Résiliation de bail de résidence secondaire : expulsion pour occupation sans droit ni titre et indemnité d’occupation

Le bail portant sur une résidence secondaire, exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, est régi par les articles 1714 à 1762 du code civil. La résiliation du bail est constatée de plein droit à son expiration, sans nécessité de congé, conformément à l’article 1737 du code civil. Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion, ordonnée sans application du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi du locataire. La trêve hivernale est supprimée en raison de la nature de la résidence secondaire. Le locataire est condamné au paiement des loyers échus, des indemnités d’occupation calculées sur la base du double du loyer majoré des charges, ainsi qu’aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de travaux sous astreinte et de réduction du loyer est rejetée, le locataire ayant cessé tout paiement et refusé tout constat contradictoire, contribuant ainsi à son propre préjudice. La demande de restitution du dépôt de garantie est prématurée et rejetée. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est également rejetée. La décision est exécutoire à titre provisoire.

Le bail portant sur une résidence secondaire, exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, est régi par les articles 1714 à 1762 du code civil. La résiliation est constatée de plein droit à son expiration, sans congé. Le maintien sans droit ni titre constitue un trouble illicite justifiant l’expulsion sans délai légal en raison de la mauvaise foi du locataire. La trêve hivernale est supprimée. Le locataire est condamné au paiement des loyers, indemnités d’occupation, dépens et indemnité au titre de l’article 700. Les demandes de travaux, réduction de loyer, restitution du dépôt et dommages-intérêts sont rejetées.

Une propriétaire a donné à bail un appartement meublé à usage de résidence secondaire à un locataire pour un an, avec un loyer élevé et un dépôt de garantie important. Des désordres dans le logement ont conduit le locataire à assigner la propriétaire en référé pour obtenir la réalisation de travaux, la réduction du loyer, la séquestration des loyers et une indemnisation. La propriétaire a demandé l’expulsion du locataire pour occupation sans droit ni titre après expiration du bail, le paiement des loyers et indemnités d’occupation, ainsi que des dommages et intérêts pour procédure abusive. Le juge des référés a constaté l’expiration du bail, ordonné l’expulsion sans application du délai de deux mois ni de la trêve hivernale, condamné le locataire au paiement des arriérés et indemnités d’occupation, rejeté les demandes de travaux et réduction de loyer, accordé une indemnisation partielle pour préjudice de jouissance, rejeté les demandes relatives au dépôt de garantie et aux dommages et intérêts pour résistance abusive, et condamné le locataire aux dépens et à verser une somme à la propriétaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail sous seing privé du 19 novembre 2024 et avenant du 17 décembre 2024
• Commandements de payer et assignations délivrés par acte de commissaire de justice
• Procès-verbaux de constat par commissaire de justice (27 janvier 2025, 1er décembre 2025)
• Courriers et correspondances échangés entre les parties
• Articles du code civil et du code de procédure civile applicables
• Pièces justificatives des réparations et expertises

Le locataire occupe sans droit ni titre un logement de résidence secondaire après expiration du bail. Il est condamné à libérer les lieux, à payer les arriérés et une indemnité d’occupation. La demande de travaux et autres demandes sont rejetées.

• Constatation de l’expiration du bail et occupation illicite
• Ordonnance d’expulsion sans délai de préavis
• Condamnation au paiement des arriérés et indemnités d’occupation
• Rejet des demandes de travaux, réduction de loyer et dépôt de garantie
• Condamnation aux dépens et article 700 du CPC

Enseignements de cette décision

• Respecter clauses du bail et durée
• Documenter désordres et malfaçons
• Engager procédure judiciaire en cas de non-paiement
• Conserver preuves de mise en demeure
• Respecter procédures d’expulsion légales

À éviter

• Ne pas ignorer obligations de logement décent
• Éviter retards dans réalisation des travaux
• Ne pas omettre preuves contradictoires
• Ne pas contester dépôt de garantie sans fondement
• Ne pas multiplier demandes indemnitaires sans justification

Quelle est la règle de droit applicable au bail de résidence secondaire exclu de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le bail est régi exclusivement par les dispositions du code civil, en ses articles 1714 à 1762, conformément à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui exclut du champ d’application cette location de résidence secondaire.
Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement, et il n’appartient pas au juge des référés de requalifier une convention.

Quel est le pouvoir du juge des référés concernant la constatation de la résiliation d’un bail arrivé à terme ?

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
Le juge des référés peut constater la résiliation d’un contrat de location arrivé à terme, même s’il n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, justifiant des mesures conservatoires ou de remise en état.

Quelle est la portée de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution concernant le délai d’expulsion ?

L’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée.
En l’espèce, le locataire n’ayant réglé qu’un seul loyer, il est considéré comme occupant de mauvaise foi, et le délai de deux mois ne s’applique pas.

Quels sont les critères pour accorder une provision au titre d’une créance locative selon l’article 835 du code de procédure civile ?

L’octroi d’une provision est subordonné à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable tant dans son principe que dans son montant.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de faire la preuve du caractère non sérieusement contestable de sa créance.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due après expiration du bail ?

Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre après expiration du bail constitue une faute quasi-délictuelle donnant lieu au paiement d’une indemnité d’occupation.
Le montant est fixé en fonction de la valeur de jouissance du bien et du préjudice subi par le bailleur.

Quelle est la nature juridique de la clause pénale prévue en cas de maintien dans les lieux après expiration du bail ?

La clause prévoyant une indemnité journalière du double du loyer en cas de maintien dans les lieux est une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.
Le juge des référés peut allouer une provision sur le montant de cette clause lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance et d’entretien du logement selon les articles 1719 et 1720 du code civil ?

Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations et d’en assurer l’entretien pendant la durée du bail.
Il doit notamment délivrer un logement décent, comprenant une installation de chauffage normale et une installation sanitaire intérieure conforme, conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Ces obligations sont des obligations de résultat, sans nécessité de prouver une faute.

Quels sont les droits du locataire en cas d’inexécution des obligations du bailleur ?

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut obtenir une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du code civil prévoit le paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sauf force majeure.

Quels sont les critères retenus pour limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire ?

Le locataire a été privé de chauffage pendant plusieurs périodes, ce qui a impacté la jouissance.
Cependant, le locataire a refusé tout constat contradictoire et a cessé tout paiement, ce qui a empêché l’exécution des travaux.
Par conséquent, l’indemnisation est limitée à 10 % du montant du loyer hors charges pour la période du bail.

Quelle est la règle applicable à la conservation et à la restitution du dépôt de garantie ?

Le contrat de bail fait loi entre les parties et ne prévoit pas que le dépôt de garantie doive être conservé sur un compte séparé.
L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.
La demande de justification de la conservation du dépôt de garantie est rejetée faute d’urgence, de trouble manifeste ou d’obligation non contestable.
La demande de restitution est prématurée, le contrat prévoyant un délai de deux mois après départ et remise des clés, déduction faite des sommes dues.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière de mesures conservatoires et de provision ?

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou justifient l’existence d’un différend.
Il peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Quelle est la portée de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil concernant les dommages et intérêts pour résistance abusive ?

Le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant du retard.
En l’espèce, la résistance abusive est caractérisée par le non-paiement volontaire, mais l’indemnisation partielle allouée pour les désordres exclut un retard distinct.
La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée.

Quels sont les critères retenus pour condamner aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Le perdant au procès est condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la partie gagnante les frais non compris dans les dépens.
Une somme de 2 000 euros est allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quelle est la portée de l’article 514 du code de procédure civile concernant l’exécution provisoire ?

La décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 25/06698 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.