Résiliation de bail commercial : quelles conséquences pour le locataire en cas de loyers impayés ?

DOSSIER N° : N° RG 26/00056 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

Société B.V.C.E.
immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 388 326 514,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 12

DÉFENDERESSE

Société NIMA
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 932 565 237
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 Février 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Mars 2026.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2025, la société B.V.C.E. a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2025, à la société NIMA un local commercial, sous les numéros de lots 143, 144 et 148, cadastré section BV n° [Cadastre 1], situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1 770 euros HC et HT, outre la TVA de 20% et une provision pour charge de 205 euros HT mensuel, soit un total de 2 370 euros TTC.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, la société B.V.C.E. a fait assigner la société NIMA en référé aux fins de voir :
– Constater la résiliation de plein droit des locaux commerciaux au 18 décembre 2025 par le jeu de la clause résolutoire, loués à la société NIMA au [Adresse 4] à [Localité 3], soit les lots 143, 144 et 148 ;
– A défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion de la société NIMA, de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à compter de la décision à intervenir et la restitution des clés ;
– Condamner la société NIMA à payer à la société B.V.C.E. la somme provisionnelle de 15 228 euros arrêté au 1er janvier 2026 inclus correspondant aux loyers et charges impayés et à la taxe foncière 2025 ;
– Condamner la société NIMA à payer à titre provisionnel :
• une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer et des charges à compter rétroactivement du 18 décembre 2025, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés et après enlèvement de tous objets, machines, présentoirs, meubles etc. encombrant le local commercial, soit 1 975 euros, majorée de 50% conformément à la clause insérée au bail, soit une indemnité d’occupation de 2 962,50 euros par mois ;
• une astreinte de 50 euros HT par jour de retard à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 18 décembre 2025, jusqu’à la libération des lieux ;
• outre, au titre de la clause pénale pour défaut de paiement à son échéance du loyer, un intérêt calculé au taux de 15% prorata temporis ;
• une indemnité d’un montant de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Sous déduction du dépôt de garantie d’un montant de 3 540 euros ;
– Condamner la société NIMA à payer les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 200,83 euros.

La société B.V.C.E. expose au soutien de sa demande que la société NIMA a effectué des travaux dans les locaux loués mais que ceux-ci n’ont jamais été exploités et que les loyers qui devaient courir à compté du 1er septembre 2025 n’ont jamais été payés ; elle indique lui avoir fait délivrer un commandement de payer par Commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, lequel est demeuré infructueux.

La société NIMA, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat ni n’a comparu.
MOTIVATION

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires au bailleur, le contrat pourra être résilié de plein droit à son initiative, un mois après simple commandement d’exécuter demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, la société B.V.C.E. a fait délivrer à la société NIMA un commandement de payer la somme de 8 118,00 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes visant la clause résolutoire.

La société NIMA n’a pas réglé les causes du commandement, ni sollicité de délais pour le règlement de cette dette dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 18 décembre 2025 et la société NIMA est occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Ainsi, il y a lieu d’ordonner à la société NIMA de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société NIMA, la société B.V.C.E. sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

La clause résolutoire insérée au contrat de bail stipule, qu’à défaut de libération des lieux par le preneur, celui-ci « encourrait » une astreinte de 50 euros HT par jours de retard et d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

La société B.V.C.E. sollicite le paiement d’une astreinte de 50 euros HT par jour de retard à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 18 décembre 2025, et jusqu’à la libération des lieux.

Il ne sera toutefois pas fait droit à cette demande de condamnation sous astreinte, le bailleur obtenant par la présente un titre exécutoire, présentant une nature suffisamment contraignante pour obtenir la libération des lieux par la société NIMA. 

Sur la provision à valoir sur les loyers impayés avant la résiliation du contrat :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire.

Le contrat de bail contient une clause pénale qui stipule que le non-paiement du loyer « entrainera […] un intérêt calculé aux taux de 15% prorata temporis ».

La société B.V.C.E. sollicite, à titre provisionnel, le paiement de 15 228 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges et taxe foncière arrêtés à la date du 1er janvier 2026 avec intérêts calculé au taux de 15% prorata temporis. Elle demande que la somme de 3 540 euros de dépôt de garantie soit déduit des condamnations.

La société B.V.C.E. produit le commandement de payer en date du 18 novembre 2025 faisant état d’arriérés de loyers, charges et taxes pour un montant de 8 118,00 euros, un décompte des sommes dues au 15 novembre 202, un décompte des sommes dues au 1er janvier 2026 et son avis de taxes foncières pour 2025.

La société NIMA a cessé de régler régulièrement les loyers, charges et taxes appelés et il est ainsi dû à la société B.V.C.E. la somme provisionnelle de 15 228 euros TTC au titre des loyers, charges et taxe foncière impayés jusqu’au 1er janvier 2026. Considérant néanmoins qu’elle a versé un dépôt de garantie de 3 540 euros à la société B.V.C.E., il convient de réaliser le calcul suivant : 15 228 – 3 540 = 11 688.

En conséquence, la société NIMA sera condamnée à verser à la société B.V.C.E. la somme provisionnelle de 11 688 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’au 1er janvier 2026, après déduction du dépôt de garantie de 3 540 euros, le tout outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2026, date de l’assignation, la clause pénale insérée au contrat étant difficilement compréhensible, faute d’assiette de l’intérêt calculé dûment exprimé, et apparaissant dès lors inapplicable.

Sur la provision à valoir sur les indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause résolutoire insérée au contrat de bail stipule, qu’à défaut de libération des lieux par le preneur, il devra s’acquitter d’une astreinte de 50 euros HT par jours de retard et d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

La société B.V.C.E. sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 975 euros, majorée de 50%, soit une indemnité d’occupation de 2 962,50 euros TTC par mois.

Une telle augmentation apparaît manifestement disproportionnée et ladite clause pénale ne pourra être retenue du fait de son caractère excessif ; qu’elle sera ramenée à 20% de la base du loyer global de la dernière année ;

La société NIMA a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 décembre 2025. La société NIMA sera condamnée à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, soit la somme de 2 370 euros TTC par mois.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la société B.V.C.E. les frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 1 000 euros.

Sur les dépens :

La société NIMA, partie succombante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 170,83 euros.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

CONSTATONS que le bail conclu le 23 mai 2025 se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 18 décembre 2025 ;
CONSTATONS qu’à compter du 18 décembre 2025, la société NIMA est occupante sans droit ni titre d’un local commercial, sous les numéros de lots 143, 144 et 148, cadastré section BV n° [Cadastre 1], situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

CONDAMNONS la société NIMA à libérer le local commercial, sous les numéros de lots 143, 144 et 148, cadastré section BV n° [Cadastre 1], situé [Adresse 3] à [Localité 3] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans le mois de la notification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour la société NIMA d’avoir libéré le local commercial, sous les numéros de lots 143, 144 et 148, cadastré section BV n° [Cadastre 1], situé [Adresse 3] à [Localité 3], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à la libération des lieux sous astreinte de 50 euros HT par jour de retard formulée par la société B.V.C.E. ;

CONDAMNONS la société NIMA à payer à la société B.V.C.E. la somme provisionnelle de 11 688 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’au 1er janvier 2026, après déduction du dépôt de garantie de 3 540 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2026, date de l’assignation ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 370 euros TTC par mois et CONDAMNONS la société NIMA à payer à la société B.V.C.E. à titre provisionnel cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société NIMA à payer à la société B.V.C.E. la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société NIMA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 170,83 euros ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

Me Isabelle BRESSIEUX