Congé pour reprise d’habitation : le locataire peut-il contester la validité du congé et demander des dommages-intérêts ?

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 02 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00356 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FQG4

Décision déférée à la cour :

jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERDUN, R.G. n° 24/00183, en date du 19 décembre 2024,

APPELANTE :

Madame [F] [P],

née le 22 février 1976 à [Localité 1] (08), domicilié [Adresse 1]

Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [Y] [D],

né le 03 octobre 1959 à [Localité 2] (Meuse), domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Vincent VAUTRIN de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Nathalie ABEL, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 02 Avril 2026, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 28 avril 2014, M. [Y] [D] a consenti à Mme [F] [P] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] (55) moyennant un loyer de 780 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 25 juin 2014.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, M. [D] a signifié à Mme [P] un congé du bail d’habitation pour reprise personnelle pour le 30 juin 2023.

Par lettre du 18 mars 2023, Mme [P] a informé son bailleur de son intention de quitter le logement le 31 mars 2023.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 31 mars 2023 par commissaire de justice, en présence de la locataire.

Par assignation en date du 4 mars 2024, M. [D] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 4].

Par jugement du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Verdun a :

– condamné Mme [P] à payer à M. [D] la somme de 1 566,58 euros au titre de l’arriéré locatif dû en février 2023 et mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 4 mars 2024,

– condamné Mme [P] à payer à M. [D] la somme de 220 euros au titre des dégradations locatives,

– débouté Mme [P] de ses demandes indemnitaires,

– débouté Mme [P] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

– condamné Mme [P] aux dépens,

– condamné Mme [P] à payer à M. [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Par déclaration enregistrée le 17 février 2025, Mme [P] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 6 octobre 2025, Mme [P] demande à la cour de :

– infirmer le jugement sur le remboursement du dépôt de garantie, sur les dommages et intérêts, sur la compensation et l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et, statuant à nouveau,

– condamner M. [D] à payer Mme [P] à titre de remboursement du dépôt de garantie la somme de 1 560 euros,

– condamner M. [D] à payer Mme [P] au titre du préjudice subi pour congé pour reprise pour habiter frauduleux une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner M. [D] à payer Mme [P] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice inhérent à l’humidité persistante durant un an dans la chambre de son enfant et dans la maison d’habitation,

– ordonner la compensation judiciaire des sommes dues par chacune des parties,

– condamner M. [D] à payer Mme [P] une somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance,

– condamner M. [D] à payer Mme [P] une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

– débouter M. [D] de toutes demandes contraires et déclarer irrecevable son appel incident,

– condamner M. [D] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 30 octobre 2025, M. [D] demande à la cour de :

– dire et juger que l’appel incident de M. [D] intimé concernant le montant des réparations locatives est recevable et rejeter la demande d’irrecevabilité soulevée par Mme [P],

– confirmer le jugement du 19 décembre 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes indemnitaires au titre de la remise en peinture des pièces et de la réparation de la porte sous évier et l’infirmer sur ces points.

Statuant à nouveau,

– condamner Mme [P] à verser à M. [D] des dommages et intérêts à hauteur de 5 346 euros au titre des réparations locatives pour remise en peinture de l’ensemble des pièces concernées par les trous, ou à titre subsidiaire à la somme de 1 128 euros pour la remise en peinture des deux pièces présentant le plus de trous à savoir la cuisine et la chambre n°2,

– condamner Mme [P] à verser à M. [D] des dommages et intérêts à hauteur de 200 euros au titre des réparations locatives pour remise en état du meuble sous évier,

– dire que les sommes dues par Mme [P] à M. [D] se compenseront avec le dépôt de garantie de 1 560 euros devant être restitué à Mme [P],

– condamner Mme [P] à verser à M. [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [P] aux entiers frais et dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2026.
MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif de la disposition du jugement ayant condamné Mme [P] à payer à M. [D] la somme de 1 566,58 euros au itre de l’arriéré locatif de février et mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024.

Sur le congé pour reprise

Mme [P] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de M. [D] à lui payer une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice qu’elle aurait subi par suite du caractère prétendument frauduleux du congé pour reprise qui lui a été notifié.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit, à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution de l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, il convient tout d’abord de constater que ce congé pour reprise est motivé et qu’il a été régulièrement notifié conformément aux dispositions de l’article 15 précité.

Mme [P] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère prétendument frauduleux du congé.

M. [D] justifie quant à lui, par la production d’attestations du voisinage, non seulement avoir effectivement résidé dans le logement dès le départ de Mme [P] en avril 2023 jusqu’à la fin de cette année 2023 où il s’est trouvé dans l’obligation, du fait de son activité, de le quitter et par voie de conséquence de le mettre à nouveau en location.

Surabondamment sera soulevée l’absence de démonstration par Mme [P] d’un quelconque préjudice, et ce d’autant qu’elle a elle-même choisi de quitter les lieux plusieurs mois avant l’échéance du bail.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal l’a déboutée de cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dégradations locatives

Le premier juge a condamné Mme [P] à payer à M. [D] la somme de 220 euros au titre des dégradations locatives.

M. [D] sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes indemnitaires au titre de la remise en peinture et du meuble sous l’évier. Il demande à ce titre à la cour, la condamnation de Mme [P] à lui payer à titre principal une somme de 5 346 euros et à titre subsidiaire une somme de 1 128 euros.

Mme [P] sollicite à titre principal de voir déclarer irrecevable cet appel incident et subsidiairement la confirmation du jugement de ce chef.

Sur la recevabilité de l’appel incident de M. [D]

Mme [P] fait valoir que la demande incidente de M. [D] n’est pas recevable puisque l’infirmation n’est pas expressément réclamée dans le dispositif de ses écritures.

Force est cependant de constater que M. [D] sollicite dans le dispositif de ses conclusions de voir ’confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes indemnitaires (…) Statuant à nouveau, condamner …’, ce qui implique clairement et nécessairement qu’il sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes indemnitaires.

Il convient en conséquence de déclarer recevable l’appel incident de M. [D].

Sur le bien-fondé de l’appel incident de M. [D]

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1er du décret du 26 août 1987 précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Sur la remise en état des murs

En l’espèce, M. [D] ne rapporte pas la preuve de ce que Mme [P] serait tenue du coût de remise à neuf de l’ensemble des murs de l’habitation. Le fait que ces derniers soient décrits en bon état, lors de l’entrée dans les lieux, et en état d’usage lors de la sortie des lieux résulte de l’usure normale du revêtement mural d’un logement loué pendant neuf années.

Il ressort en revanche de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie, la présence de nombreux trous, sur les murs de la chambre 2 et de la cuisine, constitutifs de dégradations locatives imputables à la locataire. Ces nombreux trous impliquent, non un simple rebouchage, mais également une remise en peinture afin que les murs présentent un état correct, l’artisan ayant attesté de ce qu’il fallait «enlever les chevilles en place, reboucher, poncer, lisser et repeindre le mur en entier avec deux couches de peinture». Compte-tenu d’une part de la superficie de ces deux pièces représentant 51,30 m² sur les 243 m² de surface totale du logement, et d’autre part du montant total du devis s’élevant à la somme de 5 346 euros, M. [D] est fondé à solliciter, au titre des dégradations locatives, la condamnation de Mme [P] à lui payer une somme de 1 128 euros (51,30/243 m² x 5 346 euros).

Sur le meuble sous évier de la cuisine

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée ne précise pas l’état du meuble sous l’évier de la cuisine, qui se trouve cependant présumé avoir été en bon état, en application de l’article 1731 précité. L’état des lieux de sortie le décrit comme « sale, abîmé et n’ayant pas de porte», ce qui constitue des dégradations locatives imputables à la locataire.

M. [D] est dès lors fondé à se voir allouer à ce titre une somme de 200 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner Mme [P] à payer à M. [D] une somme de 1 328 euros, au titre des dégradations locatives (1 128 200).

Sur les demandes indemnitaires de Mme [P]

Mme [P] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner M. [D] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour un préjudice résultant de l’humidité ayant persisté selon elle dans l’habitation à la suite de dégâts des eaux.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civile précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

’ le 14 juillet 2021, M. [D] a déclaré à son assurance un dégât des eaux, à savoir une infiltration ayant occasionné des dégâts dans une chambre et à des effets personnels stockés dans le sous-sol du logement loué ;

’ par courrier du 19 août 2024, l’assureur de M. [D] l’a informé de l’ indemnisation de Mme [P] à hauteur de 5 406,13 euros en janvier 2022 au titre de l’indemnisatrion de son mobilier et de ses effets personnels, ainsi que de son trouble de jouissance et de frais annexes, outre une somme de 780 euros à titre complémentaire au titre de son trouble de jouissance, en janvier 2023

Force est de constater que Mme [P] ne démontre pas que cette indemnisation effectuée à son profit par l’assureur de M. [D] n’a pas suffi à l’indemniser intégralement de son préjudice, étant souligné qu’elle ne justifie pas d’un lien de causalité entre ce dégât des eaux et l’asthme dont souffre son fils.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal l’a déboutée de cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le dépôt de garantie et la compensation

Le premier juge a débouté Mme [P] de sa demande tendant à se voir restituer le dépôt de garantie en considérant qu’aucune pièce n’établissait la réalité du versement de ce dépôt de garantie.

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L’article 1347-1 du code civil précise qu’elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

A hauteur d’appel, M. [D] reconnaît la réalité du versement de la somme de 1 560 euros à titre de dépôt de garantie par Mme [P] et sollicite de voir ordonner la compensation entre leurs dettes respectives, également sollicitée par cette dernière.

Conformément à la demande des deux parties, il y a dès lors lieu :

– de déclarer M. [D] débiteur de Mme [P] pour la somme de 1 560 euros versée par cette dernière à titre de dépôt de garantie ;

– et d’ordonner la compensation des sommes réciproques dues par les parties.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [P] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [D] une somme de 400 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d’appel au paiement d’une somme supplémentaire de 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné Mme [P] à payer à M. [D] la somme de 220 euros au titre des dégradations locatives ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Déclare recevable l’appel incident de M. [D] ;

Condamne Mme [P] à payer à M. [D] une somme de 1 328 euros, au titre des dégradations locatives ;

Dit que M. [D] doit restituer à Mme [P] la somme de 1 560 euros versée par cette dernière à titre de dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation de ces sommes dues réciproquement par les parties ;

Rejette la demande formée par Mme [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] à payer à M. [D] une somme supplémentaires de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [P] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.