Vente immobilière : absence de dol lorsque les réseaux de copropriété étaient révélés avant l’acquisition

Le tribunal écarte d’abord le dol. Les articles 1130, 1137 et 1112-1 du Code civil exigent une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. Le procès-verbal transmis avant la vente révélait l’existence des réseaux collectifs, leur présence derrière des faux plafonds non démontables et le projet de rénovation. L’absence de transmission d’un procès-verbal complémentaire ne suffisait donc pas à établir une volonté frauduleuse.

L’erreur sur les qualités essentielles, au sens des articles 1132 et 1133 du Code civil, n’est pas davantage retenue : les acquéreurs connaissaient la configuration du bien et le principe d’une intervention future. Leur méprise concernait l’ampleur et les modalités des travaux, non une qualité essentielle convenue du bien.

La garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et 1642 du Code civil est également exclue. La configuration des réseaux avait été révélée et aucune impropriété à l’habitation ni diminution substantielle de l’usage n’était établie. L’article 1638 du Code civil ne s’applique pas davantage, la présence de réseaux communs ne constituant pas une servitude réelle non déclarée.

Sur le syndic, l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation fait peser sur le vendeur la remise des procès-verbaux, tandis que la responsabilité du syndic suppose, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, une faute, un préjudice certain et un lien causal direct. Ces éléments n’étaient pas réunis. Les demandes principales, indemnitaires et accessoires sont rejetées ; les acquéreurs supportent les dépens et les frais irrépétibles.

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Après la vente d’un appartement et d’une cave, les acquéreurs ont invoqué un dol, une erreur, des vices cachés et une garantie d’éviction concernant des réseaux collectifs dissimulés derrière des faux plafonds. Le procès-verbal transmis avant la vente mentionnait ces éléments et un projet de rénovation. Les demandes d’annulation, de résolution et d’indemnisation ont été rejetées, ainsi que les demandes dirigées contre le syndic.

Des vendeurs copropriétaires ont confié la commercialisation d’un appartement et d’une cave à LEGGETT IMMOBILIER. Un compromis a été conclu avec des acquéreurs, puis la vente a été réitérée par acte authentique pour 420 000 euros.

Après la vente, les acquéreurs ont contesté l’information reçue concernant des réseaux collectifs situés derrière des faux plafonds non démontables et les travaux susceptibles de les affecter. Ils ont demandé l’annulation de la vente pour dol ou erreur, subsidiairement sa résolution pour vices cachés ou garantie d’éviction, ainsi que des indemnités contre les vendeurs et CIS IMMOBILIER, syndic.

Le tribunal relève qu’un procès-verbal transmis avant la vente mentionnait précisément les réseaux, les faux plafonds et un projet de rénovation. Il écarte toute dissimulation intentionnelle, erreur sur une qualité essentielle, vice caché ou servitude non déclarée. Il rejette également la responsabilité du syndic, faute de lien causal et de préjudice autonome établis. Les acquéreurs sont condamnés aux dépens et à des frais irrépétibles.

• Établir une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante
• Identifier une erreur portant sur une qualité essentielle convenue
• Caractériser un défaut caché rendant le bien impropre ou diminuant substantiellement son usage
• Démontrer une servitude réelle non apparente et non déclarée
• Apporter la preuve d’une faute du syndic
• Établir un préjudice certain et un lien causal direct

• Procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2021
• Procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 20 août 2021
• Règlement de copropriété relatif aux réseaux communs
• Documents transmis dans le dossier de vente
• Éléments établissant l’occupation et la location ultérieures du logement

Les acquéreurs ne récupèrent ni le prix, ni les droits de mutation, et supportent les dépens ainsi que des frais irrépétibles. Les vendeurs et le syndic échappent aux condamnations indemnitaires, tandis que les appels en garantie deviennent sans objet.

• Maintien de la vente et absence de restitution du prix
• Rejet des indemnisations sollicitées contre les vendeurs
• Rejet de la responsabilité du syndic
• Condamnation des acquéreurs aux dépens
• Paiement de 2 000 euros aux vendeurs au titre de l’article 700
• Paiement de 1 000 euros au syndic au titre de l’article 700

À faire

• Réunir tous les procès-verbaux transmis avant la promesse
• Identifier les mentions individualisées concernant le lot vendu
• Vérifier la connaissance des réseaux et travaux projetés
• Documenter l’usage réel du logement après la vente
• Établir précisément toute faute et son lien causal

À éviter

• Assimiler automatiquement réseaux communs et servitude non déclarée
• Invoquer un dol sans preuve d’une intention de dissimulation
• Présenter comme cachée une information figurant dans un procès-verbal
• Alléguer une impropriété sans preuve de l’atteinte à l’usage
• Réclamer un préjudice forfaitaire sans justification autonome

La caractérisation de la réticence dolosive

nLa dissimulation intentionnelle d’une information déterminante peut constituer un dol au sens des articles 1130, 1137 et 1112-1 du Code civil. La connaissance de la configuration du bien ne suffit pas : il faut établir une volonté de dissimuler destinée à obtenir le consentement. La remise d’un procès-verbal révélant les réseaux collectifs, les faux plafonds non démontables et le projet de rénovation excluait cette intention, même si un autre procès-verbal n’avait pas été transmis.n

Les conditions de la garantie des vices cachés

nLes articles 1641 et 1642 du Code civil exigent un défaut caché rendant le bien impropre à son usage ou diminuant tellement celui-ci que l’acquéreur n’aurait pas contracté. La présence des réseaux et leur configuration avaient été révélées avant la vente. L’utilisation et la location ultérieures du logement corroborèrent l’absence d’impropriété, sans toutefois constituer à elles seules une preuve décisive.n

La responsabilité du syndic envers l’acquéreur

nSelon l’article 1240 du Code civil, la responsabilité du syndic suppose une faute, un préjudice certain et un lien causal direct. L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation met la remise des procès-verbaux à la charge du vendeur. Une transmission incomplète du syndic ne justifiait donc une indemnisation qu’en présence d’un dommage directement causé ; l’information déjà contenue dans le procès-verbal communiqué excluait ce lien.

Article 1130 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1604 du Code civil, Article 1132 du Code civil, Article 1133 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1642 du Code civil, Article 1638 du Code civil, Article 1637 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1184 du Code civil, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile