Résiliation de bail et expulsion : modalités et délais pour locataires en difficulté – Tribunal judiciaire de Lorient, 29 avril 2026, RG n° 26/00023

La juridiction a prononcé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, le locataire n’ayant pas contesté la décision. La créance a été actualisée à 3855,19 euros, et un délai de quatre mois a été accordé pour quitter les lieux. Les modalités de paiement des sommes dues ont été fixées à 36 acomptes mensuels de 50 euros. L’indemnité d’occupation a été déterminée à 635,18 euros par mois, et l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

En octobre 2014, une société d’HLM a conclu un contrat de location d’un appartement avec un locataire et une co-locataire, fixant le loyer à 664,18 euros par mois. En novembre 2022, la co-locataire a quitté le logement, laissant le locataire seul responsable du bail. En décembre 2025, la société d’HLM a assigné le locataire devant le tribunal, demandant la résiliation du bail, son expulsion, le paiement des loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation.

La société d’HLM a justifié sa demande par le non-paiement des loyers et des charges, malgré plusieurs relances amiables. Lors de l’audience, le locataire a reconnu sa dette, sollicitant des délais pour régler ses impayés et quitter les lieux. Il a expliqué sa situation financière difficile, étant sans emploi et dépendant de son véhicule pour trouver un travail. Le bailleur a accepté un délai de quatre mois pour quitter le logement.

Le tribunal a examiné la demande de résiliation du bail, notant que le locataire n’avait pas respecté ses obligations contractuelles en ne payant pas ses loyers. En conséquence, la résiliation a été prononcée, et l’expulsion a été ordonnée, avec la possibilité d’utiliser la force publique si nécessaire. Le tribunal a également fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 635,18 euros par mois.

Concernant les impayés, le tribunal a condamné le locataire à verser 3 855,19 euros à la société d’HLM, en plus des loyers échus jusqu’à la date du jugement. Des délais de paiement ont été accordés, permettant au locataire de régler sa dette en 36 mensualités de 50 euros. Enfin, le tribunal a ordonné la transmission de la décision au préfet pour prendre en compte la demande de relogement du locataire.

La juridiction a prononcé la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, en application des articles 1227 et 1228 du Code civil, qui permettent de demander la résolution d’un contrat en cas de manquement aux obligations contractuelles. Le locataire n’ayant pas contesté la résiliation, celle-ci a été prononcée à compter de la décision. Concernant les loyers impayés, la créance a été actualisée à 3855,19 euros, conformément à l’article 1353 du Code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de prouver son existence. Le juge a également accordé un délai de quatre mois pour quitter les lieux, en vertu de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, tenant compte de la situation personnelle du locataire. Les modalités de paiement des sommes dues ont été fixées à 36 acomptes mensuels de 50 euros, en application de l’article 1343-5 du Code civil, permettant un échelonnement dans la limite de deux années. L’indemnité d’occupation a été déterminée à 635,18 euros par mois, en raison de la résiliation du bail. Enfin, l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des mesures décidées.

• Engagement de location et décompte des sommes réclamées
• Mise en demeure adressée le 26 novembre 2024
• Reconnaissance de la dette par le locataire lors de l’audience
• Demande d’allongement du délai pour quitter les lieux formulée par le locataire
• Acceptation par le bailleur du délai de quatre mois pour quitter le logement

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le locataire, en raison de son non-paiement des loyers, est contraint de quitter le logement et de régler une dette substantielle, tandis que la société d’HLM obtient une résolution de bail et le droit d’expulser le locataire si nécessaire.

• Le locataire doit quitter le logement dans un délai de quatre mois.
• Le locataire est condamné à payer une dette de 3 855,19 euros, en plus des loyers échus.
• Le locataire a la possibilité de régler sa dette en 36 mensualités de 50 euros.
• La société d’HLM peut engager une procédure d’expulsion avec le concours de la force publique si le locataire ne respecte pas le délai.
• La société d’HLM a le droit de percevoir une indemnité d’occupation de 635,18 euros par mois jusqu’à la libération des lieux.
• Le préfet sera informé pour prendre en compte la demande de relogement du locataire dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement.

Enseignements de cette décision

• Respecter les obligations de paiement des loyers pour éviter la résiliation du bail.
• Conserver des preuves de paiement pour justifier d’éventuels litiges.
• Demander des délais de paiement en cas de difficultés financières.
• Informer le bailleur de sa situation pour faciliter la négociation.
• Anticiper les procédures judiciaires en cas de non-paiement prolongé.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure de paiement.
• Ne pas répondre aux convocations judiciaires.
• Accumuler des dettes sans tenter de les régulariser.
• Attendre la dernière minute pour demander un délai de grâce.
• Omettre de notifier le bailleur de changements de situation personnelle.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail ?

La résiliation d’un contrat de bail peut être demandée en justice selon les dispositions de l’article 1227 du Code civil. L’article 1228 du même code précise que le juge peut constater ou prononcer la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l’espèce, le non-paiement des loyers constitue une violation des obligations essentielles du contrat de louage, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Quels sont les critères pour la demande d’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire peut être ordonnée lorsque celui-ci est sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations.

Quelle est la procédure applicable pour la réclamation des loyers et charges impayés ?

La réclamation des loyers et charges impayés doit être prouvée par celui qui en fait la demande, conformément à l’article 1353 du Code civil. En l’espèce, le demandeur a fourni l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, établissant ainsi une dette locative de 3855,19 euros, après prise en compte des sommes dues au titre de l’assurance locative obligatoire.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée à la somme mensuelle de 635,18 euros, charges comprises, à compter de la date de résiliation du bail. Cette décision est fondée sur le fait que le contrat de bail est résilié, et que le locataire doit donc une indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux.

Quelle est la portée des délais de paiement accordés par le juge ?

Le juge peut, selon l’article 1343-5 du Code civil, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années pour maintenir le contrat de bail. Dans ce cas, le débiteur a été autorisé à régler sa dette locative par 36 acomptes mensuels de 50 euros.

Quels sont les critères pour la notification de la résiliation du bail au préfet ?

Conformément à l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, la notification de la résiliation du bail au préfet est ordonnée pour prendre en compte la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées. Cette mesure est justifiée par la situation du débiteur et vise à garantir ses droits au relogement.

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