Délaissement et évaluation de parcelles réservées grevées d’une servitude de passage

L’article R.311-26 du code de l’expropriation impose à l’appelant de déposer son mémoire et ses pièces dans les trois mois de la déclaration d’appel, sous peine de caducité relevée d’office. La cour applique les articles 748-1 et 748-6 du code de procédure civile : la transmission électronique est admise lorsque les procédés utilisés garantissent l’identification, l’intégrité, la confidentialité, la conservation et la date certaine des échanges.

Au fond, les articles L.152-2, L.230-1 et L.230-3 du code de l’urbanisme permettent au propriétaire d’un terrain grevé d’un emplacement réservé de mettre en demeure la collectivité d’acquérir le bien. La mise en demeure peut résulter de courriers successifs non équivoques, même si le premier courrier ne détaillait pas toutes les parcelles, dès lors que les échanges ultérieurs établissent la volonté d’engager la procédure de délaissement.

Pour l’indemnisation, les articles L.322-3 et L.322-4 du code de l’expropriation imposent de tenir compte des caractéristiques du bien à la date de référence, notamment des possibilités effectives de construction et des servitudes. La cour retient que des parcelles étroites, goudronnées, affectées à la voirie et traversées par des réseaux ne sont pas des terrains à bâtir, malgré leur classement en zone constructible. La servitude appelée à s’éteindre par réunion des fonds ne modifie pas cette nature. L’indemnité est donc fixée par comparaison avec des terrains non aedificandi à usage de voirie.

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La transmission électronique du mémoire dans les trois mois de l’appel était valable, les garanties techniques requises étant réunies. Des courriers successifs établissaient la volonté d’engager le délaissement. Malgré leur classement constructible, les parcelles étroites, goudronnées, affectées à la voirie et traversées par des réseaux n’étaient pas des terrains à bâtir. L’indemnité a été fixée par comparaison avec des terrains non aedificandi.

Un propriétaire détenait plusieurs parcelles situées dans une commune, dont certaines étaient grevées par un emplacement réservé du PLU destiné à créer une voie d’accès au cimetière. Ces parcelles, déjà goudronnées, desservaient l’arrière de la mairie, un parking, un square et une montée piétonne. Elles étaient également affectées par une servitude de passage et traversées par des réseaux.

Le propriétaire a demandé à la commune d’acquérir les terrains ou de renoncer aux emplacements réservés. Après des échanges sur le prix, la commune a saisi le juge de l’expropriation, qui a transféré deux parcelles et fixé leur valeur à 10 000 euros.

Le propriétaire a interjeté appel, contestant notamment la recevabilité de l’action et le montant de l’indemnité. La cour a admis la transmission électronique de son mémoire, retenu l’existence d’une mise en demeure non équivoque et confirmé la valeur fixée, les parcelles n’étant pas effectivement constructibles malgré leur classement en zone constructible.

• Mémoire et pièces transmis électroniquement dans les trois mois de l’appel.
• Procédé électronique garantissant l’identification et la date certaine.
• Courriers établissant une volonté non équivoque de mise en demeure.
• Parcelles inscrites dans des emplacements réservés au PLU.
• Prise en compte des servitudes et contraintes d’alignement.
• Appréciation de la constructibilité effective à la date de référence.
• Comparaison avec des terrains de même nature et usage.

• Mémoire d’appel transmis par voie électronique le 9 avril 2025.
• Preuves de transmission du mémoire et des pièces au greffe.
• Courriers des 15 juin 2022 et 29 mars 2023.
• Échanges entre les conseils, notamment la demande de confirmation du 20 juillet 2023.
• Constatations matérielles : goudronnage, faible largeur, réseaux et servitude.
• Références de ventes de terrains à usage de voirie.

Le propriétaire conserve la possibilité de contester le prix, mais l’action de la commune et le transfert de propriété sont maintenus. La commune obtient la confirmation de l’indemnité de 10 000 euros, ainsi que le remboursement des frais irrépétibles et des dépens d’appel.

• Maintien du transfert des parcelles au profit de la commune.
• Indemnité principale limitée à 10 000 euros.
• Prise en compte de la servitude et de l’usage de voirie.
• Absence de revalorisation fondée sur le seul classement constructible.
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700.
• Support des dépens d’appel par le propriétaire.

À faire

• Calculer précisément le délai de trois mois pour conclure.
• Transmettre mémoire et pièces par un procédé électronique sécurisé.
• Conserver les preuves de dépôt et de réception au greffe.
• Formuler une mise en demeure claire pour chaque parcelle concernée.
• Documenter servitudes, réseaux, accès et contraintes d’urbanisme.

À éviter

• Déposer le mémoire après l’expiration du délai réglementaire.
• Se limiter à une contestation générale du prix proposé.
• Assimiler automatiquement zone constructible et terrain à bâtir.
• Négliger les effets matériels d’une servitude de passage.
• Produire des références de vente sans vérifier leur comparabilité.

La caducité de l’appel en matière d’expropriation

La déclaration d’appel n’est pas caduque lorsque le mémoire et les pièces sont transmis électroniquement dans le délai de trois mois prévu par l’article R.311-26 du code de l’expropriation. Les articles 748-1 et 748-6 du code de procédure civile autorisent cette transmission si les procédés garantissent l’identification, l’intégrité, la confidentialité, la conservation et la date certaine des échanges.

La mise en demeure dans la procédure de délaissement

Les articles L.152-2, L.230-1 et L.230-3 du code de l’urbanisme permettent au propriétaire d’un terrain réservé d’exiger son acquisition. La cour considère que deux courriers non équivoques, complétés par les échanges entre conseils et restés incontredits, établissent la mise en demeure portant sur les parcelles litigieuses et rendent recevable la saisine du juge de l’expropriation.

L’évaluation des parcelles affectées à la voirie

Selon les articles L.322-3 et L.322-4 du code de l’expropriation, l’évaluation tient compte des possibilités effectives de construction et des servitudes à la date de référence. Des parcelles étroites, goudronnées, dédiées à la circulation et traversées par des réseaux ne sont pas des terrains à bâtir, même classées en zone constructible. Leur valeur doit être rapprochée de terrains non aedificandi à usage de voirie.

Article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article 748-1 du Code de procédure civile, Article 748-6 du Code de procédure civile, Articles L.152-2, L.230-1 et L.230-3 du Code de l’urbanisme, Articles L.322-3 et L.322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 701 et 705 du Code civil, Article L.242-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L.151-41 du Code de l’urbanisme, Articles L.211-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

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