Résiliation de bail de résidence secondaire : expulsion et indemnisation en cas d’occupation sans droit ni titre

Le bail portant sur une résidence secondaire est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, et est régi par les articles 1714 à 1762 du code civil. La résiliation du bail intervient de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans nécessité de congé, conformément à l’article 1737 du code civil. Le juge des référés peut constater la résiliation du bail arrivé à terme et ordonner l’expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre, constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas en cas de mauvaise foi du locataire. La trêve hivernale peut être supprimée si le relogement est assuré, notamment pour une résidence secondaire. Le bailleur est tenu d’assurer la délivrance d’un logement décent et en bon état, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, avec des obligations de résultat. Le locataire peut obtenir une réduction du loyer ou des dommages-intérêts en cas d’inexécution, conformément aux articles 1217 et 1231-1 du code civil. Toutefois, le juge des référés ne peut prononcer de mesures définitives ni requalifier le bail. La preuve du caractère non sérieusement contestable de la créance est exigée pour l’octroi d’une provision. Le locataire doit respecter ses obligations de paiement, sous peine de condamnation au paiement des loyers dus et d’une indemnité d’occupation, conformément aux articles 544 et 1240 du code civil. La clause pénale prévue au contrat est modérable par le juge selon l’article 1231-5 du code civil. La charge de la preuve incombe aux parties selon l’article 9 du code de procédure civile. Enfin, les demandes de restitution du dépôt de garantie sont prématurées en présence d’arriérés importants.

Le bail portant sur une résidence secondaire est exclu de la loi du 6 juillet 1989 et régi par les articles 1714 à 1762 du code civil. La résiliation intervient de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans congé. Le juge des référés peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre. Le bailleur doit assurer un logement décent et en bon état. Le locataire peut obtenir une réduction de loyer ou dommages-intérêts en cas d’inexécution.

Un bailleur a loué un appartement meublé à usage de résidence secondaire à un locataire pour un an, avec un loyer élevé et un dépôt de garantie important. Le locataire a cessé de payer les loyers et a saisi le juge des référés pour obtenir la réalisation de travaux, la réduction du loyer et une indemnisation pour préjudice, invoquant des désordres dans le logement, notamment un dysfonctionnement du chauffage et des malfaçons. Le bailleur a demandé l’expulsion du locataire pour occupation sans droit ni titre après expiration du bail, ainsi que le paiement des arriérés de loyers et une indemnité d’occupation. Le juge a constaté que le bail était bien une location de résidence secondaire exclue de la loi de 1989, que le bail avait expiré sans renouvellement, et que le locataire occupait les lieux sans droit ni titre. Il a ordonné l’expulsion sans délai de préavis ni trêve hivernale, condamné le locataire à payer les arriérés et une indemnité d’occupation, rejeté les demandes de travaux et de réduction de loyer postérieures à l’expiration du bail, et limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à 10% du loyer hors charges. Les demandes relatives au dépôt de garantie et aux dommages-intérêts pour résistance abusive ont été rejetées. Le locataire a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail et clauses contractuelles
• Commandements de payer et actes de commissaire de justice
• Procès-verbaux de constat par commissaire de justice
• Courriels et correspondances entre parties
• État des lieux d’entrée
• Articles du code civil et code de procédure civile applicables

Le juge constate la résiliation du bail de résidence secondaire arrivé à terme et ordonne l’expulsion de Monsieur [B] [S] pour occupation sans droit ni titre. Les demandes de travaux et de réduction de loyer sont rejetées, mais une indemnisation partielle pour préjudice de jouissance est accordée au locataire.

• Constatation de la résiliation du bail à son terme
• Ordonnance d’expulsion sans délai de préavis ni trêve hivernale
• Rejet des demandes de travaux et de réduction de loyer
• Condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation
• Indemnisation partielle du préjudice de jouissance au locataire
• Rejet des demandes relatives au dépôt de garantie et dommages-intérêts pour résistance abusive

Enseignements de cette décision

• Constater la résiliation du bail au 1er décembre 2025
• Ordonner l’expulsion en cas de maintien sans droit ni titre
• Condamner au paiement des loyers impayés et indemnités d’occupation
• Limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance à 10% du loyer
• Respecter les délais et modalités d’exécution provisoire

À éviter

• Ne pas requalifier le bail en résidence principale sans preuve
• Ne pas ignorer la mauvaise foi du locataire en cas de non-paiement
• Ne pas ordonner travaux en référé si bail expiré
• Ne pas accorder indemnisation double pour même préjudice
• Ne pas ordonner restitution du dépôt de garantie prématurément

Quelle est la règle de droit applicable au bail de résidence secondaire exclu de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le bail est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 conformément aux dispositions de l’article 2 de cette loi en ce qu’il porte sur une résidence secondaire. Il est dès lors régi uniquement par les dispositions du code civil, en ses articles 1714 à 1762. Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement, et il n’appartient pas au juge des référés de requalifier une convention.

Quel est le pouvoir du juge des référés concernant la constatation de la résiliation d’un bail arrivé à terme ?

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un bail, ce qui relève du fond, mais il peut constater la résiliation d’un contrat de location arrivé à terme. Le caractère provisoire d’une ordonnance de référé n’interdit pas au juge d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.

Quels sont les critères pour que le juge des référés ordonne une mesure conservatoire ou de remise en état ?

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Un trouble manifestement illicite est une violation évidente de la règle de droit. Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre constitue un tel trouble.

Quelle est la portée de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution concernant le délai d’expulsion ?

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée. En l’espèce, le locataire n’ayant réglé qu’un seul loyer, il est considéré de mauvaise foi, et le délai ne s’applique pas.

Quelle est la règle applicable à la trêve hivernale en matière d’expulsion ?

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis à toute mesure d’exécution non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si le relogement est assuré dans des conditions respectant l’unité et les besoins de la famille. En l’espèce, le logement étant une résidence secondaire, le relogement peut être assuré, justifiant la suppression du bénéfice de la trêve hivernale.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une provision en paiement au titre d’une créance locative ?

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable tant dans son principe que dans son montant. Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de prouver ce caractère non sérieusement contestable. En l’espèce, le locataire n’a payé qu’un seul loyer, sa dette est donc non sérieusement contestable.

Quelle est la qualification juridique et les conditions d’application de l’indemnité d’occupation après expiration du bail ?

Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux après expiration du bail, constituant une faute quasi-délictuelle. Le montant est fixé en fonction de la valeur de jouissance et du préjudice subi par le bailleur. Le contrat prévoit une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, qui peut être modérée par le juge mais n’est pas contestée ici.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance et d’entretien du logement ?

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations et d’en faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives, pendant la durée du bail. L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et est une obligation de résultat, ne nécessitant pas la preuve d’une faute.

Quels sont les critères pour la réduction du loyer ou l’octroi de dommages et intérêts en cas d’inexécution des obligations du bailleur ?

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut obtenir une réduction du prix ou demander réparation. L’article 1231-1 du code civil prévoit le paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution ou retard, sauf force majeure. En l’espèce, la demande de réduction du loyer est rejetée car le bail est librement consenti et la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas. Une indemnisation provisionnelle pour préjudice de jouissance est accordée à hauteur de 10 % du loyer hors charges.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés concernant la conservation et la restitution du dépôt de garantie ?

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé des mesures en cas d’urgence ou d’obligation non sérieusement contestable. En l’espèce, aucune disposition légale n’impose que le dépôt de garantie soit conservé sur un compte séparé, aucune urgence ni trouble manifeste n’est allégué, et la demande est rejetée. La restitution est prématurée selon les termes du contrat.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive ?

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet d’accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil prévoit que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en cas de mauvaise foi causant un préjudice indépendant. En l’espèce, la résistance abusive est caractérisée par le non-paiement, mais la bailleresse ne justifie pas d’un retard distinct, la demande est rejetée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour ordonner l’expulsion du locataire ?

Le bail ayant expiré le 1er décembre 2025 sans renouvellement écrit, le locataire est occupant sans droit ni titre. Son maintien constitue un trouble manifestement illicite au droit de propriété de la bailleresse. Le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion sans application du délai de deux mois ni de la trêve hivernale, en raison de la mauvaise foi du locataire et de la nature de la résidence secondaire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 25/06698 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.