Servitude de passage : comment prouver une possession à titre de propriétaire pour acquérir un terrain ?

ARRÊT N° 26/ 133

N° RG 24/01207

N° Portalis DBVI-V-B7I-QEUX

NA – SC

Décision déférée du 15 Mars 2024

TJ de [Localité 1] – 22/00443

E. JOUEN

CONFIRMATION

Grosse délivrée par RPVA

aux avocats

le 08/04/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [S] [P] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Jean-Luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

COMMUNE DE [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Thomas EYBERT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte authentique du 23 février 1985, M. [Z] [J] et Mme [S] [P] épouse [J] ont acheté à M. [I] [V] une parcelle figurant au cadastre de la commune de [Localité 4] section B n° [Cadastre 1], et désormais section AT n°[Cadastre 2].

Pour permettre l’accès à la voie publique, l’acte de vente constitue une servitude de passage donnant sur le chemin départemental 12, aujourd’hui [Adresse 3], s’exerçant sur une bande de terrain d’une largeur de 6 mètres, à prendre sur la parcelle demeurant la propriété de M. [V], figurant au cadastre sous la référence B n° [Cadastre 3], puis AT n°[Cadastre 4], et désormais AT n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

En mars 1985, M.et Mme [J] ont installé un portail fermant l’accès au chemin de servitude.

En 1985, les époux [J] ont également loué à M. [I] [V] une parcelle de terrain d’environ 300 m2 au sud de leur propriété, faisant partie de la parcelle B [Cadastre 3], et désormais référencée AT [Cadastre 5].

M. [I] [V] est décédé le 19 juillet 1995. Le 5 juin 1997, ses ayants droit ont vendu la parcelle B [Cadastre 3] à la commune de [Localité 3].

Par courrier du 21 mars 2008, la commune de [Localité 3] a indiqué aux époux [J] avoir constaté que le chemin de servitude était ’condamné par un portail, puis par une clôture’, et leur a rappelé que ce chemin lui appartenait, en concluant que la situation ne pouvait ’être tolérée qu’à titre précaire’.

Par courrier du 28 avril 2014, M.et Mme [J] ont réitéré auprès de la commune de [Localité 3] leur proposition d’acquérir le chemin d’accès à leur propriété et le terrain précédemment loué à M. [I] [V].

Selon délibération du conseil municipal du 25 octobre 2017, la commune de [Localité 3] a décidé de céder à titre onéreux à M.et Mme [J], pour un montant de 30.000 euros, un détachement de la parcelle AT [Cadastre 4], d’une superficie de 333m2, correspondant à la nouvelle parcelle AT [Cadastre 5], après division cadastrale réalisée en vue de la vente.

Par courrier du 26 mars 2021, et à la suite d’un changement de majorité au sein de la municipalité, la commune de [Localité 3] a indiqué à M.et Mme [J] qu’elle ne souhaitait plus vendre ce terrain.

Par acte d’huissier en date du 25 janvier 2022, les époux [J] ont fait assigner la commune de Seysses devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour être déclarés propriétaires de la partie de la parcelle cadastrée AT [Cadastre 4], aujourd’hui référencée AT [Cadastre 5], par l’effet de la prescription acquisitive.

Par jugement du 15 mars 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– débouté M. [Z] [J] et Mme [S] [P] épouse [J] de leur demande en revendication de la propriété de la parcelle cadastrée AT [Cadastre 5] de la commune de [Localité 3],

– condamné M. [Z] [J] et Mme [S] [P] épouse [J] aux dépens de l’instance,

– condamné M. [Z] [J] et Mme [S] [P] épouse [J] à payer à la commune de [Localité 3] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le tribunal retient que la preuve d’une possession non équivoque et à titre de propriétaire n’est pas rapportée, les démarches effectuées par M.et Mme [J], depuis 2014, pour acheter la parcelle en cause traduisant leur conscience du caractère précaire de leur détention, et établissant que leur occupation ne résulte que d’actes de tolérance de la commune.

Par déclaration du 9 avril 2024, M.et Mme [J] ont interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 juillet 2024, M. et Mme [Z] et [S] [J], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire et des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, de :

– rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

– juger régulier en la forme et justifié quant au fond l’appel interjeté par M. et Mme [J] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 15 mars 2024;

Réformant cette décision en toutes ses dispositions:

– juger que depuis plus de 30 ans, M. et Mme [J] exercent une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, sur partie de la parcelle cadastrée AT [Cadastre 4] et très précisément sur la parcelle désormais numérotée [Cadastre 5] telle que résultant de la division opérée par la commune de [Localité 3] et délimitée par le plan cadastral annexé à la délibération de la commune en date du 27 octobre 2017;

– juger que ladite partie de la parcelle AT [Cadastre 4] aujourd’hui numérotée [Cadastre 5] est acquise à M. et Mme [J] à charge pour eux de procéder en leur qualité de propriétaires aux formalités d’enregistrement auprès des services de la publicité foncière;

– condamner la commune de [Localité 3] à verser à M. et Mme. [J] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamner la commune de [Localité 3] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M.et Mme [J] maintiennent leur action en revendication de la parcelle AT [Cadastre 5], en faisant valoir qu’il importe peu qu’ils aient su qu’ils n’étaient pas propriétaires, et en soutenant qu’il est démontré qu’ils se sont comportés comme tels pendant une durée de plus de 30 ans, en exerçant une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque. Ils produisent des attestations pour établir qu’ils ont occupé et assuré l’entretien de cette parcelle, et invoquent une possession continue, ininterrompue depuis 1988, et apparente, le chemin étant clôturé et un portail le fermant. Ils font valoir qu’une proposition tendant à l’achat d’une parcelle de terre n’emporte pas renonciation à se prévaloir de la prescription acquisitive.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 août 2024, la commune de [Localité 3], intimée, demande à la cour, au visa des articles 2261, 2262 et 2266 du code civil, de :

– confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions;

– rejeter en conséquences l’intégralité des demandes des époux [J];

– sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner les appelants à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 5 000 euros.

La commune de [Localité 3] soutient que M.et Mme [J] n’apportent pas la preuve d’une possession trentenaire du terrain litigieux à titre de propriétaires, et conclut que leur occupation, qui relevait uniquement d’un acte de tolérance du propriétaire, ne peut pas fonder la prescription acquisitive. Elle rappelle que l’occupation d’un terrain sous l’empire d’un contrat de location ne peut fonder la prescription acquisitive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 2 février 2026.
MOTIFS

Pour écarter la demande de M.et Mme [J] tendant à la reconnaissance d’un droit de propriété sur la parcelle AT [Cadastre 5], provenant de la division de la parcelle AT [Cadastre 4] anciennement B [Cadastre 3], le tribunal a retenu qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’une possession à titre de propriétaire et non équivoque de ce bien.

Sont en effet discutées en l’espèce non pas les exigences relatives au corpus de la possession, qui doit être paisible, publique, continue et non interrompue, mais celles relatives à l’animus domini du possesseur, qui doit être dépourvu d’équivoque.

* Possession à titre de propriétaire

L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession ’à titre de propriétaire’.

Et l’article 2266 ajoute expressément que « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais, par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous les autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent prescrire « .

M.et Mme [J] rappellent à juste titre que la prescription acquisitive n’est pas subordonnée à ce que celui qui s’en prévaut ait cru être titulaire du droit qu’il possédait : la bonne foi et l’existence d’un juste titre ne sont pas des conditions de l’usucapion, comme cela résulte de l’article 2258. La jurisprudence rappelle ainsi de façon constante que la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel (Civ. 3e, 24 oct. 2024, 23-16.882).

Mais il demeure qu’en application des articles 2261 et 2266 du code civil, la possession, qui peut conduire à la prescription, se distingue de la simple détention, qui ne permet pas de prescrire, ’par quelque laps de temps que ce soit’.

L’article 2257 énonce que ’quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s’il n’y a preuve du contraire « .

L’article 2270 précise qu’ ’on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession’. Celui qui est entré en possession d’un bien au moyen d’un bail ne peut ainsi en prescrire la propriété, par sa seule volonté.

Mais l’article 2268 réserve la possibilité d’une interversion de titre, en disposant que les détenteurs ’peuvent prescrire si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d’un tiers, soit par la contradiction qu'(ils) ont opposée au droit du propriétaire « .

En l’espèce M.et Mme [J] ont reconnu dans la lettre qu’ils ont adressée à la commune de [Localité 3] le 28 avril 2014 être entrés en possession de la parcelle litigieuse par un contrat de bail: ’ La construction de la maison fut terminée en juillet 1985, l’occupation au mois d’août 1985. Pour ne pas être ennuyés, nous avons dès cette année-là loué le terrain adjacent au sud, à Monsieur [V] avec option d’achat quand celui-ci pourrait de nouveau vendre des terrains. Cette location dura trois ans pendant lesquels nous avons entretenu le champ, en laissant les fourrages aux cultivateurs qui venaient le faucher. En temps et heure Monsieur [V] nous fit une proposition de vente un dimanche matin, nous devions nous voir dans la semaine pour finaliser cette vente. Le sort en décida autrement car Monsieur [V] décéda la nuit suivant cette proposition’.

M.et Mme [J] n’explicitent pas en revanche les circonstances de l’extinction de ce bail, ni ne produisent de pièces relatives à cette location.

Conformément à l’article 2257, ils sont présumés avoir continué à posséder pour autrui.

Il n’est nullement rapporté la preuve d’une interversion de titre par le fait d’un tiers, puisque [I] [V] est décédé, en 1995, avant toute formalisation d’une offre de vente, et que ses héritiers ont vendu la parcelle à la commune en 1997.

M.et Mme [J] n’invoquent pas davantage d’actes manifestant la volonté des détenteurs de se comporter désormais comme propriétaires. La seule installation d’un portail à l’entrée du chemin de servitude, ainsi que d’une clôture, en 1985, alors que M.et Mme [J] étaient locataires de la parcelle dont ils revendiquent la propriété, a été tolérée par le propriétaire, sans que cela contredise son droit de propriété. La commune a encore rappelé à M.et Mme [J], par lettre du 21 mars 2008 que la présence de ce portail ne pouvait ’être tolérée qu’à titre précaire’. De même, il est jugé que le défaut de paiement des loyers par un locataire n’est pas un acte apportant une contradiction suffisante aux droits du bailleur pour valoir interversion de titre. De façon plus générale, l’article 2262 dispose que  » les actes de (…) simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription « .

M.et Mme [J] ne rapportent donc pas la preuve d’une quelconque possession, distincte d’une détention précaire, leur permettant de prescrire.

* Possession non équivoque

Est équivoque la possession qui ne traduit pas, aux yeux des tiers, la volonté d’exercer un droit.

Ainsi l’entretien par M.et Mme [J] d’une partie, clôturée, de la parcelle A [Cadastre 4] appartenant à [I] [V] ne manifeste pas à l’égard des tiers leur volonté d’exercer un droit de propriété sur ce terrain, alors que M.et Mme [J] en ont été locataires.

De même l’entretien du terrain qui s’est poursuivi après le décès de [I] [V] en 1995 ne caractérise pas d’actes de possession non équivoques, alors que les ayants droit de [I] [V] ont, suivant acte notarié du 5 juin 1997, vendu la parcelle en cause à la commune de [Localité 3], par un acte soumis à publicité.

La simple tolérance de la situation de fait, telle qu’elle est exprimée par la commune dans son courrier du 21 mars 2008, est exclusive de toute possession non équivoque.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M.et Mme [J].

* Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

M.et Mme [J], qui perdent leur procès en appel, doivent également supporter les dépens d’appel, et régler à la commune de [Localité 3] une somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

Condamne M.et Mme [J] aux dépens d’appel ;

Condamne M.et Mme [J] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse

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