Responsabilité du constructeur pour réduction contractuelle des surfaces et désordres réservés

Le juge écarte l’application de l’article 1619 du Code civil au contrat de louage d’ouvrage. La réduction de surface devait être autorisée par avenant, la validation alléguée de plans d’exécution n’étant pas établie. Le constructeur, tenu d’une obligation de résultat, doit indemniser la perte de valeur du bien et la perte de chance locative, hors TVA récupérable.

La garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du Code civil couvre les désordres réservés à la réception ou notifiés dans l’année. Elle ouvre principalement droit à la reprise en nature. L’indemnisation suppose le respect de la procédure de mise en demeure permettant l’exécution aux frais et risques de l’entrepreneur, ou un fondement autonome de responsabilité contractuelle qui doit être invoqué dans les temps.

La demande de contre-expertise est rejetée sur le fondement des articles 143, 144 et 146 du Code de procédure civile : l’expertise existante permettait de statuer et le désaccord avec ses conclusions ne caractérisait pas une insuffisance de preuve. La responsabilité décennale de l’article 1792 du Code civil est également écartée faute de preuve d’une atteinte à la solidité ou d’une impropriété à destination. Les pénalités de retard sont limitées à la période précédant la mise en demeure utile et durant laquelle le retard est imputable au constructeur.

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Dans un litige relatif à la construction de deux bâtiments, le maître de l’ouvrage demandait notamment l’indemnisation d’une réduction de surface, de retards, de désordres et de préjudices financiers, tandis que le constructeur réclamait le solde du marché. Le tribunal a examiné la contre-expertise, la garantie de parfait achèvement, la responsabilité décennale et les pénalités de retard.

Une société civile immobilière a confié à une entreprise la construction de deux bâtiments destinés à la location ou à la vente. Le marché prévoyait une livraison en avril 2019. Après refus de réception, une expertise judiciaire a été ordonnée. La réception est finalement intervenue en janvier 2020 avec 99 réserves, tandis que le maître de l’ouvrage dénonçait ensuite d’autres désordres et retenait une partie du prix.

Le maître de l’ouvrage a demandé l’indemnisation d’une réduction de surface, de retards, de désordres, de consommations électriques et de préjudices financiers, ainsi que le paiement d’une caution de retenue de garantie. Le constructeur a contesté ces demandes et réclamé le solde du marché. Une banque garante et plusieurs sous-traitants ont été impliqués dans la procédure.

Le tribunal a notamment examiné la demande de contre-expertise, la réduction de surface, la garantie de parfait achèvement, la responsabilité décennale et les pénalités de retard.

• Surface contractuelle déterminée par le devis et les plans annexés
• Réduction de la surface effectivement construite
• Absence d’avenant établissant une modification contractuelle
• Obligation de résultat du constructeur
• Préjudice évalué selon la perte de valeur et la perte de chance locative
• TVA exclue lorsque le maître de l’ouvrage peut la récupérer

• Devis travaux et plans de niveau annexés au marché
• Constat de la surface effectivement construite
• Plans EXE indice F invoqués mais non établis comme avenant
• Rapport d’expertise judiciaire sur l’achèvement et les désordres
• Étude de prix au mètre carré produite pour évaluer la perte de valeur
• Courriers et mises en demeure relatifs à la réception et aux réserves

Le maître de l’ouvrage obtient une indemnisation limitée pour la réduction de surface et certains manquements établis, mais ses demandes fondées uniquement sur la garantie de parfait achèvement ou insuffisamment prouvées sont rejetées. Le constructeur reste exposé à la réparation des non-conformités contractuelles et à des pénalités de retard circonscrites à la période juridiquement justifiée.

• Indemnisation de la perte de valeur des surfaces manquantes
• Indemnisation distincte de la perte de chance locative
• Rejet des demandes décennales insuffisamment caractérisées
• Rejet des désordres non réservés ou tardivement dénoncés
• Limitation des pénalités à la mise en demeure utile
• Absence de TVA indemnisée lorsqu’elle est récupérable

À faire

• Vérifier les surfaces contractuelles dans le devis et les plans annexés
• Formaliser toute modification de surface par avenant signé
• Émettre des réserves précises au procès-verbal de réception
• Notifier les désordres apparus ultérieurement dans le délai applicable
• Documenter chaque préjudice par des évaluations récentes et objectives

À éviter

• Assimiler une validation de plans à un avenant non établi
• Fonder une indemnisation uniquement sur la garantie de parfait achèvement
• Demander une contre-expertise pour contester simplement ses conclusions
• Invoquer la responsabilité décennale sans démontrer sa gravité
• Réclamer la TVA lorsque le maître de l’ouvrage peut la récupérer

La modification contractuelle des surfaces de construction

La réduction de surface ne relève pas de l’article 1619 du Code civil, applicable à la vente. Le contrat de louage d’ouvrage imposait une obligation de résultat. Une modification des surfaces devait résulter d’un avenant, sauf stipulation contraire. La validation de plans d’exécution, non prouvée, ne suffisait pas à modifier le marché initial.

La garantie de parfait achèvement des désordres réservés

Selon l’article 1792-6 du Code civil, la garantie couvre les désordres réservés à la réception ou notifiés par écrit dans l’année. Elle permet principalement d’obtenir la reprise en nature. Une indemnisation suppose la mise en demeure restée infructueuse et l’exécution aux frais et risques de l’entrepreneur, ou l’invocation d’un fondement autonome de responsabilité contractuelle. Le juge ne peut substituer ce fondement après la clôture.

Les conditions du refus d’une contre-expertise

Les articles 143, 144 et 146 du Code de procédure civile permettent une mesure d’instruction si le juge ne dispose pas d’éléments suffisants. Elle ne peut suppléer la carence d’une partie. L’expertise étant jugée suffisamment éclairante et les observations pouvant être discutées par les pièces produites, le seul désaccord avec ses conclusions ne justifiait pas une nouvelle mesure.

Article 143 du Code de procédure civile, Article 144 du Code de procédure civile, Article 146 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1619 du Code civil, Article 1134 ancien du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article 1603 du Code civil, Article 604 du Code civil, Article L123-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1112-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Articles 1353 et 2288 du Code civil, Article 2290 du Code civil, Article 1406 du Code général des impôts, Article 152-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, Articles 3 et 14-1 de la loi sur la sous-traitance