Restauration immobilière : l’interdiction de transformer de force un local commercial en habitation

L’article L. 313-4 du code de l’urbanisme définit les opérations de restauration immobilière comme des travaux transformant les conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. Ces opérations ne peuvent contraindre un propriétaire à convertir en habitation un local ayant une destination commerciale.

Cette interdiction n’exclut pas la transformation d’un local commercial situé dans un immeuble principalement destiné à l’habitation lorsqu’il est devenu impropre à une activité commerciale et que cette transformation améliore les conditions d’habitabilité de l’ensemble.

La cour relève que le programme de travaux ne concernait, pour l’immeuble visé, que les locaux à usage d’habitation. La transformation des locaux de stockage occupés par deux associations demeurait hypothétique et dépendait d’une demande distincte. L’opération déclarée d’utilité publique n’avait donc ni pour objet ni pour effet d’imposer leur conversion en habitation. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 313-4 a été écarté.

Sur les frais, l’article L. 761-1 du code de justice administrative a conduit au rejet de la demande dirigée contre l’État, non partie perdante, et à la mise à la charge de la société appelante d’une somme de 1 500 euros au profit de la société bénéficiaire.

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La cour constate que le programme de restauration immobilière ne concerne que les locaux d’habitation. La transformation de locaux de stockage occupés par des associations demeure hypothétique et dépend d’une demande distincte. L’opération n’impose donc pas la conversion de locaux commerciaux ou autres en logements. Le recours contre l’arrêté préfectoral est rejeté.

Une société propriétaire d’un immeuble situé dans le centre historique de Bordeaux a demandé l’annulation d’un arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique une opération de restauration immobilière portant sur huit immeubles.

Elle soutenait que cette opération méconnaissait les articles L. 313-4 et L. 313-4-1 du code de l’urbanisme, au motif que son immeuble n’était pas principalement destiné à l’habitation.

La cour constate que le programme de travaux ne concerne que les locaux d’habitation. La transformation de locaux de stockage occupés par deux associations demeure hypothétique et dépend d’une demande distincte. Elle juge que l’opération n’impose donc pas la conversion de locaux commerciaux ou autres en logements. Le recours est rejeté et une somme de 1 500 euros est mise à la charge du propriétaire au titre des frais exposés par la société bénéficiaire.

• Travaux ayant pour objet ou effet de transformer les conditions d’habitabilité.
• Immeuble ou ensemble d’immeubles principalement destiné à l’habitation.
• Local commercial devenu impropre à une activité commerciale.
• Transformation justifiée par l’amélioration des conditions d’habitabilité.
• Programme de travaux n’imposant pas la conversion des locaux exclus.
• Transformation hypothétique soumise à une demande administrative distincte.

• Programme de travaux annexé au dossier préalable.
• Affectation des locaux de l’immeuble à l’habitation.
• Locaux de stockage occupés par deux associations.
• Demande distincte transmise à l’administration pour leur transformation.

Le propriétaire ne subit pas d’obligation de convertir en logements les locaux exclus du programme de restauration. La société bénéficiaire obtient le maintien de la déclaration d’utilité publique et le remboursement partiel de ses frais, tandis que l’État n’est pas condamné au titre des frais demandés.

• Maintien de la déclaration d’utilité publique.
• Absence de conversion forcée des locaux non résidentiels.
• Rejet de la demande d’annulation du propriétaire.
• Versement de 1 500 euros à la société bénéficiaire.
• Rejet de la demande de frais dirigée contre l’État.

À faire

• Vérifier la destination juridique de chaque local.
• Analyser précisément le programme de travaux.
• Identifier les locaux effectivement concernés.
• Documenter l’impropriété d’un local à l’activité commerciale.
• Formaliser toute transformation dans une demande distincte.

À éviter

• Imposer la conversion d’un local commercial en habitation.
• Assimiler une hypothèse de travaux à une obligation.
• Inclure des locaux exclus du programme déclaré.
• Confondre destination de l’immeuble et destination du local.
• Demander des frais à une partie non perdante.

La destination commerciale des locaux en restauration immobilière

L’article L. 313-4 du code de l’urbanisme interdit de contraindre un propriétaire à transformer en habitation un local de destination commerciale. Une transformation reste possible pour un local commercial devenu impropre à son activité, lorsqu’il se trouve dans un immeuble principalement destiné à l’habitation et qu’elle améliore l’habitabilité de l’ensemble. La cour relève ici que le programme ne concernait que les locaux d’habitation ; les locaux de stockage étaient exclus et leur transformation demeurait hypothétique.

Les critères de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative

La demande de frais dirigée contre l’État est rejetée, celui-ci n’étant pas la partie perdante. En revanche, la société appelante doit verser 1 500 euros à la société bénéficiaire au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Article L. 313-4 du code de l’urbanisme, Article L. 313-4-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative