Permis de construire : obligation de régulariser l’ensemble d’une construction transformée sans autorisation

Lorsqu’une construction a été édifiée ou transformée sans autorisation, le propriétaire qui sollicite une nouvelle autorisation doit présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant le bâtiment par rapport à sa configuration initialement approuvée. Cette exigence s’applique même lorsque les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur la partie irrégulière.

En application de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme, les travaux créant une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés, dans les limites prévues par ce texte, doivent être précédés d’une déclaration préalable. La demande litigieuse mentionnait une surface existante supérieure à celle résultant de l’acte d’acquisition, sans qu’une autorisation antérieure couvre l’augmentation de surface et les transformations constatées. Le maire devait donc refuser le permis et inviter le pétitionnaire à déposer une demande globale.

L’illégalité résultant de la délivrance d’une autorisation limitée à de nouveaux travaux, alors que l’administration devait refuser cette demande, ne constitue pas un vice régularisable au titre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Une annulation partielle ou un sursis à statuer ne peut donc être prononcé sur ce fondement.

La recevabilité du recours collectif est préservée dès lors qu’au moins un requérant justifie d’un intérêt à agir. Le voisin immédiat établit cet intérêt en invoquant des atteintes suffisamment précises liées notamment aux vues sur son bien, conformément à l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

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La cour a constaté que le permis de construire ne portait pas sur l’ensemble des transformations déjà réalisées, notamment le rehaussement, l’agrandissement et la fermeture d’une terrasse. Ces travaux n’étaient couverts par aucune autorisation antérieure. Elle a annulé le jugement et le permis, puis condamné la commune et le bénéficiaire à indemniser les voisins recevables.

Un propriétaire a acquis un bungalow situé dans un ensemble immobilier. Il a d’abord déposé une déclaration préalable concernant une clôture, la toiture et les enduits de façade, puis a obtenu un permis de construire pour aménager les combles et créer une clôture brise-vue.

Des voisins ont demandé l’annulation de ce permis. Ils soutenaient que le bâtiment avait auparavant été rehaussé et agrandi, notamment par la fermeture d’une terrasse, sans autorisation. Les surfaces déclarées dans les différents documents administratifs ne correspondaient pas à celle mentionnée dans l’acte d’acquisition.

La cour a relevé que la demande de permis ne portait pas sur l’ensemble des transformations déjà réalisées et qu’aucune autorisation antérieure ne les couvrait. Elle a annulé le jugement ayant rejeté le recours ainsi que le permis de construire. Elle a également condamné la commune et le bénéficiaire à verser chacun 1 000 euros aux voisins recevables.

• Identifier une construction édifiée ou transformée sans autorisation d’urbanisme
• Vérifier que les nouveaux travaux modifient un bâtiment antérieurement irrégulier
• Exiger une demande portant sur l’ensemble des éléments à autoriser
• Contrôler les surfaces déclarées au regard des autorisations antérieures
• Refuser une demande limitée aux seuls travaux nouvellement envisagés
• Écarter la régularisation lorsque l’illégalité porte sur l’absence de demande globale

• Acte d’acquisition mentionnant une surface initiale de 32,24 m²
• Déclaration préalable indiquant une surface existante de 68,10 m²
• Formulaire de permis mentionnant 55,87 m² existants et 22,62 m² créés
• Constat d’huissier du 13 août 2020 établissant le rehaussement et l’agrandissement
• Jugement judiciaire constatant des travaux excédant la déclaration déposée

Le bénéficiaire du permis doit déposer une demande couvrant l’ensemble des transformations soumises à autorisation, tandis que la commune ne peut maintenir une autorisation limitée. Les voisins recevables obtiennent l’annulation du permis et une indemnité au titre des frais exposés.

• Annulation du permis de construire
• Dépôt éventuel d’une demande d’autorisation globale
• Réexamen de toutes les surfaces et transformations réalisées
• Impossibilité de solliciter une simple régularisation partielle
• Versement de 1 000 euros par la commune et le bénéficiaire

À faire

• Comparer les surfaces déclarées avec l’acte d’acquisition
• Recenser toutes les transformations réalisées sur le bâtiment
• Vérifier les autorisations d’urbanisme antérieures
• Déposer une demande couvrant l’ensemble des éléments irréguliers
• Notifier le recours dans le délai de quinze jours francs

À éviter

• Limiter la demande aux seuls travaux nouveaux
• Déclarer une surface non justifiée par les documents disponibles
• Ignorer les extensions ou transformations déjà réalisées
• Solliciter une régularisation partielle d’une demande incomplète
• Contester l’intérêt à agir sans éléments précis

L’obligation d’autorisation globale des constructions transformées

Lorsqu’une construction a été édifiée ou transformée sans autorisation, toute nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments ayant modifié le bâtiment par rapport à sa configuration initialement approuvée. L’article R. 421-17 du code de l’urbanisme impose en outre une déclaration préalable pour certains travaux créant une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés. Une demande limitée aux seuls travaux nouveaux doit être refusée.

L’intérêt à agir des voisins immédiats

Selon l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, le requérant doit faire état d’éléments suffisamment précis et étayés établissant une atteinte susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Le voisin immédiat justifie en principe d’un intérêt à agir lorsqu’il invoque des éléments liés à la nature, l’importance ou la localisation du projet. Un seul requérant recevable suffit pour préserver la recevabilité d’une requête collective.

L’impossibilité de régularisation d’une autorisation partielle

Les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme permettent, sous conditions, une annulation partielle ou un sursis à statuer lorsqu’un vice est régularisable. Toutefois, l’illégalité tenant à la délivrance d’une autorisation limitée à de nouveaux travaux, alors qu’une demande globale devait être exigée, ne peut être régularisée sur ce fondement. Le juge refuse donc l’annulation partielle comme le sursis à statuer.

Article R. 751-3 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 600-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 421-17 du code de l’urbanisme, Articles R. 421-14 à R. 421-16 du code de l’urbanisme, Article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation