Résiliation bail et expulsion locataire : application de la clause résolutoire et conditions de la provision pour loyers

La clause résolutoire prévue dans un bail permet la résolution de plein droit du contrat en cas de non-paiement des loyers après mise en demeure restée infructueuse, conformément aux articles 1224 et 1225 du code civil. L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés à ordonner des mesures conservatoires, notamment l’expulsion, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’indemnité d’occupation vise à compenser la perte de loyer et le préjudice lié à l’occupation sans droit. La résistance abusive, sanctionnée par l’article 1231-1 du code civil, suppose une faute caractérisée et un préjudice démontré. L’article 696 du code de procédure civile impose à la partie perdante de supporter les dépens, tandis que l’article 700 permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité. L’ordonnance est exécutoire de plein droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La clause résolutoire permet la résolution de plein droit du bail en cas de non-paiement après mise en demeure. Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’indemnité d’occupation compense la perte de loyer et le préjudice lié à l’occupation sans droit. La résistance abusive suppose une faute caractérisée et un préjudice démontré. La partie perdante supporte les dépens et peut être condamnée à payer des frais non compris dans les dépens. L’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Un bailleur a donné en location un garage à une locataire pour un loyer mensuel. Le bailleur a notifié la résiliation du bail et a délivré un commandement de payer pour loyers impayés. La locataire n’ayant pas réglé les sommes dues, le bailleur a assigné en référé pour constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion de la locataire, le paiement des loyers échus, une indemnité d’occupation, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que le remboursement des frais de justice. La locataire n’a pas comparu. Le tribunal a constaté la résolution de plein droit du bail en raison de l’inexécution de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la locataire, condamné cette dernière au paiement des loyers échus et à une indemnité d’occupation provisionnelle, rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamné la locataire aux dépens, et débouté le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail
• Commandement de payer du 02 septembre 2025
• Assignation du 21 novembre 2025
• Conclusions des parties
• Ordonnance de référé

Le bailleur obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire pour loyers impayés. La locataire est condamnée à payer une provision pour loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée. La locataire supportera les dépens.

• Résiliation du bail par clause résolutoire
• Ordonnance d’expulsion avec concours de la force publique
• Condamnation au paiement d’une provision pour loyers et charges
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation
• Rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
• Condamnation aux dépens à la charge de la locataire

À faire

• Respecter la clause résolutoire du bail
• Envoyer un commandement de payer conforme
• Demander expulsion en cas de non-paiement
• Justifier la provision pour loyers échus
• Produire le contrat de bail et preuves d’impayés

À éviter

• Ne pas ignorer la mise en demeure préalable
• Omettre la clause résolutoire dans le commandement
• Ne pas justifier la somme réclamée
• Demander dommages-intérêts sans préjudice prouvé
• Ignorer la procédure d’exécution provisoire

Quelle est la règle de droit applicable pour la résolution du contrat de bail par clause résolutoire ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les articles 1728 2°) et 1729 du code civil imposent au preneur l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus et permettent au bailleur de faire résilier le bail si le preneur n’use pas raisonnablement de la chose louée ou l’emploie à un autre usage causant un dommage.

Les articles 1224 et 1225 du code civil précisent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice en cas d’inexécution grave.

La clause résolutoire doit être précédée d’une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause, sauf si la résolution résulte du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, la clause résolutoire prévoit que faute de paiement d’un terme de loyer et huit jours après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, avec indemnité au bailleur et expulsion du locataire par voie de référé.

Quels sont les critères pour ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?

L’expulsion est ordonnée lorsque la résolution du contrat de bail par application de la clause résolutoire est constatée et que l’obligation de quitter les lieux n’est pas sérieusement contestable.

L’expulsion est justifiée comme seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

L’ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, ne doit pas être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété (Civ.3ème, 04 juillet 2019, n°18-17.119).

Quelle est la procédure et les conditions pour obtenir une provision au titre des loyers et charges échus en référé ?

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier même en présence d’une contestation sérieuse, si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation tant en son principe qu’en son montant.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur la décision au fond.

Au moment du jugement, le tribunal apprécie l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, la somme de 724,50 euros au titre des loyers et charges échus n’est pas sérieusement contestable, tandis que la demande de provision de 1 017,96 euros n’est pas justifiée par des éléments probants.

Quels sont les critères juridiques pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque l’occupant est sans droit ni titre.

Elle vise à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur et indemniser le préjudice résultant de l’occupation rendant indisponible le local.

Elle est calculée à titre provisionnel sur la base du dernier loyer augmenté des charges et intérêts au taux contractuel, à compter de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les conditions pour la condamnation pour résistance abusive ?

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts pour inexécution ou retard, sauf force majeure.

La résistance abusive se caractérise par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, dépassant une simple résistance.

Il incombe au demandeur de démontrer la résistance abusive caractérisant une faute ainsi qu’un préjudice conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive relève du juge des référés qui apprécie la faute et le préjudice.

En l’espèce, bien que la faute soit caractérisée par l’inertie du locataire, l’absence d’éléments établissant un préjudice conduit au rejet de la demande.

Quelle est la règle applicable aux dépens en référé ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge en sens contraire.

En l’espèce, la partie succombante est condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Quelle est la règle applicable aux frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 1° du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme pour frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique.

Le juge peut aussi décider qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la demande à ce titre.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulon, 28 avril 2026, 25/02927 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.