Violation du cahier des charges d’un lotissement et remise en conformité d’une construction

Sur le fondement de l’article 1103 du code civil, les règles contractuelles du cahier des charges s’imposent aux colotis. Les articles L442-9 et L115-1 du code de l’urbanisme distinguent les règles d’urbanisme devenues caduques des obligations de droit privé contractualisées. La publication du cahier des charges, sa mention dans les actes de vente, son actualisation et son contenu plus restrictif que le PLUi ont établi la volonté non équivoque des colotis de contractualiser ces prescriptions.

La construction devait respecter une hauteur maximale de sept mètres, deux niveaux, une surface de plancher plafonnée à 150 mètres carrés, le maintien ou remplacement des arbres de haute tige et la végétalisation d’au moins 50 % du terrain. Le projet modificatif, non soumis à l’association syndicale, autorisait une construction de 9,80 mètres, trois niveaux et 226,50 mètres carrés. Le procès-verbal de constat a confirmé les caractéristiques incompatibles avec le cahier des charges.

La remise en état a été ordonnée, aucune disproportion manifeste n’étant démontrée entre son coût et l’intérêt collectif attaché au respect des règles. Une astreinte peut être ordonnée sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande indemnitaire reconventionnelle a été rejetée, aucune faute de l’association syndicale n’étant caractérisée. Le défendeur a été condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été écartée sur le fondement des articles 514 et 514-1 du même code, en raison de la démolition partielle ordonnée.

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Les prescriptions du cahier des charges, contractualisées entre les colotis, imposaient notamment une hauteur maximale de sept mètres, deux niveaux, une surface plafonnée à 150 mètres carrés et la végétalisation de la moitié du terrain. Le projet, prévoyant 9,80 mètres, trois niveaux et 226,50 mètres carrés, méconnaît ces obligations. La remise en état est ordonnée sous astreinte, sans disproportion manifeste.

Une association syndicale autorisée administre un lotissement soumis à un cahier des charges publié, prévoyant notamment une hauteur maximale de sept mètres, deux niveaux, une surface de plancher limitée à 150 mètres carrés et des obligations de végétalisation.

Un propriétaire a démoli la maison existante puis entrepris la construction d’une nouvelle villa. Un premier projet, validé dans le cadre d’un permis de construire, respectait les prescriptions du cahier des charges. Un permis modificatif obtenu ultérieurement a toutefois autorisé une construction de trois niveaux, d’une hauteur de 9,80 mètres et d’une surface de plancher de 226,50 mètres carrés, sans nouvelle soumission à l’association syndicale.

Celle-ci a demandé la mise en conformité. Un procès-verbal de constat a relevé quatre niveaux de construction et l’absence d’arbres de haute tige autour de l’habitation. Le propriétaire contestait la force obligatoire du cahier des charges et invoquait la disproportion d’une remise en état.

• Cahier des charges actualisé et publié auprès du service de la publicité foncière.
• Volonté non équivoque des colotis de contractualiser les prescriptions internes.
• Permis modificatif autorisant une hauteur, une surface et des niveaux excédant les limites contractuelles.
• Absence de soumission du projet modifié à l’association syndicale.
• Constat matériel établissant les caractéristiques non conformes de la construction.
• Absence de disproportion manifeste entre la remise en état et l’intérêt collectif.

• Cahier des charges actualisé, publié et mentionné dans les actes de vente.
• Note d’architecte comparant le projet aux règles du lotissement.
• Permis modificatif et déclarations signées mentionnant 226,50 mètres carrés.
• Procès-verbal de constat du 7 juin 2023 relevant quatre niveaux.
• Photographies constatant l’absence d’arbres de haute tige autour de l’habitation.

Le propriétaire doit remettre la construction en conformité avec le cahier des charges dans les dix mois de la signification, sous astreinte, et supporter les dépens ainsi que les frais irrépétibles. L’association syndicale obtient la mesure de remise en état, mais sa demande d’expertise et sa demande indemnitaire subsidiaire ne sont pas accueillies.

• Suppression du troisième niveau de la construction.
• Réduction de la hauteur à sept mètres.
• Suppression des surfaces de plancher excédant 150 mètres carrés.
• Rétablissement des arbres de haute tige et végétalisation de 50 % du terrain.
• Paiement de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
• Exécution provisoire écartée pour la démolition partielle.

À faire

• Vérifier la publication et le contenu du cahier des charges.
• Comparer chaque permis modificatif aux prescriptions contractuelles.
• Soumettre tout projet modifié à l’association syndicale.
• Documenter les hauteurs, surfaces, niveaux et espaces végétalisés.
• Conserver les constats, plans, permis et échanges avec l’architecte.

À éviter

• Assimiler les règles contractuelles aux seules règles d’urbanisme.
• Modifier le projet sans nouvelle validation de l’association syndicale.
• Se fonder sur des photographies sans mesures ni localisation certaine.
• Présumer la conformité d’un permis au cahier des charges.
• Négliger le délai d’exécution et l’astreinte prononcée.

La contractualisation des règles du cahier des charges

Les articles L442-9 et L115-1 du code de l’urbanisme ne font pas obstacle au maintien d’obligations de droit privé entre colotis. La publication et l’actualisation du cahier des charges, sa mention dans les actes de vente, son contenu plus restrictif que le PLUi et l’objet de l’association syndicale ont démontré la volonté non équivoque de contractualiser ses prescriptions. L’article 1103 du code civil leur confère force obligatoire.

La conformité des constructions aux règles contractuelles

Le projet modificatif autorisait une hauteur de 9,80 mètres, trois niveaux et 226,50 mètres carrés de surface de plancher. Il n’avait pas été soumis à l’association syndicale. Le procès-verbal de constat du 7 juin 2023 relevait quatre niveaux et l’absence d’arbres de haute tige. Ces éléments établissaient la violation du cahier des charges, imposant la réduction de la construction et la végétalisation du terrain.

La proportionnalité de la remise en état

La remise en état n’est remplacée par des dommages-intérêts qu’en cas de disproportion manifeste entre son coût et l’intérêt des créanciers. Les photographies produites ne démontraient ni la non-conformité majoritaire des constructions du lotissement ni l’invisibilité de l’ouvrage. La vocation des règles à préserver le cadre de vie et le préjudice collectif excluaient toute disproportion manifeste.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article L442-9 du Code de l’urbanisme, Article L115-1 du Code de l’urbanisme, Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, Article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile

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