TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l’Étoile – CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00550 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KF7I

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2026

S.C.I. PRISA, rep/assistant : Maître Emilie RADIGON de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [N] [Q] [W], rep/assistant : Maître Arnaud REMEDEM de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Monsieur [O] [M], rep/assistant : Maître Arnaud REMEDEM de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
Maître Emilie RADIGON de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Maître Arnaud REMEDEM de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS
Maître Emilie RADIGON de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Sandrine DUMONT et lors du délibéré de Sameh BENHAMMOUDA, Greffiers ;

Après débats à l’audience du 11 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. PRISA
38 chemin de Bellevue
63400 CHAMALIÈRES

représentée par Maître Emilie RADIGON de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [N] [Q] [W]
121 rue Fontgiève
63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par Maître Arnaud REMEDEM de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [O] [M]
domicilié : chez Mme [N] [Q] [W]
121 rue Fontgiève
63000 CLERMONT-FERRAND
représenté par Maître Arnaud REMEDEM de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er mars 2018, la SCI PRISA représentée par la SA [A] a donné à bail à Mme [N] [Q] [W] un logement situé au 3ème étage de la copropriété Sirius située 119 et 121 rue Fontgiève à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros outre 230 euros de provision sur charges.

Le présent bail a été conclu pour une durée de 3 ans.

Par acte sous-seing privé du 08 mars 2018, M. [O] [M] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [N] [Q] [W] envers sa bailleresse.

Invoquant des troubles de jouissance et des impayés, la SCI PRISA a, par actes de commissaire de justice en date des 26 juin et 16 juillet 2025, fait assigner Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

– se déclarer compétent pour statuer sur ses demandes,
– prononcer la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir,
– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [N] [Q] [W] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
– fixer une indemnité d’occupation dont seront solidairement redevables Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à la somme de 850 euros et jusqu’à libération effective des lieux,
– condamner solidairement Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à lui payer la somme de 3.805,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025,
– condamner solidairement Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 18 septembre 2025 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties.

Lors de l’audience du 11 juin 2026, la SCI PRISA représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

– se déclarer compétent pour statuer sur ses demandes,
– prononcer la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir,
-ordonner l’expulsion immédiate de Mme [N] [Q] [W] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
– fixer une indemnité d’occupation dont seront solidairement redevables Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] au montant des loyers et charges dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective, et ce compris l’indexation du loyer et la régularisation des charges, à titre subsidiaire à la somme de 950 euros jusqu’à libération effective des lieux, et à titre infiniment subsidiaire à la somme du loyer et charges actuels, soit la somme de 907.29 euros,
-condamner solidairement Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à lui payer la somme de 5111.54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2026,
– condamner solidairement Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

– débouter Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] de leurs demandes tendant à voir débouter la SCI PRISA de sa demande de résiliation judiciaire du bail et à solliciter la poursuite du bail,
– débouter Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] de leur demande de délais de paiement sur 36 mois, et le cas échéant sur 24 mois,
-débouter Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] de leurs demandes.

A l’audience du11 juin 2026, la SCI PRISA sollicite le bénéfice de ses dernières écritures et réactualise sa créance à hauteur de 8.035,48 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2026.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [N] [Q] [W] manque gravement à ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail. Elle fait valoir en se fondant sur l’article 1728 du Code civil et le contrat de bail (page 12), que les comportements du fils de la locataire, M. [K] [L], constituent des manquements répétés et particulèrement graves ( violences physiques et verbales, consommation de stupéfiants et tirs de mortier) à son obligation de jouissance paisible des locaux. Elle explique, que depuis plusieurs mois, les occupants de la copropriété et plus particulièrement ceux de l’immeuble situé au n° 121 multiplient les signalements auprès du syndic de copropriété, l’agence SQUARE HABITAT de Chamalières. Elle indique que la S. [F] [A] représentant la bailleresse a été alertée par le syndic par courrier daté du 02 mai 2025 du fait que les troubles devenaient de plus en plus importants et violents pour les occupants qui ne se sentent plus en sécurité. Elle précise que deux occupants, Mme [G] et M.[X] [S], ont déposé plainte les 12 et 13 avril 2025 pour des faits de violences physiques (coup de poing à Mme [G]) et verbales (insultes et menaces de mort). Elle prétend que malgré les interventions des occupants de l’immeuble, du syndic de copropriété et du gestionnaire de l’appartement le 13 mai 2025, M. [K] [L] présente des comportements inquiétants à répétition de plus en plus violents. Elle ajoute qu’il n’existe aucune condition de mise en demeure préalable pour agir en résiliation de bail pour défaut de jouissance des locataires en bon père de famille. Elle indique que Mme [N] [Q] [W] ne conteste pas les faits reprochés et qu’elle a envoyé son fils habiter chez sa soeur en région parisienne, lequel revient uniquement chez elle pour suivre des soins, expliquant que la copropriété a retrouver temporairement son calme. Elle fait valoir que Mme [N] [Q] [W] manque aussi à ses obligations contractuelles en ne réglant pas régulièrement ses loyers et charges depuis le début du bail en 2018 et que la dette ne cesse de s’aggraver. Elle indique qu’à compter du mois de mars 2024, son compte est systématiquement débiteur, que depuis décembre 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a cessé tout versement et qu’au 25 janvier 2026, Mme [N] [Q] [W] lui était redevable de la somme de 5.111,54 euros. Elle soutient que la répétition des retards sur une période de plusieurs années, les retards persistants magré les mises en demeure et l’importance de la dette permettent de prouver le caractère habituel des impayés. En réplique, elle précise qu’aucune condition d’urgence et de mise en demeure préalable de la locataire n’est nécessaire à une action en résiliation judiciaire pour manquement du locataire à son obligation de payer ses loyers. Elle sollicite que Mme [N] [Q] [W] soit condamnée à lui payer une indemnité d’occupation indexée, outre la régularisation des charges sur le fondement de la réparation intégrale du préjudice. Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement. Elle soutient que Mme [N] [Q] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant, que seule la CAF lui a versé la somme de 304 euros en janvier 2026 et que Mme [N] [Q] [W] ne justifie pas de ses ressources et charges pour assumer un loyer de plus de 900 euros.

De leur côté, Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] demandent en vertu de leurs écritures de :
– juger que les troubles développés dans le cadre du présent contentieux ne justifient pas la résiliation du bail consenti,
– débouter la SCI PRISA de ses demandes de résiliation judiciaire du bail pour non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux,
– débouter la SCI PRISA de ses demandes de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers,
– ordonner la poursuite du bail consenti,
à titre subsidiaire,
– constater qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer courant,
– leur accorder des délais de paiement sur 36 mois,
En tout état de cause,
– débouter la SCI PRISA de sa demande de résiliation de bail et de sa demande d’expulsion, ainsi que de toutes ses autres demandes fondées sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à tout le moins en réduire le quantum,
– dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Ils exposent sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 que la SCI PRISA n’est pas bien fondée à solliciter une action en résiliation judiciaire. S’agissant du prétendu défaut de jouissance paisible des lieux, ils soutiennent que la SCI PRISA ne rapporte pas la preuve d’un trouble anormal continu, permanent et répétitif du fils de Mme [N] [Q] [W], M. [L]. Ils font valoir, contestant les pièces adverses, que certaines sont non datées, imprécises (pièce n°3 et n°6), non signées (pièce n°4), qu’elles ne permettent donc pas d’établir que M. [L] est l’auteur des faits ainsi que la gravité et la persistance des troubles. Ils ajoutent que le fait d’être connu des services de police ne justifie pas la résiliation judiciaire du bail. Ils font valoir que les faits reprochés au fils de la locataire sont isolés (pièce n°5 et 10), relativement anciens courants sur une courte période à savoir des faits datants de mars-avril 2025. Ils rappellent que la SCI PRISA ne fait état d’aucun trouble précédant alors que le bail date de 2018, ni d’aucun trouble postérieurement. Ils ajoutent qu’aucune poursuite pénale n’a eu lieu à l’encontre de M. [L] pour les faits d’avril 2025 (pièces n°8 et 9). Ils estiment, s’agissant de l’attestation de M. [B] (pièce 11), que les faits ne sont pas établis. Ils reprochent à la SCI PRISA de solliciter la résiliation du bail sans avoir adressé à Mme [N] [Q] [W] une mise en demeure d’avoir à faire cesser les troubles et que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir été mise en demeure d’avoir à faire cesser les troubles. Sur la demande de résiliation au titre du défaut de paiement des loyers, ils exposent qu’en l’absence de clause résolutoire dans le bail, la SCI PRISA ne justifie pas avoir adressé à Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] une mise en demeure préalable d’avoir à régler le loyer prévue par les articles1224 et suivants du Code civil. Ils soutiennent qu’ils sont bien fondés à solliciter des délais de paiement sur 36 mois en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils expliquent qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et que si Mme [N] [Q] [W] a rencontré des difficultés financières, elle est dorénavant inscrite dans une formation et elle perçoit une bourse.
En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SCI PRISA a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [N] [Q] [W].
Mme [N] [Q] [W] a précisé n’avoir aucune procédure de surendettement en cours.
A l’issue de l’audience, le Juge des Contentieux de la Protection a autorisé les parties, selon note en délibéré autorisée sous 15 jours, à justifier du paiement de 1.010 euros qui aurait été versé le 10 juin 2026 à la SCI PRISA et à produire un décompte actualisé de la dette locative.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
En application des articles 1728 1° du Code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué raisonnablement, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage. De même, l’obligation d’usage paisible des lieux incombent tant au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit, tels que ses enfants vivant avec lui, qu’ils soient mineurs ou majeurs.
L’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motifs légitimes, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.
En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.
Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est également constant que la persistance du trouble au moment où le juge statue n’est pas exigée,
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En outre, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

S’agissant de la résiliation pour non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux

Concernant la nécessité d’une mise en demeure préalable invoquée par les défendeurs et contestée par la SCI PRISA, il convient de relever que l’article 6 – 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Cet article porte donc uniquement sur l’obligation du bailleur, qui a reçu d’un tiers au contrat une mise en demeure dûment motivée, à utiliser les droits dont il dispose en propre afin de contraindre son locataire à cesser des troubles causés à ce tiers.
Ainsi, le bailleur peut, même sans mise en demeure d’un tiers, saisir une juridiction en résiliation du bail lorsque le locataire manque à son obligation d’user paisiblement des lieux, conformément à l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. La demande en résiliation judicaire du bail est donc recevable.
En l’espèce, à titre liminaire, il y a lieu de rappeler que Mme [N] [Q] [W] est responsable de l’attitude et des faits et gestes des personnes qu’elle héberge ou reçoit à son domicile, et donc du comportement de son fils, que ce dernier soit mineur ou majeur.
Au cas présent, la SCI PRISA soutient que le fils de Mme [N] [Q] [W], M. [K] [L] présente un comportement menaçant et agressif et se trouve à l’origine de graves nuisances qui contreviennent à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.
Afin de démontrer les manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations, la bailleresse verse aux débats :
– le contrat de bail conclu entre elles 1er mars 2018 qui rappelle que le locataire doit utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquilité du voisinage (page 12),
– un courrier de Mme [H] non daté qui relate des faits en date du 07 mars 2025, au regard notamment desquels un jeune homme de couleur, très excité a invectivé les personnes qui passaient dans le hall et n’arrêtait pas de dire que l’on pouvait aller chercher la police, qu’il avait l’habitude et qu’elle était déjà venu le chercher (pièce 4),
– un courrier du 18 mars 2025 de Mme [E] [P] [Y] adressé au syndic pour signaler un incident en date du 05 mars 2025 concernant un panneau vandalisé, des affiches arrachées et jetées par terre, chiffonnées et pour certaines déchirées qui indique que M. [K] [L] a reconnu être l’auteur des faits (pièce 5),
– une lettre non datée de Mme [U] [J] qui indique que des papiers étaient présents dans l’entrée de la résidence mais que M. [K] [L] a refusé qu’elle les ramasse, qu’il était très énervé, que sa mère était inquiète et que tout le monde a préféré partir (pièce 6),

– un courrier daté du 03 avril 2025 de plusieurs résidents de la copropriété Sirius du bâtiment 121 adressé au syndic SQUARE HABITAT aux termes duquel l’informant de la poursuite des nuisances au sein de l’immeuble, ils lui lui demandent d’intervenir auprès de la SCI PRISA pour faire respecter l’usage paisible des locaux et assurer la tranquilité des habitants de l’immeuble. Ils dénoncent les comportements de M. [K] [L] qui entrepose souvent ses affaires dans un local électrique du palier, notamment sa trotinette ayant contraint en octobre 2024 le syndic à faire poser une coupure par clé des prises électriques de service dans les locaux communs des étages, qui s’installe régulièrement de nuit sur une chaise dans la cage d’escalier et fait du bruit avec des copains “ ils mangent et fument. Il laisse les détritus (mégôts écrasés sur les marches canettes) et c’est l’employé de l’entreprise de nettoyage qui doit s’occuper de nettoyer”, les accès de violences verbales et physiques de M. [K] [L] , ses menaces à l’égard de voisins lui demandant de faire moins de bruit, le vandalisme du panneau d’affichage (pièce 7),
– un dépôt de plainte du 12 avril 2025 et un courrier de Mme [G] aux termes desquels elle explique avoir été témoin le 11 avril 2025 d’une altercation entre M. [K] [L] et un autre occupant du 5ème étage qui lui reprochait de laisser traîner ses ordures dans la cage d’escalier, qu’elle a tenté de calmer la situation mais qu’elle a reçu un coup de poing sur le côté droit du visage, qu’elle a été menacée de mort, que M. [K] [L] est redescendu avec une gazeuse, que celui-ci s’est présenté sur son palier vers 23h15 en criant dans sa direction et en mettant la musique très forte (pièce 8),
– un dépôt de plainte du 13 avril 2025 de M.[X] [S] pour menace de mort réitérée à son égard par M. [K] [L] pour les faits de violence du 11 avril 2025 aux termes duquel il explique que M. [K] [L] consomme des produits stupéfiants dans le hall de l’immeuble et qu’il ramasse régulièrement ses mégôts de joints pour lui déposer devant sa porte d’entrée, que ce comportement a déplu à M. [K] [L], que celui-ci a donné un coup de poing à Mme [G] , qu’il s’est interposé et que M. [K] [L] l’a menacé de mort “de le tuer avec un flingue”, que celui-ci est revenu vers 2h00 du matin en mettant de la musique très fort et en criant “je vais te crever, je vais te tuer, j’ai un flingue”, qu’il a ensuite tiré des tirs de mortiers d’artifice en direction de ses fenêtres et qu’une nouvelle altercation a eu lieu avec M. [K] [L] dans la nuit du samedi au dimanche 13 avril quand ne pouvant plus supporter cela, il a voulu quitter son appartement (pièce 10),
– un signalement de SQUARE HABITAT daté du 16 avril 2025 adressé à M. le procureur de la République, aux termes duquel l’agence dénonce notamment l’agression physique de Mme [G] par M. [K] [L], la plainte susvisée de M.[X] [S], des détritus dans les parties communes signalés par la société CPS en charge du nettoyage des communs, la crainte de représailles des résidents,
– une attestation datée du 26 mai 2025 de M. [B], gestionnaire de la SA [A] aux termes de laquelle il relate son entretien avec Mme [N] [Q] [W] et M. [K] [L] le 13 mai 2025 qu’il avait convoqués. Il explique que ce dernier s’est rapidement énervé s’estimant victime de ses voisins, qu’il s’est montré très agressif et a proféré des menaces à son encontre : “après trente minutes de discussion, il est parti en claquant la porte de mon bureau, hurlant dans le couloir et donnant un coup de pied dans la porte de l’agence qui est toujours marquée.” Il précise que Mme [N] [Q] [W] lui a indiqué que son fils souffrait de graves troubles psychologiques depuis un an vraisemblablement aggravés par la prise de stupéfiants, qu’elle doit voir un médecin pour la prescription d’un traitement de son fils ou une hospitalisation.
– un courriel daté du 17 septembre 2025 de M. [B] aux termes duquel le fils de Mme [N] [Q] [W] serait parti habiter à Paris chez sa soeur mais qu’il doit revenir régulièrement à Clermont-Ferrand pour suivre des soins (pièce 13).
Pour leur part, Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] exposent que les éléments versés sont insuffisants pour caractériser l’existence de troubles de jouissance qui seraient imputables à M. [K] [L], leur gravité ainsi que leur persistance.

S’il a été dénoncé par certains voisins l’existence de consommation de stupéfiants et de tirs de mortiers, aucun élément probant n’est cependant versé à la procédure permettant de corroborer ces suspicions et Mme [N] [Q] [W] ne pourrait être expulsée sur ce simple fondement.
S’il résulte de l’ensemble de ces pièces, que M. [K] [L] adopte des comportements d’incivilités, il convient de noter concernant les déclarations de Mme [H], qu’elles ne permettent toutefois pas d’identifier l’individu mis en cause et sont donc insuffisantes à établir un lien direct avec M. [K] [L].
Les seules déclarations de Mme [E] [P] [Y] sur la prétendue reconnaissance de culpabilité de M. [K] [L] au sujet du vandalisme du panneau d’affichage et celles de Mme [U] [J] qui font simplement état de l’énervement de M. [K] [L] à propos de papiers présents dans l’entrée de la résidence sont de même insuffisantes à établir la preuve de comportements graves.
Le syndicat des copropriétaires qui argue d’une aggravation de la situation et d’une violente agression physique de Mme [G] occupante de l’immeuble par M. [K] [L], verse une plainte en date du 12 avril 2025 portant sur des faits d’agression physique consistant en un coup de poing au visage et des menaces de mort ainsi que celle de M.[X] [S] en date du 13 avril 2025 pour des faits de violence sans ITT.
Il convient de relever que l’issue de ces plaintes n’est toutefois en l’état pas justifiée, tout comme le signalement de SQUARE HABITAT daté du 16 avril 2025 adressé à M. le procureur de la République.
S’il résulte de l’ensemble des pièces que les faits de violence dénoncés lors des dépôts de plainte des 12 et 13 avril sont d’une particulière gravité. Il apparait cependant que ces faits de violence sont en lien avec l’altercation qui a eu lieu entre Mme [G], M.[X] [I] et M. [K] [L], de telle sorte qu’ils sont insuffisants à démontrer la répétition et la persistance du trouble.
Par ailleurs, il ressort des écritures même de la bailleresse que la copropriété a temporairement retrouvé son calme depuis que le fils de Mme [N] [Q] [W] a quitté le logement.
En outre, l’attestation de M. [B] ne permet que de constater l’état d’énervement dans lequel se trouvait M. [K] [L] suite à sa convocation à cet entretien avec sa mère et le gestionnaire du bien.
Par conséquent, les demandes de résiliation de bail et d’expulsion aux torts exclusif de Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] formées par la SCI PRISA au titre du non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux seront rejetées.

S’agissant de la résiliation pour défaut de paiement des loyers

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Selon les dispositions de l’article 1227 du Code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice.
L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et interêts.

L’article 1741 du Code civil précise que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, la SCI PRISA sollicite la résiliation du bail pour manquement grave de Mme [N] [Q] [W] à ses obligations contractuelles, à savoir le paiement des loyers et des charges de manière régulière.
Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] exposent qu’ils ont réglé la somme de 1.801 euros en septembre 2025, la somme de 710 euros en octobre 2025, la somme de 910 euros en novembre 2025, la somme de 910 euros en décembre 2025 et qu’ils ont repris le paiement du loyer courant en juin 2026 en payant la somme de 1.010 euros .
En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la SCI PRISA que les impayés de loyers s’élèvent à la date de l’assignation à 3.805,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025 (pièce 12), que la dette locative s’élevait à la somme de 5.111,54 euros au 25 janvier 2026, que seule la CAF a versé la somme de 304 euros en janvier 2026 et que la dette s’est fortement aggravée, pour atteindre à l’audience du 11 juin 2026, le montant de 8.035,48 euros.
De plus, il ressort des quinze courriers adressés par la SA [A] à Mme [N] [Q] [W] entre avril 2018 et août 2021 que celle-ci n’a pas réglé régulièrement ses loyers et charges et ce depuis le début du bail (pièce 17).
En outre, il ressort du relevé de compte daté du 25 janvier 2026 qu’à compter du mois de mars 2024, le compte locatif de Mme [N] [Q] [W] est systématiquement débiteur (pièce 14).
Si la SCI PRISA indique selon note en délibéré contradictoire valablement autorisée, qu’un règlement en espèces de Mme [N] [Q] [W] est intervenu le 11 juin dernier d’un montant de 1.010 €, elle précise dans le même temps qu’un chèque de 800,00 € avait été déposé avec une demande d’encaissement au 24 juin mais que la gestionnaire locative a reçu un SMS de Madame [Q] [W] lui indiquant de ne pas déposer le chèque pour le moment.
Elle indique que l’arriéré locatif à la date du 24 juin 2026 s’élève désormais à la somme de 7.025,48 €.
Il convient de remarquer que cette somme qui n’est pas contestée correspond à près de huit mois de loyers et de charges.
Dès lors, la résiliation du bail est justifiée par l’ampleur et l’ancienneté du défaut de paiement des loyers, la locataire étant désormais débitrice d’une somme de 7.025,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, manquant ainsi gravement à son obligation de payer le loyer au terme convenu, depuis plusieurs années.
En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.
S’agissant de l’absence de mise en demeure préalable d’avoir à régler les loyers invoquée par les défendeurs,
Selon l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du Code civil prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Selon l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Il est de jurisprudence constante que pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement.
En l’espèce, l’article 4.3.2.2 de la notice d’information des droits et obligations des parties prévoit notamment que si le bailleur renonce à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, ou si celle-ci n’est pas prévue par le bail, le bailleur peut saisir directement le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail.
De plus, l’article 4.3.2.3 prévoit que l’assignation est la procédure obligatoire de saisine du juge. Il s’agit d’un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur prévient la partie adverse qu’une procédure judiciaire est ouverte contre lui.
Dès lors, le moyen invoqué par les défendeurs est inopérant et sera rejeté.

Sur la demande en fixation d’une indemnité d’occupation

Mme [N] [Q] [W] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la bailleresse qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus par Mme [N] [Q] [W] en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI PRISA soit la somme mensuelle de 907,29 € révisable dans les mêmes conditions que celles fixées dans le bail, et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance.
Il convient cependant de faire remarquer que la demande de la SCI PRISA ne porte que sur la fixation d’une indemnité d’occupation et qu’elle ne peut donc s’analyser en une demande de condamner Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à lui payer solidairement cette indemnité d’occupation, sauf à statuer ultra petita.

Sur la demande d’expulsion immédiate
Mme [N] [Q] [W] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes respectives en paiement et de délais de paiement
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la SCI PRISA produit, selon note en délibéré valablement autorisée, un décompte démontrant que Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] restent lui devoir solidairement la somme de 7.025,48 euros au 24 juin 2026 ; Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] ne contestant ni le principe ni le montant de sa dette locative.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de M. [O] [M] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 1er mars 2018 qu’il a signé. Son obligation à la dette locative n’apparaît donc pas contestable.
Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] sont solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil.
Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme sollicitée, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-6 du Code civil.

S’agissant des délais de paiement

Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] sollicitent des délais de paiement sur 36 mois en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir qu’ils ont repris le paiement du loyer courant. Ils expliquent que si Mme [N] [Q] [W] a rencontré des difficultés financières, elle est dorénavant inscrite dans une formation et elle perçoit une bourse.
Il convient de rappeler que les délais de 36 mois prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent que lors de la mise en oeuvre de l’acquisition de la clause résolutoire pour constater la résiliation du bail.
Or, au cas présent, la bailleresse a sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Toutefois, aux termes de l’article 1345-3 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Mme [N] [Q] [W] produit un justificatif de formation du 10 juin 2025 au 09 juin 2026 intitulée “ Diplôme d’Etat d’ accompagnement éducatif et social” et une attestation de paiement de la CAF du 25 mars 2026 qui certifie que Mme [N] [Q] [W] perçoit le RSA 892,20 au titre du RSA.
De plus, il est établi qu’un versement de 1.010 € a été effectué le 11 juin 2026 par les défendeurs.

En outre, les besoins de la créancière n’ont pas été indiqués et les débiteurs font état que Mme [N] [Q] [W] a effectué une formation d’une année jusqu’au 09 juin 2026, ce qui lui permettra de trouver un emploi et de percevoir des ressources pour être en mesure de respecter un échéancier dans le délai légal de 24 mois.
Eu égard au montant conséquent de l’arriéré locatif et aux difficultés financières de Mme [N] [Q] [W], il y a lieu d’accorder à Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] des délais de paiement sur vingt-quatre mois.
Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant la SCI PRISA et Mme [N] [Q] [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage de la copropriété Sirius située 119 et 121 rue Fontgiève à CLERMONT-FERRAND (63100), aux torts exclusifs de la locataire,
ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [N] [Q] [W] du logement situé au 3ème étage de la copropriété Sirius située 119 et 121 rue Fontgiève à CLERMONT-FERRAND (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,
CONDAMNE Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] solidairement à verser à la SCI PRISA la somme de 7.025,48 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 11 juin 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 292 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
RAPPELLE que Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] sont solidairement redevables du paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail,
FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] à la somme mensuelle de 907,29 euros, à compter de la résiliation du bail,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [N] [Q] [W] et M. [O] [M] in solidum aux dépens,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection