Résiliation de bail pour impayés : clause résolutoire acquise malgré procédure de surendettement non effective

L’action en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement est recevable dès lors que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire prévue au contrat de bail produit effet après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois, délai applicable aux contrats conclus avant la loi du 27 juillet 2023, conformément à l’article 2 du code civil. En l’espèce, ce délai est respecté, justifiant la résiliation du bail. La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui n’est pas le cas ici. L’expulsion est donc ordonnée, avec un délai de deux mois avant exécution, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de sursis à expulsion est rejetée faute de preuve d’impossibilité de relogement dans des conditions normales. L’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation du bail. Les dépens sont à la charge du locataire selon l’article 696 du code de procédure civile, et une somme au titre de l’article 700 est allouée au bailleur. La décision est exécutoire de plein droit selon l’article 514 du code de procédure civile.

L’action en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement est recevable dès lors que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire prévue au contrat de bail produit effet après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois, délai applicable aux contrats conclus avant la loi du 27 juillet 2023. La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Un bailleur a consenti un bail d’habitation à un locataire. Un congé a été délivré, suivi d’un commandement de payer pour un arriéré locatif. Le bailleur a saisi le juge pour constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire ainsi que le paiement des sommes dues. Le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en raison d’une procédure de surendettement et un sursis à expulsion. Le juge a constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement, a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire faute de reprise du paiement des loyers, a ordonné l’expulsion du locataire avec un délai de deux mois avant exécution, et a condamné le locataire au paiement des sommes dues, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

• Commandement de payer du 24 janvier 2025
• Notification à la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives
• Diagnostic social et financier
• Historique des versements
• Attestation de travailleuse sociale
• Assignation du 2 avril 2025

Le bailleur obtient la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, avec expulsion ordonnée. Le locataire est condamné à payer la dette locative et une indemnité d’occupation. La demande de sursis à expulsion est rejetée faute de preuve de relogement impossible.

• Résiliation du bail prononcée
• Ordonnance d’expulsion avec délai légal de deux mois
• Condamnation du locataire au paiement de la dette locative
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation
• Rejet de la demande de sursis à expulsion
• Condamnation aux dépens et frais de justice

Enseignements de cette décision

• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Informer la commission prévention expulsions
• Respecter délai de deux mois pour paiement
• Examiner la recevabilité de la demande
• Appliquer clause résolutoire si conditions réunies

À éviter

• Ne pas ignorer la procédure de surendettement
• Ne pas expulser sans délai légal
• Ne pas rejeter sans examen les demandes de sursis
• Ne pas omettre le diagnostic social
• Ne pas statuer sans notification préalable

Quels sont les critères de recevabilité d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 impose que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et que la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives soit saisie au moins deux mois avant l’assignation.
Ces conditions sont remplies en l’espèce, rendant l’action recevable.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le commandement de payer du 24 janvier 2025 n’a pas été suivi de paiement dans le délai de deux mois, et aucun plan d’apurement n’a été conclu.

Quels sont les effets de la procédure de traitement du surendettement sur la suspension de la clause résolutoire selon l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?

La suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer et des charges par le locataire.
Le juge peut accorder des délais de paiement selon les décisions de la commission de surendettement.
En l’espèce, le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement, sa demande de suspension est rejetée.

Quels sont les critères pour l’octroi d’un sursis à expulsion selon les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ?

Le juge peut accorder des délais renouvelables si le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Il tient compte de la bonne ou mauvaise volonté, des situations respectives, de l’âge, de l’état de santé, de la situation familiale ou de fortune, des diligences pour le relogement, du droit à un logement décent, des délais liés aux recours et du délai prévisible de relogement.
Le délai est compris entre un mois et un an.
En l’espèce, le locataire ne justifie pas que son relogement ne peut avoir lieu normalement, sa demande est rejetée.

Quels sont les principes de preuve applicables aux obligations locatives selon les articles 1353 et 1103 du code civil ?

L’article 1353 impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve.
Celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.
L’article 1103 précise que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties.

Quels sont les critères d’exigibilité et de justification des charges locatives selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?

Les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer, exigibles sur justification.
Elles concernent les services liés à l’usage des éléments loués, les dépenses d’entretien courant et menues réparations, et les impositions correspondant à des services profitant directement au locataire.
Le bailleur doit communiquer un décompte annuel et mettre les pièces justificatives à disposition pendant six mois.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de condamnation aux dépens et frais selon les articles 696 et 700 du code de procédure civile ?

L’article 696 prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.
L’article 700 permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.
En l’espèce, le locataire est condamné aux dépens et à verser 500 euros au titre de l’article 700.

Quels sont les critères d’exécution provisoire des décisions de première instance selon l’article 514 du code de procédure civile ?

L’article 514 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.
Le juge peut écarter cette exécution provisoire s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire, par décision motivée.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’a pas été écartée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Strasbourg, 28 avril 2026, 25/04582 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.