque la survenance ou la révélation d’un fait nouveau, le justificatif de la souscription d’un contrat d’assurance étant valable jusqu’au mois d’octobre 2025.

Force est de relever qu’eu égard à la date d’échéance du contrat d’assurance et la date de l’ordonnance déférée, la demande de communication d’un justificatif de la souscription d’une assurance locative ne s’avère effectivement pas nouvelle car fondée sur une période postérieure à la dite ordonnance.

Ce raisonnement peut être appliqué à la communication du justificatif de l’entretien annuel de la chaudière postérieurement au mois d’octobre 2025 mais il ne peut l’être pour les antérieures antérieures, la demande portant sur toutes les années depuis l’entrée dans les lieux de la locataire.

Aussi, les demandes de communication de pièces présentées par la société La Colombienne pour la période postérieure à octobre 2025 doivent être déclarées recevables.

En revanche, la demande de communication du justificatif de l’entretien annuel de la chaudière depuis l’entrée dans les lieux de Mme, [B] jusqu’en octobre 2025 doit être déclarée irrecevable, n’ayant pas été présentée en première instance.

Ces demandes de communication de pièces ne peuvent être fondées que sur les obligations incombant aux locataires.

Or, depuis le 29 avril 2024, Mme, [B] est occupante sans droit ni titre des lieux de sorte que les relations entre l’appelante et l’intimée ne sont plus régies par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Subséquemment, l’obligation pour Mme, [B] de fournir les justificatifs sollicitées présente un caractère sérieusement contestable.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de communication de pièces formulées par la société intimée.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme, [B] à verser à la société La Colombienne la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme, [B] qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 000 euros en cause d’appel.

Mme, [B] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.
PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– dit n’y avoir lieu à contestations sérieuses et débouté Mme, [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions excepté la demande de délais de paiement ;

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024 ;

– condamné Mme, [B] à verser à la société La Colombienne, à titre provisionnel, la somme de 3 142.23 euros décompte arrêté au 23 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers. charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 104,50 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

– rejeté la demande de provision présentée par Mme, [B] ;

– condamné Mme, [B] à verser à la société La Colombienne une somme de 500 euros au titrde l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a

– autorisé Mme, [B] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 87,28 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la décision et jusqu’à extinction de la dette. la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

– suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

– dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme, [B] de sa demande de délais de paiement ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [B] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Dit que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme, [B] à verser à la société La Colombienne une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, à compter du 24 janvier 2025 et ce jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux ;

Déclare irrecevable la demande présentée par Mme, [B] tendant à obtenir la communication, sous astreinte, du diagnostic de performance énergétique ;

Déclare irrecevable la demande présentée par la société La Colombienne tendant à obtenir la communication, sous astreinte, du justificatif de l’entretien annuel de la chaudière depuis l’entrée dans les lieux de Mme, [B] jusqu’en octobre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes présentées par la société civile immobilière La Colombienne tendant à obtenir la communication, sous astreinte, des justificatifs de l’entretien annuel de la chaudière postérieurement au mois d’octobre 2025 et de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

Condamne Mme, [B] à verser à la société civile immobilière La Colombienne la somme de 1 000 euros en application des disposistions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme, [B] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne M., [B] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente