Copropriété : l’action en revendication de propriété est-elle imprescriptible face à des constructions illicites ?

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 08 AVRIL 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03302 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI56T

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 21/15401

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la Société GID SAS, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Charley HANNOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0374

et plaidant par Me Yosr GARBOUT, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Charley HANNOUN, même cabinet

INTIMÉS

Monsieur [B] [S] né le 26 novembre 1962 à [Localité 2] (Maroc)

[Adresse 3]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant : Me Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Madame [R] [O] [G] née le 24 décembre 1965 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant : Me Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Société COMPAGNIE FINANCIERE MONCEAU SARL immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 801 652 116, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant : Me Gina MARUANI substituée par Me Raphaël PACHIERO – SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

Société FINANCIERE DU 26SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 907 855 654, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Michael HADDAD et plaidant par Me Marine DRABET, avocate au barreau de Paris, substituant Me Michaël HADDAD – SELARL HADDAD & LAGACHE, avocat au barreau de PARIS – toque : C2092

PARTIE INTERVENANTE FORCEE :

S.C.I. LE ROOF TOP immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 928 305 432, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant : Me Virginie BENMAYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0748

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

La société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau a acquis, par acte authentique du 15 décembre 2015, un appartement situé au 8ème étage, ainsi que la jouissance de la totalité de la terrasse formant toiture au 9ème étage, de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8], qui est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [G] et M. [S], sont devenus propriétaires de ce bien par acte notarié en date du 4 octobre 2021.

M. [N], premier copropriétaire de cet appartement avait fait édifier des constructions au 9ème étage formant toiture de l’immeuble.

Par assignation en référé délivrée le 26 août 2019 à la société Compagnie Financière Monceau, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] a sollicité une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance de référé du 5 novembre 2019 M. [H] a été désigné en qualité d’expert aux fins notamment de vérifier la réalité, la nature, l’étendue et la licéité des édifications réalisées au 9ème étage de l’immeuble, ainsi que les dangers potentiels qu’elles pourraient représenter.

L’expert a dépose son rapport le 28 mai 2021.

Par actes d’huissier de justice des 2 et 3 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] a assigné la société Compagnie Financière Monceau, Mme [G] et M. [S], aux fins de voir constater l’illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage et condamner les intimés à la remise en l’état antérieur.

La Société Financière du 26, devenue propriétaire des lots litigieux par acte notarié en date du 16 novembre 2022, est intervenue volontairement à la procédure par conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023.

En cours de procédure M. [S], Mme [G] et la société Compagnie Financière Monceau ont saisi le juge de la mise en état aux fins que soit constaté, notamment, l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] pour acquisition de la prescription extinctive trentenaire.

Par ordonnance du 2 décembre 2021 le juge de mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] irrecevable comme prescrit en son action aux fins de constatation de l’illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage et de remise en état antérieur,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] aux dépens de l’incident, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de la société Compagnie Financière Monceau, M. [S] et Mme [G] épouse [S],

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] à payer à la société Compagnie Financière Monceau, M. [S] et Mme [G] épouse [S], la somme globale de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] à payer à la société Financière du 26 la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 8 février 2024.

Par acte notarié du 31 mai 2024, la société civile immobilière Le Roof Top a acquis la propriété des lots de la Société Financière du 26 dans l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires l’a assignée en intervention forcée.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 janvier 2026, date de l’audience de plaidoiries.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8], appelant, invite la cour, au visa des articles 2227, 2261, 2264 et 2272 du code civil, à :

– infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 25 janvier 2024,

et statuant à nouveau,

– juger que l’action en revendication de propriété du syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite,

– le juger recevable en son action,

– débouter en conséquence l’ensemble des défendeurs et intervenants de l’ensemble de leurs demandes,

– ordonner la reprise de la mise en état et la clôture,

– condamner solidairement les défendeurs et intervenants à lui verser, chacun, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées le 19janvier 2026, M. [S], Mme [G] et la société Compagnie Financière Monceau, intimés, invitent la cour, au visa des articles 2219 et 2227 du code civil et 122, 123, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

– confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance entreprise,

en conséquence,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] de toutes ses demandes, fins ou prétentions,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] au versement, à chacun des concluants, de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8], en tous les dépens, avec application de l’article 699 du même code.

Par conclusions notifiées le 14 janvier 2026, la société Financière du 26, intimée, invite la cour, au visa des articles 122 et 123 du code de procédure civile et 544, 2219, 2227, 2258, 2261 et 2272 et suivants du code civil, à :

– confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 janvier 2024 en ce qu’il a :

déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] irrecevable comme prescrit en son action aux fins de constatation de l’illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage et de remise en état antérieur,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] aux dépens de l’incident, avec application de l’article 699 du code de procédure civile profit du conseil de la société Compagnie Financière Monceau, M. [S] et Mme [G] épouse [S], dans les conditions de l4article 699 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] à payer à la société Compagnie Financière Monceau, M. [S] et Mme [G] épouse [S], la somme globale de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] aux dépens et à lui payer en sa qualité de propriétaire la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions notifiées le 3 décembre 2025, la société Le Roof Top, intimée, invite la cour, au visa des articles 122, 123, 699 et 700 du code de procédure civile et 544, 2219, 2227, 2258, 2261 et 2272 du code civil, à :

– confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 janvier 2024 en ce qu’elle a :

déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] irrecevable comme prescrit en son action aux fins de constatation de l’illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage et de remise en état antérieur,

en conséquence,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] de toutes ses demandes, fins, conclusions,

– dire et juger que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] est irrecevable comme prescrite,

en conséquence,

– dire et juger que la société Le Roof Top ne saurait être tenue à aucune mesure de démolition ni de remise en état antérieur des lots litigieux,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL 2H Avocats en la personne de Maître Schwab,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 8] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

son action est une action en revendication de propriété, imprescriptible, et non pas une action réelle immobilière visant à la remise en état d’une partie commune prescriptible par trente ans ; en effet, elle vise non pas simplement à contester les travaux ou demander la démolition des structures mais à faire cesser une atteinte au droit de propriété des copropriétaires par un copropriétaire qui revendique l’usucapion sur une partie commune ;

son argumentation tenant à l’absence des éléments constitutifs de la possession utile démontre que l’objet de son action n’est pas simplement la régularisation d’un trouble de jouissance ou le respect du règlement de copropriété, mais bien la préservation du droit de propriété sur une partie commune indûment occupée et la démolition demandée constitue la conséquence logique et nécessaire de la revendication du droit de propriété collectif ;

les constructions réalisées sur la terrasse sans autorisation formelle ni modification du règlement de copropriété constituent une appropriation irrégulière d’une partie commune ;

le délai de prescription trentenaire de l’action réelle immobilière, si celle-ci devait être retenue, ne commence à courir que si le titulaire de l’action a eu, ou aurait dû avoir, connaissance d’une possession réunissant les caractéristiques requises aux fins de conférer au possesseur, à l’expiration d’un délai de trente ans, la propriété du bien par le truchement de la prescription acquisitive ; or ces conditions n’ont jamais été réunies.

La Compagnie Financière Monceau et Mme [G] et M. [S] font valoir que :

dans un cas exactement similaire au cas d’espèce, la Cour de cassation a jugé que lorsqu’un copropriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s’approprier une partie commune de la copropriété, l’action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par trente ans ;

les travaux ont été achevés au plus tard en 1978 ainsi que l’a établi l’expert judiciaire et ont été réalisé au vu et au su de tous puisque les édifications sont visibles depuis la rue ;

aucune demande de restitution des parties communes ni aucune revendication de propriété n’est sollicitée par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions de fond ; il se cantonne à une demande de remise en état antérieure de la terrasse, soumise à la prescription trentenaire ;

il a été établi que l’ancien propriétaire bénéficiait d’une autorisation de l’assemblée générale pour construire les édifications litigieuses et que l’expert a conclu que celles-ci ne présentaient pas de risques supérieurs à ceux prévus par les règlements en cas d’évènements climatiques de grande ampleur ni aucun désordre intéressant la solidité des ouvrages ;

la prescription acquisitive relève de la compétence des juges du fond.

La société Financière du 26 allègue que :

l’action du syndicat visant à constater l’illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du neuvième étage, partie commune à usage privatif et exclusif, et à solliciter la remise en état antérieur revient à considérer qu’il y aurait eu des actes d’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire, ce qui ouvre droit à une action réelle au syndicat, soumise à la prescription trentenaire et non pas une action en revendication ;

l’expert a clairement rappelé que le projet d’édification de la terrasse a fait l’objet de multiples autorisations notamment de l’assemblée générale et qu’il avait été délivré un permis de construire à cet égard dès l’année 1973 ;

le rapport d’expertise a également validé la date de construction des édifications ;

le délai de prescription qui s’éteint au bout de trente ans n’a pas été interrompu.

La SCI Le Roof Top soutient que :

il ressort des dernières conclusions au fond du syndicat des copropriétaires que son action n’est pas une action en revendication de propriété ;

ainsi que l’a retenu l’expert, les travaux n’ont pas été réalisés dans le secret et la dissimulation mais ont été autorisés et les édifications sont visibles depuis la rue ;

la date de finalisation des travaux litigieux est tranchée sans équivoque par l’expert judiciaire à 1978, point de départ du délai de prescription ;

la prescription acquisitive relève de la compétence des juges du fond ;

l’expert a conclu que les édifications ne présentaient pas de risques supérieurs à ceux prévus par les règlements en cas d’évènements climatiques de grande ampleur ni aucun désordre intéressant la solidité des ouvrages.

Réponse de la cour

L’article 122 code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 2227 du code civil dispose que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La revendication est l’action réelle par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient la restitution d’un bien (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 20-23.132). Elle n’est pas susceptible de prescription extinctive (Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-16.077)

A titre liminaire, il n’y a pas lieu d’étudier les moyens développés par le syndicat des copropriétaires relatifs à la prescription acquisitive ou usucapion, de tels moyens étant de la compétence du juge du fond et non pas du juge de la mise en état ou de la cour d’appel statuant sur appel d’une ordonnance du juge de la mise en état.

Sur la nature de l’action intentée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soutient pour la première fois en cause d’appel que son action est une action en revendication de copropriété, imprescriptible, et non pas une action réelle immobilière.

La cour relève que, alors que la charge de la preuve de la nature de son action lui incombe, il ne produit ni les assignations délivrées les 2 et 3 décembre 2021, ni ses premières conclusions en demande au fond devant le tribunal judiciaire, ni ses dernières conclusions au fond.

Les demandes contenues dans l’assignation des 2 et 3 décembre 2021, produite par la Compagnie Financière Monceau, M. [S] et Mme [G], étaient :

« CONSTATER l’illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage

ORDONNER la remise en l’état antérieur par les défendeurs déclarés solidairement responsables

CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 35.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens

ORDONNER l’exécution provisoire »

Il ressort des écritures de ces derniers, non contestées, que ces demandes sont reprises dans les dernières conclusions au fond du syndicat des copropriétaires, augmentées d’une demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral.

En outre, la mission de l’expert désigné par l’ordonnance de référé du 5 novembre 2019 était la suivante :

« – déterminer la réalité, la nature et l’étendue des édifications réalisées au 9ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8] et donner tous éléments permettant au juge du fond éventuellement saisi de se prononcer sur la licéité de ses édifications ;

– déterminer l’époque de la construction desdites édifications ;

– déterminer la solidité des constructions et les risques que peuvent causer des perturbations climatiques de grande ampleur ;

– fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

– donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ;

– évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

– donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée

– rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties. »

Il ne ressort d’aucun de ces actes, écritures ou décision que l’action du syndicat des copropriétaires est une action en revendication de propriété de la terrasse située au-dessus du huitième étage, alors au contraire que tous les intimés s’accordent à dire qu’ils n’ont ou n’ont eu qu’un droit de jouissance exclusif sur cette terrasse.

Il est indifférent que le syndicat développe, à tort devant le juge de la mise en état puisque ce moyen relève du fond du litige, une argumentation sur la prescription acquisitive des édifications.

Par conséquent, le moyen tiré de l’imprescriptibilité de son action par le syndicat des copropriétaires doit être rejeté.

Sur la prescription de l’action du syndicat

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner, comme il a été dit plus haut, que les moyens développés sur la prescription acquisitive relèvent du fond et non de la procédure et sont dès lors inopérants.

L’ordonnance sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite l’action du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 500 euros chacun (mais les consorts [L] et la Compagnie Financière Monceau ensemble) par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

à la société Compagnie Financière Monceau, M. [S] et Mme [G], ensemble, la somme de 2 500 euros,

à la Société Financière du 26 la somme de 2 500 euros,

à la SCI Le Roof Top la somme de 2 500 euros ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,