Responsabilité décennale et infiltration d’eau : sécuriser la garantie du vendeur en cas de défaut d’étanchéité

L’expertise judiciaire, même réalisée sur pièces sans constatation directe, est recevable dès lors que le contradictoire est respecté, conformément aux articles 114 et 175 du code de procédure civile. La responsabilité du vendeur d’un immeuble en état futur d’achèvement est engagée sur le fondement des articles 1601-1, 1642-1 et 1792 et suivants du code civil, notamment pour les dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination. L’indemnisation des préjudices matériels doit être fondée sur des devis validés par l’expert, sans exigence de factures. Le préjudice locatif est indemnisable à partir de la date de connaissance effective de la réparation, ici le premier accédit de l’expertise judiciaire, et doit être justifié par des éléments probants, notamment des baux ou évaluations. Les demandes de préjudice moral doivent être étayées pour être recevables. En matière d’appels en garantie, l’assureur décennal est tenu de garantir le constructeur et les sous-traitants responsables des désordres, sauf exclusion contractuelle. Les frais d’expertise sont compris dans les dépens (article 695 CPC) et la partie perdante peut être condamnée à verser une indemnité au titre de l’article 700 CPC, tenant compte de l’équité. Il est recommandé de produire des justificatifs précis et de respecter les règles de procédure pour assurer la recevabilité et la pertinence des demandes.

L’expertise judiciaire est recevable si le contradictoire est respecté. La responsabilité du vendeur d’un immeuble en état futur d’achèvement est engagée pour les dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination. L’indemnisation des préjudices matériels repose sur des devis validés par l’expert. Le préjudice locatif est indemnisable à partir de la connaissance effective de la réparation. Les appels en garantie impliquent l’assureur décennal garantissant le constructeur et les sous-traitants.

Un couple ayant acquis un appartement en état futur d’achèvement a constaté des infiltrations d’eau dans leur logement. Après expertise, il a été établi que la fuite provenait d’un réseau d’évacuation défectueux lié à un autre lot. Le vendeur a été condamné à indemniser les acquéreurs pour les préjudices matériels et la perte de loyers. Le vendeur a appelé en garantie l’entreprise ayant réalisé les travaux défectueux et son assureur, qui ont été reconnus responsables à hauteur de leurs garanties. Les frais de procédure ont été mis à la charge des parties perdantes.

• Rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] du 17 avril 2023
• Constatations des infiltrations et origine des fuites (réseau d’évacuation des eaux vannes des WC)
• Déclarations et courriers échangés entre parties
• Expertise du cabinet QUANTIMME du 5 juillet 2021
• Déclarations des parties sur la responsabilité
• Appels en garantie des SA [Localité 1] ELETRICITE PLOMBERIE et SA AXA FRANCE IARD

La SCI SCCV [V] [J] [Q] est reconnue responsable des infiltrations et condamnée à indemniser les copropriétaires. La SA [Localité 1] ELETRICITE PLOMBERIE et son assureur AXA FRANCE IARD sont tenus de garantir la SCI SCCV. Les demandes de préjudice moral sont rejetées.

• Condamnation de la SCI SCCV à verser 13 450 € aux copropriétaires
• Responsabilité partagée avec la SA ELETRICITE PLOMBERIE et AXA FRANCE IARD
• Rejet des demandes de préjudice moral
• Condamnation in solidum aux dépens des trois parties
• Versement de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC aux copropriétaires

À faire

• Produire preuves des infiltrations et expertises
• Respecter les procédures contradictoires et notification
• Fournir justificatifs des préjudices matériels et pertes
• Appeler en garantie les tiers responsables et assureurs
• Respecter les délais pour conclusions et assignations

À éviter

• Ne pas contester un rapport d’expertise sans preuve de nullité
• Ne pas ignorer la responsabilité du vendeur ou constructeur
• Ne pas réclamer préjudice moral sans preuve
• Ne pas omettre de produire justificatifs de loyers ou baux
• Ne pas retarder la gestion du sinistre et information des parties

Quelle est la condition de recevabilité d’une demande de nullité d’un rapport d’expertise selon le Code de procédure civile ?

L’article 175 du Code de procédure civile soumet la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction aux règles de nullité des actes de procédure.
L’article 114 du Code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée que si l’adversaire prouve le grief causé par l’irrégularité.
En l’espèce, la demande de nullité du rapport d’expertise fondée sur le fait que l’expert n’a pas constaté personnellement les désordres a été rejetée car l’expertise sur pièces respectait le contradictoire.

Quelle est la responsabilité du vendeur d’un immeuble à construire en matière de vices et désordres ?

L’article 1646-1 du Code civil impose au vendeur d’un immeuble à construire, à compter de la réception des travaux, les obligations des architectes, entrepreneurs et autres liés par contrat de louage d’ouvrage, selon les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3.
L’article 1792 du Code civil établit la responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître ou acquéreur pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sauf preuve d’une cause étrangère.
En l’espèce, la SCI SCCV a été reconnue responsable des infiltrations rendant l’appartement impropre à sa destination.

Quels sont les critères pour l’indemnisation du préjudice matériel et de la perte de loyers ?

Le préjudice matériel est indemnisé sur la base des devis validés par l’expert, sans exigence de factures.
La perte de loyers est évaluée sur la base de la valeur locative estimée par l’expert.
La période indemnisable commence à la date où le préjudice est établi et cesse à la date où la réparation est connue.
En l’espèce, la perte de loyers a été retenue du 10 mai 2021 au 27 avril 2022, pour un montant total de 12.000 euros.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile en matière de frais irrépétibles ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.
En l’espèce, la SCI SCCV, la SA ELETRICITE PLOMBERIE et la SA AXA FRANCE IARD ont été condamnées in solidum à payer 4.000 euros à Monsieur et Madame R.

Quels sont les effets de l’appel en garantie entre la SCI SCCV, la SA ELETRICITE PLOMBERIE et la SA AXA FRANCE IARD ?

La SA ELETRICITE PLOMBERIE et la SA AXA FRANCE IARD sont condamnées à relever et garantir la SCI SCCV des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel et de la perte de loyers.
L’appel en garantie de la SA AXA FRANCE IARD est rejeté dans la mesure où elle est l’assureur de la société à l’origine des désordres.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Marseille, 28 avril 2026, 23/12900 – Thématiques associées : Expertises judiciaires — Responsabilité décennale —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.