Congé commercial : délai, motivation et indemnité d’éviction

L’article L145-9 du code de commerce impose, pour les baux commerciaux, un congé donné six mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil. En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement. Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, préciser ses motifs et rappeler le délai de deux ans pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction.

Pour déterminer le terme du bail, les articles 1161 et 1162 du code civil commandent d’interpréter les clauses les unes par les autres, selon le sens résultant de l’acte entier. La contradiction entre une date isolée et une durée de dix années, stipulée en chiffres et en lettres, a été analysée comme une erreur de plume. Le congé délivré six mois avant le 31 décembre 2024 a donc été jugé régulier.

La motivation indiquant la volonté du bailleur de récupérer la jouissance des locaux a été considérée comme suffisante. L’absence d’offre expresse d’indemnité d’éviction n’a pas entraîné la nullité, le preneur conservant son droit d’agir dans le délai légal. La mauvaise foi alléguée, non caractérisée et non rattachée à un texte de nullité, a également été écartée.

La demande d’annulation a été rejetée. Le preneur, succombant, a été condamné aux dépens et au paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire sur le fondement de l’article 514 du même code.

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La société NEW MORNING contestait un congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse. Elle invoquait notamment une délivrance tardive, un défaut de motivation et l’absence d’offre d’indemnité d’éviction. Le tribunal a retenu l’échéance du bail au 31 décembre 2024, considérant une date divergente comme une erreur de plume. Le congé a été jugé régulier et la demande d’annulation rejetée.

La société NEW MORNING exploite un café-concert dans des locaux pris à bail commercial auprès de la SCI [U]. Le bail initial, conclu en 1990, a été renouvelé par acte authentique du 10 avril 2015 pour dix années à compter du 1er janvier 2015. Une clause de l’avenant mentionnait toutefois une échéance au 31 décembre 2023, tandis qu’une autre stipulait une durée de dix ans.

La SCI [U] a délivré le 10 juin 2024 un congé comportant refus de renouvellement, à effet du 31 décembre 2024, en indiquant vouloir reprendre la jouissance des locaux. Le preneur a demandé l’annulation du congé, invoquant sa délivrance tardive, son défaut de motivation, l’absence d’offre d’indemnité d’éviction et la mauvaise foi du bailleur.

Le tribunal a retenu l’échéance du 31 décembre 2024, considérant la date contraire comme une erreur de plume. Il a jugé le congé régulier, rejeté la demande d’annulation et condamné le preneur aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Déterminer le terme réel du bail par interprétation de l’acte entier
• Respecter le délai de six mois prévu par l’article L145-9
• Délivrer le congé par acte extrajudiciaire
• Préciser le motif du refus de renouvellement
• Rappeler le délai de deux ans pour saisir le tribunal
• Établir un manquement textuel justifiant la nullité alléguée

• Avenant de renouvellement du 10 avril 2015
• Clause stipulant une durée de dix années
• Clause mentionnant une date de fin contradictoire
• Acte extrajudiciaire de congé du 10 juin 2024
• Mentions du congé relatives au motif et au délai d’action

Le preneur voit son congé maintenu et supporte les dépens ainsi qu’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le bailleur conserve le bénéfice du refus de renouvellement, sous réserve des droits du preneur concernant l’indemnité d’éviction.

• Maintien du congé à effet du 31 décembre 2024
• Rejet de la demande d’annulation du preneur
• Paiement de 2 500 euros au bailleur
• Prise en charge des dépens par le preneur
• Préservation du droit de demander une indemnité d’éviction

À faire

• Vérifier la durée stipulée dans l’ensemble du bail
• Contrôler le délai de six mois applicable
• Faire délivrer le congé par acte extrajudiciaire
• Insérer le motif précis du refus de renouvellement
• Rappeler le délai de deux ans pour agir

À éviter

• Se fonder sur une clause isolée et contradictoire
• Omettre la date d’effet du congé
• Oublier les mentions imposées par l’article L145-9
• Alléguer une mauvaise foi sans preuve ni texte applicable
• Négliger les conséquences des dépens et frais irrépétibles

Le délai de congé des baux commerciaux

L’article L145-9 du code de commerce exige un congé donné six mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil. Le tribunal a interprété la durée stipulée de dix années comme prévalant sur la date isolée contradictoire de l’avenant. Le congé à effet du 31 décembre 2024, délivré le 10 juin 2024, respectait donc le délai légal.

L’interprétation des clauses contractuelles

Les articles 1161 et 1162 du code civil imposent une lecture des clauses les unes par les autres, selon le sens de l’acte entier. La durée de dix années, écrite en chiffres et en lettres, révélait la volonté contractuelle commune. La date différente figurant dans une autre clause a été qualifiée d’erreur de plume.

Les mentions obligatoires du congé commercial

Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, préciser son motif et rappeler le délai de deux ans prévu par l’article L145-9 du code de commerce. La volonté de récupérer la jouissance des locaux constituait une motivation suffisante. L’absence d’offre expresse d’indemnité d’éviction et la mauvaise foi alléguée n’ont pas justifié la nullité.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article L145-14 du Code de commerce, Article L145-28 du Code de commerce, Article L145-9 du Code de commerce, Article 1736 du Code civil, Article 1737 du Code civil, Article 1161 du Code civil, Article 1162 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile