Mise en demeure et évaluation des parcelles grevées d’un emplacement réservé

L’article L. 152-2 du Code de l’urbanisme permet au propriétaire d’un terrain grevé par un emplacement réservé de demander à la collectivité bénéficiaire son acquisition ou la renonciation à la réserve. Selon les articles L. 230-1 et L. 230-3 du même code, la mise en demeure déclenche le délai légal au terme duquel le juge de l’expropriation peut être saisi pour transférer la propriété et fixer le prix.

La juridiction retient que plusieurs courriers non équivoques, complétés par les échanges entre conseils, caractérisaient la volonté du propriétaire d’engager la procédure de délaissement. L’action de la commune a donc été déclarée recevable, malgré l’absence de mention initiale dans le dispositif du jugement.

La caducité de l’appel a été écartée sur le fondement de l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation, le mémoire ayant été transmis par voie électronique dans le délai de trois mois. Les articles 748-1 et 748-6 du Code de procédure civile autorisent cette modalité lorsque les garanties techniques requises sont réunies.

Pour l’indemnité, les articles L. 322-3 et L. 322-4 du Code de l’expropriation imposent de tenir compte de la situation et des caractéristiques du bien à la date de référence, notamment des servitudes et restrictions affectant son utilisation. Malgré leur classement en zone constructible, la faible largeur, l’usage de voirie, la servitude, les réseaux et les contraintes d’alignement excluaient la qualification de terrains à bâtir. La valeur a donc été fixée par comparaison avec des terrains non aedificandi à 10 000 euros.

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Des courriers successifs et les échanges entre conseils caractérisaient la volonté du propriétaire d’engager la procédure de délaissement, rendant l’action recevable. La transmission électronique du mémoire dans le délai légal excluait la caducité de l’appel. Malgré le classement constructible, les caractéristiques des parcelles, leurs servitudes, réseaux et contraintes d’alignement excluaient leur qualification de terrains à bâtir. L’indemnité a été fixée à 10 000 euros.

Un propriétaire détenait plusieurs parcelles situées dans une commune, dont deux étaient incluses dans un emplacement réservé du plan local d’urbanisme destiné à créer une voie d’accès au cimetière. Ces parcelles, goudronnées et utilisées comme voie de desserte, étaient grevées d’une servitude de passage au profit de la commune et traversées par des réseaux.

Le propriétaire a demandé à la commune d’acquérir les terrains ou de renoncer à l’emplacement réservé. Après des échanges sur le prix, la commune a saisi le juge de l’expropriation pour obtenir le transfert de propriété et la fixation de l’indemnité. Le juge a fixé celle-ci à 10 000 euros.

Le propriétaire a fait appel en contestant la recevabilité de l’action et l’évaluation. La cour a écarté la caducité de l’appel, admis la recevabilité de la procédure et confirmé le prix, considérant que les parcelles ne constituaient pas des terrains à bâtir malgré leur classement en zone constructible.

• Demande non équivoque d’acquisition adressée à la collectivité bénéficiaire.
• Courriers et échanges concordants établissant la volonté de délaissement.
• Saisine du juge après désaccord sur le prix proposé.
• Appréciation des possibilités effectives de construction à la date de référence.
• Prise en compte des servitudes, réseaux, alignements et configuration des parcelles.
• Comparaison avec des terrains de voirie non aedificandi de nature similaire.

• Courrier recommandé du propriétaire sollicitant l’acquisition ou la renonciation.
• Courrier du conseil rappelant expressément la procédure de délaissement.
• Échanges entre avocats non contredits sur la volonté d’acquérir.
• Constat de parcelles goudronnées utilisées comme voies de desserte.
• Servitude de passage, réseaux souterrains et interdiction de stationnement.
• Références de ventes de terrains de voirie non aedificandi.

Le propriétaire obtient la reconnaissance de la recevabilité de l’action mais voit son appel rejeté sur l’évaluation. La commune devient propriétaire au prix fixé et bénéficie d’une condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens d’appel.

• Transfert de propriété des deux parcelles au profit de la commune.
• Indemnité d’acquisition maintenue à 10 000 euros.
• Classement en zone constructible insuffisant pour obtenir une valeur bâtissable.
• Servitudes, réseaux et usage de voirie retenus dans l’évaluation.
• Propriétaire condamné à 2 000 euros au titre de l’article 700.
• Propriétaire condamné aux dépens d’appel.

À faire

• Identifier précisément les parcelles concernées par l’emplacement réservé.
• Adresser une mise en demeure claire à la collectivité bénéficiaire.
• Conserver les preuves de réception des courriers.
• Transmettre le mémoire d’appel électroniquement dans le délai de trois mois.
• Documenter servitudes, réseaux, usages et contraintes de construction.

À éviter

• Formuler une demande ambiguë ou limitée à une seule parcelle.
• Confondre classement constructible et constructibilité effective.
• Produire uniquement des références de terrains effectivement bâtissables.
• Négliger les formalités de transmission au greffe.
• Omettre l’impact des frais irrépétibles et des dépens.

La caducité de l’appel en matière d’expropriation

La déclaration d’appel n’est pas caduque lorsque le mémoire et les pièces sont transmis au greffe par voie électronique dans le délai de trois mois prévu par l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation. Les articles 748-1 et 748-6 du Code de procédure civile permettent cette transmission électronique, sous réserve de procédés garantissant notamment l’identification, l’intégrité et la date certaine des échanges.

La mise en demeure relative à un emplacement réservé

La saisine du juge de l’expropriation est recevable lorsque le propriétaire a adressé à la collectivité des demandes non équivoques d’acquisition des parcelles grevées, conformément aux articles L. 152-2, L. 230-1 et L. 230-3 du Code de l’urbanisme. La volonté d’engager le délaissement peut résulter de plusieurs courriers concordants et d’échanges ultérieurs non contredits.

La qualification des terrains à bâtir

Le classement en zone constructible ne suffit pas à conférer la qualité de terrain à bâtir. La valeur doit tenir compte, à la date de référence, des possibilités effectives de construction, de la faible largeur, de l’usage de voirie, des servitudes, des réseaux et des contraintes d’alignement. Ces éléments ont justifié une comparaison avec des terrains non aedificandi et une indemnité de 10 000 euros.

Article L. 151-41 du Code de l’urbanisme, Article L. 152-2 du Code de l’urbanisme, Article L. 230-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 230-3 du Code de l’urbanisme, Article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 242-1 du Code de l’expropriation, Article L. 322-3 du Code de l’expropriation, Article L. 322-4 du Code de l’expropriation, Article R. 311-26 du Code de l’expropriation, Article 701 du Code civil, Article 705 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 748-1 du Code de procédure civile, Article 748-6 du Code de procédure civile

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