Démolition d’un immeuble menaçant ruine : exigence d’une expertise structurelle et d’une urgence démontrée

Sur le fondement des articles L. 511-16 et L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, l’autorité compétente peut solliciter judiciairement la démolition lorsque les mesures de mise en sécurité ne suffisent pas à écarter un danger imminent. Elle doit toutefois établir l’absence de mesure alternative, l’urgence de la démolition et son caractère nécessaire.

La juridiction rejette la demande, faute de démonstration suffisante. Le diagnostic visuel produit ne repose pas sur une étude structurelle et ne permet pas d’exclure un confortement ou une démolition partielle. L’expertise judiciaire en cours, dont l’expert recommande de différer toute démolition jusqu’à l’achèvement des constatations, contredit également l’urgence invoquée.

Sur le fondement des articles 1240 du Code civil et 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision suppose une créance non sérieusement contestable. La demande indemnitaire est rejetée faute de preuve concrète d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Enfin, les articles 491, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile conduisent à mettre les dépens à la charge de la partie perdante, tandis que les demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées en équité.

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La commune demandait l’autorisation de démolir partiellement un immeuble soumis à un arrêté de mise en sécurité. Une expertise judiciaire étant en cours, l’expert recommandait de préserver le bâtiment et de différer toute démolition jusqu’à l’achèvement des constatations. Le juge a rejeté la demande de la commune ainsi que la demande indemnitaire de la SCI, puis condamné la commune aux dépens.

La commune a assigné la SCI propriétaire afin d’obtenir l’autorisation de procéder, à ses frais, à la démolition partielle d’un immeuble soumis à un arrêté de mise en sécurité pour danger potentiel. L’arrêté imposait notamment la purge des éléments instables, une expertise structurelle et des travaux de sécurisation, de confortement ou de démolition selon les conclusions techniques.

Une expertise judiciaire avait été ordonnée à la demande de la SCI et était encore en cours. La commune produisait un diagnostic visuel et invoquait l’urgence ainsi que la nécessité de protéger les immeubles voisins. L’expert recommandait toutefois de préserver l’immeuble dans son état et de différer toute démolition jusqu’à la fin des constatations.

La SCI sollicitait en outre une provision indemnitaire contre la commune, ainsi que le remboursement de frais irrépétibles. Les deux demandes principales ont été rejetées ; la commune a été condamnée aux dépens.

• Démontrer un danger imminent justifiant une mesure immédiate.
• Établir qu’aucune mesure de confortement ou de sécurisation ne suffit.
• Produire une analyse technique établissant la nécessité de démolir.
• Établir l’urgence de la démolition au regard des constatations disponibles.
• Tenir compte de l’expertise judiciaire et de ses recommandations.
• Pour une provision, démontrer faute, préjudice et lien de causalité.

• L’arrêté municipal du 2 juillet 2026 prescrivant les mesures de sécurité.
• Le diagnostic visuel de la SARL ETIC du 19 août 2026.
• L’ordonnance ayant désigné l’expert judiciaire.
• La réponse de l’expert du 3 août 2026 recommandant de différer la démolition.
• L’absence de saisine du juge des référés par l’expert ou les parties.

La commune ne peut pas procéder à la démolition sollicitée sur le seul fondement d’un diagnostic visuel, tandis que la SCI conserve son immeuble pendant l’expertise. La demande indemnitaire de la SCI est rejetée et la commune supporte les dépens, sans condamnation au titre de l’article 700.

• Maintien des mesures de fermeture et de sécurisation existantes
• Poursuite de l’expertise structurelle judiciaire
• Différé de toute démolition avant les constatations techniques
• Rejet de la demande indemnitaire provisionnelle de la SCI
• Prise en charge des dépens par la commune

À faire

• Produire une étude structurelle complète et contradictoire
• Documenter précisément le danger imminent allégué
• Établir l’insuffisance des mesures de confortement
• Coordonner toute demande avec l’expertise judiciaire en cours
• Justifier séparément faute, préjudice et causalité

À éviter

• Fonder la démolition sur un simple diagnostic visuel
• Demander une démolition avant la fin des constatations
• Confondre fermeture des lieux et nécessité de démolir
• Invoquer l’urgence sans éléments techniques précis
• Présenter une demande indemnitaire par simples affirmations

Les conditions de la démolition judiciaire d’un immeuble dangereux

Selon les articles L. 511-16 et L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, l’autorité compétente doit démontrer qu’aucune autre mesure, notamment un confortement ou une démolition partielle, ne permet d’écarter le danger. Elle doit également établir l’urgence de la démolition. La juridiction retient que ces conditions ne sont pas démontrées.

La valeur probatoire d’un diagnostic visuel en présence d’une expertise

Un diagnostic visuel qui ne repose pas sur une étude structurelle ne suffit pas à établir la nécessité d’une démolition ni l’inefficacité des mesures alternatives. La juridiction relève qu’une expertise judiciaire est en cours et que l’expert recommande de différer toute démolition jusqu’à l’achèvement des constatations techniques.

Les conditions de la provision indemnitaire

En application des articles 1240 du Code civil et 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le demandeur doit établir une faute, un préjudice et un lien de causalité, au soutien d’une créance non sérieusement contestable. De simples affirmations ne suffisent pas à justifier l’octroi d’une provision.

Article L. 511-16 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1240 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-9 du Code de la construction et de l’habitation