Tribunal judiciaire de Paris, 6 juillet 2026, 21/15787

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• Informations clés
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• Version officielle

Informations clés

Résumé

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me DUFFOUR (P0043)
Me DAVID (K0085)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 21/15787

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXYB

N° MINUTE : 1

Assignation du :
16 Décembre 2021

JUGEMENT
rendu le 06 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.N.C. KC 20 SNC (RCS de Paris 449 054 949)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSES

S.A.S. MAJ VISION (RCS de Nanterre 538 227 703)
[Adresse 2]
[Localité 2]

S.E.L.A.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [V] [L], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. MAJ VISION, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [U] [K], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. MAJ VISION, par voie d’intervention volontaire
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentées par Maître Éric DAVID de l’A.A.R.P.I. STELLA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0085
Décision du 06 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 21/15787 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXYB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026, puis prorogé le 06 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAÏNI

Par acte sous signature privée du 20 décembre 2016, la S.N.C. KC 20 SNC a donné à bail commercial à la S.A.S. Maj Vision le local n°1020 dépendant du centre commercial [Etablissement 1] [Localité 4] situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de dix années à effet du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2026, pour y exercer exclusivement les activités suivantes : « optique, lunetterie, vente d’appareils et matériels d’optique et de prothèses visuelles, le tout sous l’enseigne « Claro Opticien ».

Aux termes d’un avenant n°3 en date du 24 septembre 2018, les parties sont notamment convenues de modifier la clause de destination du bail, remplaçant l’exploitation sous l’enseigne « Claro Opticien » par l’enseigne « Optic 2000 ».

Le loyer minimum garanti a été fixé aux termes du bail au montant annuel de 88 803 euros hors taxes et hors charges tandis que le loyer variable correspond à 8 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes.

Par acte d’huissier du 16 décembre 2021, la S.N.C. KC 20 SNC a assigné la S.A.S. Maj Vision devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer :
– 162 995,15 euros, somme à parfaire, au titre des loyers et charges dus au jour de l’assignation,
– 8 149,75 euros, somme à parfaire, au titre de la clause pénale,
– 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la S.A.S. Maj Vision. La S.E.L.A.R.L. FHB représentée par Me [V] [L] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire et la S.C.P. BTSG² représentée par Me [U] [K] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 février 2024, la S.N.C. KC 20 SNC a déclaré sa créance d’un montant de 409 800,16 euros TTC au titre des loyers, charges, provisions sur charges, frais et accessoires arrêtés au 6 décembre 2023 entre les mains du mandataire judiciaire.

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2024, la S.E.L.A.R.L. FHB représentée par Me [L] et la S.C.P. BTSG² représentée par Me [K], en leurs qualités respectives d’administrateur et de mandataire judiciaires de la S.A.S. Maj Vision, sont intervenues volontairement à la présente procédure.

Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la conversion de la procédure de sauvegarde en une procédure de redressement judiciaire. La S.E.L.A.R.L. FHB représentée par Me [L] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire et la S.C.P. BTSG² représentée par Me [K] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 14 juin 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a notamment :
– autorisé la poursuite de la période d’observation de la S.A.S. Maj Vision jusqu’au 6 décembre 2024,
– arrêté le plan de cession du fonds de commerce sous l’enseigne « Optic 2000 » et des actifs s’y rapportant de la S.A.S. Maj Vision au profit de Monsieur [W] [F] dans les conditions de l’offre de reprise et ses ajouts complémentaires au prix forfaitaire de 180 000 euros réparti comme suit : 90 000 euros pour les éléments incorporels, 60 000 euros pour les éléments corporels et 30 000 euros pour les stocks.

Par ordonnance contradictoire du 2 décembre 2024 rendue dans le cadre de la présente instance, la juge de la mise en état a notamment débouté la S.A.S. Maj Vision, la S.E.L.A.R.L. FHB représentée par Maître [L] et la S.C.P. BTSG² représentée par Maître [K], en leurs qualités respectives d’administrateur et de mandataire judiciaires de la S.A.S Maj Vision de l’ensemble de leurs demandes de communication de pièces.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 15 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 21 janvier 2026, mise en délibéré au 20 mai 2026 et prorogée au 6 juillet suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 9 mai 2025, la S.N.C. KC 20 SNC demande au tribunal :
– de rejeter l’ensemble des demandes de la S.A.S. Maj Vision,
– de fixer sa créance d’un montant de 430 290,16 euros au passif de la S.A.S. Maj Vision au titre des loyers impayés arrêté au jour d’ouverture de la procédure de sauvegarde, soit la somme de 409 800,16 euros augmentée de la somme de 20 4900 euros au titre de la clause pénale,
– de condamner la S.A.S. Maj Vision au paiement d’une somme de 12 000 euros en remboursement des frais non taxables en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 06 Juillet 2026
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– de condamner la S.A.S. Maj Vision en tous les dépens, ainsi qu’aux frais engagés au titre des articles A. 444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir,
– de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 juillet 2025, la S.A.S. Maj Vision, la S.E.L.A.R.L. FHB représentée par Maître [L] et la S.C.P. BTSG² représentée par Maître [K], en leurs qualités respectives d’administrateur et de mandataire judiciaires de la S.A.S Maj Vision, demandent au tribunal :
A titre principal,
– de débouter la S.N.C. KC 20 SNC de l’ensemble de ses demandes,
– de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale,
A titre subsidiaire,
– de dire et juger que le montant total des loyers et charges dus en application du contrat de bail en date du 20 décembre 2016 pour les années 2020 à 2024 s’élève à la somme totale de 122 940 euros TTC,
– de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale et, en tous les cas, fixer son montant à une somme symbolique d’un euro,
A titre reconventionnel,
– de condamner la S.N.C. KC 20 SNC à payer à la S.A.S. Maj Vision :
* à titre principal, la somme de 407 693 euros et, à titre subsidiaire, la somme de 285 385 euros en répétition des loyers indûment payés par la S.A.S. Maj Vision depuis le 1er juin 2017 ;
* à titre principal, la somme de 280 000 euros au titre de la perte de marge brute ;
* à titre principal, la somme de 305 000 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce de la S.A.S. Maj Vision pour le magasin OPTIC 2000,
En tout état de cause
– de condamner la S.N.C. KC 20 SNC à payer à la S.A.S. Maj Vision 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– de condamner la S.N.C. KC 20 SNC aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater » figurant au dispositif des conclusions en défense ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur les manquements contractuels allégués de la S.N.C. KC 20 SNC

Les défenderesses affirment que la S.N.C. KC 20 SNC a manqué à son obligation de délivrance conforme et d’entretien de la chose louée. La locataire et les organes de la procédure collective font ainsi valoir que la S.N.C. KC 20 SNC est tenue au titre du bail de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme conforme au concept contractuel « Clubstore » avec des commerces d’une gamme élevée, selon une décoration soignée et un parcours client privilégié. Ils affirment que la bailleresse a laissé le centre commercial se détériorer, ce malgré diverses alertes.

La bailleresse conteste toute faute contractuelle. En premier lieu, concernant le champ de ses obligations, elle considère qu’en sa qualité de bailleur d’un centre commercial, elle est tenue aux mêmes obligations qu’un bailleur ordinaire et qu’à ce titre elle n’est pas tenue de garantir la bonne commercialité du centre commercial. Selon elle, les clauses 3.7, 3.8 et 12.5 des conditions générales du contrat de bail emportent acceptation de la S.A.S. Maj Vision des aléas économiques résultant essentiellement de l’évolution de la commercialité du centre, renonciation de la S.A.S. Maj Vision à se prévaloir de l’article 1723 du code civil et d’autre part décharge de responsabilité de sa part et de son mandataire quant aux effets des opérations d’animation et de promotion sur l’activité exercée ou sur l’état de la commercialité du centre. Elle ajoute que les normes Clubstore sont destinées aux clients du centre commercial et ne constituent pas une obligation du bailleur envers le preneur. La bailleresse réfute enfin toute violation du concept Clubstore.

En droit, selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil dispose par ailleurs que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est de jurisprudence constante que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée (voir Civ. 3e, 19 déc. 2012, n°11-23.541).

Enfin, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte de la page 4 du contrat de bail que l’exposé préliminaire « constitue un document contractuel et lie les parties au même titre que les autres dispositions du bail et de ses annexes ». Le bail est divisé en deux parties présentées comme « un tout indivisible ». Le titre III de la première partie s’intitule « documents contractuels » et stipule que « les parties sont liées par le présent bail et ses annexes, à savoir » les parties I, II, une annexe A et puis huit annexes numérotées de 1 à 8.

Selon l’article 3.7 de la partie II du bail, « le preneur déclare contracter aux présentes en acceptant les aléas économiques pouvant résulter d’une évolution de la zone d’implantation du centre, de la concurrence, du dynamisme des commerçants du centre, des actions commerciales relevant des décisions de l’organisme des commerçants du centre, du maintien, de la transformation ou de la disparition des commerces constituant le centre, sans pouvoir rechercher le bailleur à cet égard ni remettre en cause le bail ».

En vertu de l’article 14.1.4 de la même partie, « dans une démarche d’harmonisation des façades des boutiques et moyennes unités dépendant du centre, est annexé au présent bail un « cahier des charges vitrine et enseigne ». Le preneur s’oblige à respecter l’ensemble des dispositions actuelles ou futures du « cahier des charges vitrine et enseigne » tel que figurant en annexe (…) ».

Ce « cahier des charges vitrine et enseigne » constitue l’annexe 8 du bail, qui fait donc partie intégrante de la convention des parties. Le concept Clubstore litigieux y est présenté et défini comme suit : « Klépierre invente le Clubstore, un parcours clients valorisant pour les marques et les consommateurs qui fait d’un centre un lieu d’échange et de contact, et qui replace le client au cœur de la stratégie. Ce concept exclusif à Klépierre répond à la vision stratégique de montée en gamme du patrimoine du groupe et à sa volonté d’être résolument « customer-centric ». Le Clubstore enrichit l’expérience shopping au travers d’un design original qui apporte un supplément d’âme à chaque centre, et développe des services et animations qui renforcent leur effet d’attraction. Les centres Clubstore sont des lieux de vie ouverts, confortables et mémorables qui donnent envie à chaque visiteur de revenir plus souvent et de rester plus longtemps. »

15 composants spécifiques du concept Clubstore sont mis en avant dans ce cahier des charges, parmi lesquels une « expérience multisensorielle », des « vitrines de qualité » ou encore un « effet Wow ».

Ce concept ayant été explicitement développé par la bailleresse et présenté par celle-ci à sa future locataire au moment de la conclusion du contrat comme étant un concept mis en œuvre au sein du centre [Etablissement 1] [Localité 4], il en résulte que la S.N.C. KC 20 SNC s’est ici engagée à positionner le centre commercial en cause dans un positionnement de gamme supérieur à la moyenne.

Cet engagement est corroboré par la suite du cahier des charges, qui présente les recommandations et les obligations des locataires relativement aux travaux d’aménagement des locaux loués. Des « vitrages toute hauteur » sont ainsi imposés par la bailleresse dans le but d’améliorer la visibilité des boutiques, tandis que les faux-plafonds en dalles ne sont par exemple pas autorisés dans les zones accessibles au public. De même, si « une variété de finitions sera acceptable, des finitions de faible qualité tels que des sols PVC bas de gamme ne seront pas autorisés ».

Plus généralement, les nombreuses recommandations sont formalisées et illustrées par des photographies relativement aux vitrines, à l’éclairage, au sol, à l’enseigne… Le cahier des charges fait allusion de manière répétée au fait que l’aménagement des boutiques doit tendre vers un résultat de haute qualité, harmonieux, attirant et imaginatif.

Si ces recommandations à portée variable sont explicitement créatrices d’obligations pour les preneurs, il en résulte que la bailleresse s’est également engagée à concourir au niveau de standing du centre. En charge des parties communes mais également de s’assurer du respect par les différents locataires des normes esthétiques d’aménagement, la S.N.C. KC 20 SNC s’est obligée à soigner l’architecture, le design, la décoration et l’entretien du centre, ce afin qu’il se maintienne au niveau de gamme élevé convenu en l’espèce avec la S.A.S. Maj Vision au moment de la signature du bail.

La S.N.C. KC 20 SNC, contrairement à ce qu’elle allègue, s’est donc engagée à délivrer à sa locataire un local installé dans un centre commercial haut de gamme, présentant à la fois au niveau des parties communes et au niveau des boutiques données en location des aménagements, des équipements et un niveau d’entretien de qualité supérieure à la moyenne, dans le but d’offrir à la clientèle du centre une expérience particulièrement remarquable.

Pour autant, aux termes de la convention des parties, la bailleresse ne s’est pas engagée à garantir la bonne commercialité du centre commercial en cause.

Afin de rapporter la preuve du défaut de délivrance conforme et d’entretien de la chose louée qu’ils allèguent, la S.A.S. Maj Vision, son administrateur et son mandataire judiciaires versent aux débats de nombreuses photographies, horodatées du 3 octobre 2022, du 10 novembre 2023 et du 19 mars 2024. La bailleresse critique sans justification la valeur probante de ces pièces dont plusieurs extraits établissent qu’elles ont bien été prises dans le centre commercial de [Etablissement 1] [Localité 4] dont l’enseigne est notamment photographiée, tout comme celle du magasin Optic 2000. La bailleresse est particulièrement mal venue en ses critiques dès lors qu’elle produit elle-même des photographies dépourvues de toute information permettant de les dater.

Or, il ressort de l’analyse de ces photographies que le centre commercial de [Etablissement 1] [Localité 4] présente une apparence tant extérieure qu’intérieure fortement dégradée : à l’extérieur, les peintures du bâtiment sont sales et écaillées, tandis que l’environnement immédiat du centre, parking compris, apparaît usagé et en mauvais état. À l’intérieur du centre, de nombreuses dalles du sol des parties communes sont fissurées et abîmées, des câbles électriques pendent du plafond sans ampoule, la décoration n’apparaît pas soignée et l’aspect des cellules ne correspond pas aux normes du concept Clubstore. Par ailleurs, de nombreuses cellules commerciales apparaissent fermées, définitivement ou non, alors que toutes les photographies ont été prises aux horaires d’ouverture du centre. Sur les photographies les plus récentes datant de mars 2024, des enfilades de plusieurs boutiques à la suite ne présentent aucun signe d’exploitation et aucune mesure n’apparaît avoir été prise pour remédier à l’image dégradée et inesthétique des vitrines aveugles.

Les photographies du centre commercial, prises sur une période d’un an et demi et postérieurement à la crise sanitaire du Covid-19, démontrent que celui-ci ne présente pas le niveau de standing prévu au contrat de bail, illustré par des photographies et détaillé dans l’annexe 8. Le niveau de qualité réel des parties communes et des boutiques apparaît ainsi médiocre, pâtissant d’un manque d’entretien établi. Les locaux ne sont par suite pas conformes aux engagements contractuels initiaux.

En conséquence, la S.A.S. Maj Vision, son administrateur et son mandataire judiciaires rapportent la preuve d’un défaut de délivrance conforme et d’un défaut d’entretien de la chose louée, imputables à la S.N.C. KC 20 SNC.

Sur la détermination des sommes dues par la S.A.S. Maj Vision

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule que la S.A.S. Maj Vision est redevable d’un loyer minimum garanti annuel initial de 88 803 euros hors taxes et hors charges ainsi que d’un loyer variable correspondant à 8 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes. Elle est également redevable de provisions pour charges communes et privatives. Ces sommes sont exigibles trimestriellement et payables d’avance le premier jour de chaque trimestre civil.

La déclaration de créance de la S.N.C. KC 20 SNC porte sur la somme de 409 800,16 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges, frais et accessoires arrêtés au 6 décembre 2023. Un décompte détaillé est annexé à cette déclaration de créance. La bailleresse sollicite la fixation au passif de la locataire de cette même somme. Les défenderesses en contestent l’exigibilité en développant différents moyens qui seront successivement analysés.

Sur les contestations de l’exigibilité des sommes facturées au moyen tiré des manquements de la bailleresse

* Sur l’exception d’inexécution

La S.A.S. Maj Vision, son administrateur et son mandataire judiciaires prétendent que compte tenu des manquements contractuels de la bailleresse, aucune somme n’est due au titre du bail.
En droit, en application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, la S.A.S. Maj Vision, son administrateur et son mandataire judiciaires ne rapportent pas la preuve de ce que les manquements contractuels de la bailleresse ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Il n’est pas contesté que la locataire les exploite depuis sa prise à bail. En conséquence, la demande d’exonération totale des loyers, charges et taxes est injustifiée et sera rejetée.

* Sur l’exception d’exécution imparfaite

Subsidiairement, la S.A.S. Maj Vision, son administrateur et son mandataire judiciaires demandent une réduction des loyers à concurrence de l’importance des manquements de la bailleresse, soit, selon eux, à hauteur de 70 %.

En droit, en vertu de l’article 1223 du code civil, en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

Il est constant que la réfaction du prix a un objet distinct de celui des dommages et intérêts.

En l’espèce, il est établi qu’à tout le moins depuis 2022, date des premières photographies produites, la S.N.C. KC 20 SNC a manqué à ses obligations de délivrance conforme et d’entretien, le centre commercial [Etablissement 1] [Localité 4] se présentant comme un centre commercial bas de gamme, vieillissant et dégradé. L’état du centre sur ces pièces permet de présumer que ces manquements sont anciens et continus.

Cette présomption est corroborée par l’extrait produit par les défenderesses d’un document de la commission nationale du débat public relatif au projet Europacity et daté de 2016, selon lequel le centre commercial de [Etablissement 1] [Localité 4] est présenté comme une exception dans le département de la Seine-Saint-Denis, au motif qu’il est un « centre commercial vieillissant sur lequel il n’y a pas d’investissement pour relancer son attractivité. Il est presque considéré et utilisé par la clientèle comme un centre commercial de proximité ».

Pour autant, les manquements de la bailleresse ne concernent que les parties communes et les autres lots du centre, et non pas le local donné à bail à la S.A.S. Maj Vision, dont il n’est pas contesté qu’il est pour sa part conforme à sa destination et exploité sans difficulté qui serait contractuellement imputable à la bailleresse, de sorte que la gravité des fautes de la S.N.C. KC 20 SNC est limitée.

Au demeurant, il importe de rappeler les termes de la clause 3.7. de la partie II du bail, qui exclut toute responsabilité de la bailleresse quant à l’évolution le cas échéant négative de la commercialité du centre.

Quant aux arguments développés par la S.A.S. Maj Vision, son administrateur et son mandataire judiciaires sur la base du taux d’effort et de la comparaison avec d’autres centres commerciaux, ils sont ici inopérants.

Décision du 06 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
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En conséquence, la réfaction du prix du bail justifiée par l’inadéquation entre le niveau de standing de l’environnement commercial de la S.A.S. Maj Vision dont la bailleresse s’est rendue responsable et la réalité de l’état général du centre [Etablissement 1] [Localité 4] sera limitée à 15 %.

Sur les contestations de l’exigibilité des sommes facturées au moyen tiré de la période de la crise sanitaire du Covid-19

La locataire et les organes de la procédure collective développent par ailleurs des moyens de contestations des sommes réclamées au motif tiré des périodes de fermeture du centre ou de restrictions de circulation entre 2020 et 2021.

* Sur la perte partielle de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l’impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

En l’espèce, l’interdiction d’accueil du public en dehors de certains commerces dits essentiels et les mesures de restriction de circulation du public ont été édictées en 2020 et 2021 dans l’objectif de limiter la propagation du virus du Covid-19 par une restriction des rapports interpersonnels. Ces restrictions étaient justifiées par le caractère non indispensable à la vie de la nation et l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, exceptions étant donc faites pour certains types de magasins relevant de catégories identifiées. Par suite, ces restrictions ont été décidées aux seules fins de garantir la santé publique.

Les locaux loués par la S.A.S. Maj Vision n’ont subi aucun changement pendant la durée du bail. La modification des conditions d’exploitation et d’accueil du public a eu lieu pour des raisons étrangères aux lieux loués, par l’effet de mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux qui sont demeurés conformes à l’usage auquel ils étaient destinés.

En conséquence, aucune perte même partielle des locaux n’est caractérisée. Ce moyen sera donc écarté.

* Sur la révision des loyers pour imprévision

L’article 1195 du code civil dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

En l’espèce, aux termes du titre V du bail intitulé « Dispositions diverses » et de sa clause « Intangibilité », « le bailleur et le preneur acceptent d’assumer tous les risques liés à un éventuel changement de circonstances imprévisibles tel que prévu à l’article 1195 du code civil (y compris en cas de changement affectant leur activité, le centre en particulier ou les centres commerciaux en général). Ils ne pourront en aucune manière se prévaloir d’un tel changement pour demander la renégociation du bail, son adaptation, sa révision ou sa résolution ».

Il ressort de cette stipulation dénuée d’ambiguïté que la S.A.S. Maj Vision et la S.N.C. KC 20 SNC ont explicitement renoncé à se prévaloir de l’article 1195 du code civil.

En conséquence, la locataire ne peut obtenir l’inexigibilité ni la réduction des loyers échus durant les périodes de fermeture des locaux et de restriction des déplacements au motif tiré d’un changement de circonstances imprévisible, étant au surplus rappelé que le statut des baux commerciaux contient des dispositions spéciales relatives à la révision de ces contrats.

Sur les contestations de l’exigibilité des sommes facturées au titre des charges

La S.A.S. Maj Vision, son administrateur et son mandataire judiciaire soutiennent qu’une confusion est opérée dans les décomptes dans la nature des sommes appelées. Quant aux charges, ils affirment qu’elles ne sont pas justifiées par la bailleresse, seuls des décomptes étant produits, ce malgré plusieurs demandes de communication des justificatifs et d’explications des sommes appelées. Ils soulignent que les relevés de charges produits sont équivoques et ne permettent pas de déterminer la nature exacte des charges, notamment concernant les frais de travaux appelés et leur nature, ni leur répartition entre les deux locaux que la locataire exploite dans le centre commercial. Ils ajoutent que le montant des charges pour le centre commercial [Etablissement 1] [Localité 4] est exorbitant par rapport à celui du centre commercial de [Localité 5], alors que ce dernier a un standing supérieur, et que les charges varient fortement d’une année à l’autre, sans que cela soit justifiable ou justifié. Par ailleurs, selon eux, la S.N.C. KC 20 SNC facture des honoraires de gestion de manière illicite ainsi que des charges de travaux dont la réalisation n’est pas justifiée.

En droit, l’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article R. 145-36 du même code de commerce prévoit que cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il résulte par ailleurs de l’article R.145-35 du même code que ne peuvent être imputés au locataire notamment les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent et les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

Il résulte de ces textes ainsi que des articles 1103 et 1353 du code civil dont les dispositions ont précédemment été rappelées d’une part que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition (voir Civ. 3ème, 29 janvier 2026, n°24-14.982, publié au bulletin).

En l’espèce, la clause 27 de la partie II du contrat de bail en cause stipule que :
« Le preneur réglera au bailleur sa quote-part des charges communes et ses charges privatives selon les dispositions ci-après. Les parties entendent, pour l’interprétation du présent article 27, ne pas vouloir restreindre l’étendue des cas et exemples cités ci-dessus pour expliquer l’obligation du preneur, leur volonté commune étant que le bail, sauf exception expresse, mette à la charge du preneur toutes les dépenses du bailleur liées au fait du preneur, des locaux, au centre ou à l’ensemble immobilier dont peut dépendre le centre ou aux services communes, quelles qu’elles soient.
27.1 Charges communes
27.1.1 Le preneur devra régler au bailleur, pendant toute la durée du bail et ses prorogations et renouvellements éventuels, sa quote-part de la dépense supportée par le bailleur au titre de toutes les charges afférentes aux parties communes ou à usage collectif ou aux services communs de l’ensemble immobilier dont peut dépendre le centre et/ou du Centre […] en particulier, le cas échéant, aux charges de copropriété et/ou charges de fonctionnement de l’entité collective de gestion.
[…]
27.1.5 En application des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, les catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et afférents aux parties communes ou à usage collectif ou aux services communs de l’ensemble immobilier dont peut dépendre le centre et/ou du centre sont les suivantes :
[…]
-Honoraires
-Travaux
[…] »
Au titre des différentes catégories visées ci-dessus à l’article 27.1.5 , il est précisé, que les charges, impôts, taxes et redevances liés au bail afférents aux parties communes ou à usage collectif ou aux services communs de l’ensemble immobilier dont peut dépendre le centre et/ou du centre et que le preneur remboursera au bailleur, comprennent notamment, sans que cette liste soit limitative, les dépenses exposées pour :
[…]
b) y compris en cas de vandalisme ou de dégâts causés par des tiers, ou de travaux occasionnés par force majeure ou cas fortuit, par la vétusté, l’obsolescence technique, ou résultant de mise en conformité avec des réglementations antérieures si la mise en œuvre est fractionnée sur plusieurs années, ou actuelles ou postérieures à la date des présentes, notamment en matière d’hygiène et de sécurité, fixés ou prescrits par les autorités administratives, et ce, nonobstant, les dispositions de l’article 1719 2° du code civil, ou de travaux relevant des articles 605 ou 1720 du code civil :
-l’entretien, le fonctionnement, le remplacement, le renouvellement, le ravalement, les réfections, les réparations, les rénovations, y compris, pour tout ce qui précède, avec amélioration technique, fonctionnelle, qualitative ou esthétique, et ce, quelle que soit la nature des travaux y relatifs, des parties communes ou à usage collectif,
– toutes dépenses liées aux équipements communs ou collectifs, notamment équipements de climatisation et de chauffage, liaisons mécaniques (y compris les ascenseurs, monte-charges, trottoirs roulants, escaliers mécaniques et tout équipements permettant le déplacement mécanisé des personnes et des biens tant sur le plan horizontal que vertical) et notamment, l’entretien, le fonctionnement, le remplacement, le renouvellement, les réfections, les réparations, les rénovations, y compris, pour tout ce qui précède, avec amélioration technique, fonctionnelle, qualitative ou esthétique,
[…]
à la seule exception des dépenses et honoraires relatifs aux travaux et aux grosses réparations définies par l’article 606 du code civil, qui ne pourraient être imputés au preneur en vertu d’une disposition d’ordre public légale ou réglementaire, impérativement applicable au bail, le preneur supportant les dépenses et honoraires relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, dont l’imputation au preneur n’est pas interdite en vertu d’une disposition d’ordre public – légale ou réglementaire – impérativement applicable au bail.
[…]
(i) les frais de direction, d’administration, de syndic de copropriété ou d’union de syndicats, de direction d’associations foncières ou syndicales, de fonctionnement de la direction du centre, d’administration de biens, de gestion immobilière et plus généralement tous honoraires à l’exception de ceux qui ne pourraient être imputés au preneur en vertu d’une disposition d’ordre public – légale ou réglementaire – impérativement applicable au bail […].
27.2.1 Le preneur devra régler au bailleur, pendant toute la durée du bail et de ses prorogations et renouvellements éventuels, les charges privatives correspondant aux dépenses imputables aux parties privatives des locaux ou du groupe de locaux incluant les locaux (si elles n’étaient pas incluses dans les charges communes).
[…]
27.3.1 Les charges communes et privatives sont payables par le preneur, à titre provisionnel, d’avance, soit chaque trimestre, aux termes des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre soit le premier de chaque mois. Chaque provision sera égale au quart (provision trimestrielle) ou au douzième (provision mensuelle) du budget prévisionnel de l’année considérée.[…] »

La clause 28 de la partie II du bail prévoit que le preneur doit rembourser au bailleur aux mêmes époques que les loyers et charges, à titre provisionnel, la quote-part correspondant aux locaux de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière (en ce compris les frais de gestion et d’enrôlement), de tous impôts, contributions, redevances et taxes, actuels et futurs, appelées auprès du bailleur et afférents aux locaux.

Selon la clause 27 de la partie I du bail, les charges communes seront réparties entre les locaux au prorata des surfaces exploitées lesquelles correspondent aux surfaces GLA de chaque local, avec application du coefficient de pondération suivant pour la tranche de surface comprise entre 141 et 200 m² : 0,90. Les locaux loués par la S.A.S. Maj Vision présentent une surface GLA de 150,7m² selon l’article 2 partie I du bail.

La S.A.S. Maj Vision ne conteste pas le principe des charges facturées par la S.N.C. KC 20 SNC, à la seule exception des honoraires de gestion et des travaux de conformité, mais en conteste le quantum refacturé, qu’elle juge non justifié et par ailleurs excessif.

A titre préalable, l’argument fondé sur la comparaison des charges facturées pour des locataires des centres commerciaux de [Etablissement 1] [Localité 4] et de [Localité 5] est inopérant. Il en est de même de celui tiré de la mise en rapport entre les charges facturées à la S.A.S. Maj Vision pour les locaux qu’elle exploite au sein du centre commercial [Etablissement 1] [Localité 4] sous l’enseigne Optic 2000 et d’autres locaux exploités sous une autre enseigne au sein du même centre. En effet, ces locaux comme les différents centres font l’objet de baux distincts, les différents contrats n’étant pas produits si bien qu’aucune comparaison pertinente ne peut être réalisée.

S’agissant ensuite du moyen tiré de l’absence de communication par la bailleresse des justificatifs adossés à la refacturation des charges, il ressort du décompte annexé à la déclaration de créance que la S.N.C. KC 20 SNC a facturé à la S.A.S. Maj Vision, outre des provisions pour charges, taxes et travaux, des sommes à titre de solde de régularisation pour les années 2020, 2021 et 2022.

Afin de rapporter la preuve de l’exigibilité de ces sommes, la S.N.C. KC 20 SNC verse aux présents débats les décomptes de charges des années 2020 et 2021. Elle ne produit aucun décompte de charges pour l’année 2022 alors même qu’elle a facturé une somme au titre du solde de charges pour cette période à la locataire.

La locataire avait saisi la juge de la mise en état d’un incident afin d’obtenir sous astreinte la communication des justificatifs des sommes effectivement payées par la bailleresse au titre des charges, taxes et travaux. Aux termes de l’ordonnance du 2 décembre 2024, la juge de la mise en état avait rejeté cette demande au motif que « compte tenu de la structure spécifique d’un centre commercial, le nombre conséquent des pièces comptables relatives aux différentes parties communes et aux charges et prestations afférentes constitue un empêchement légitime à leur communication par la voie électronique usuelle. Le principe de leur consultation sur place est effectivement admis en jurisprudence ».

Dans le cadre de cet incident, des échanges sont intervenus entre les parties par l’intermédiaire de leurs conseils entre juin 2024 et février 2025, desquels il ressort que la S.N.C. KC 20 SNC a proposé à plusieurs reprises des rendez-vous aux fins de consultation des justificatifs de charges. Elle a également proposé d’adresser à la S.A.S. Maj Vision une clé USB comportant les factures qu’elle identifierait comme utiles – expliquant qu’elle ne pouvait verser l’ensemble des factures des six dernières années sur une clé USB à raison de leur volumétrie.

Les parties s’accordent sur le fait qu’aucun rendez-vous pour consultatio