Retard de livraison en VEFA : suspension contractuelle et indemnisation proratisée

Le retard de livraison engage en principe la responsabilité contractuelle du vendeur, conformément aux articles 1104 et 1231-1 du Code civil, sauf justification d’une force majeure ou d’une cause contractuelle de suspension. Le tribunal a admis les reports correspondant à la crise sanitaire, à la défaillance du maître d’œuvre, aux procédures collectives d’une entreprise de gros œuvre et aux intempéries, sur la base des clauses du cahier des charges et des attestations du maître d’œuvre. Sur 433 jours de retard, 414 jours ont été justifiés, laissant 19 jours indemnisables.

Les préjudices directement liés à ces 19 jours ont été calculés au prorata : intérêts intercalaires, frais de location et stockage. Le préjudice de jouissance évalué forfaitairement, le préjudice moral et les travaux de reprise ont été rejetés faute de justification suffisante. L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Pour les désordres et non-conformités, les articles 1641, 1642-1, 1646-1 et 1792 du Code civil encadrent les garanties du vendeur d’un immeuble à construire. L’absence d’expertise et de devis a empêché l’établissement des travaux nécessaires. La différence de superficie de la terrasse demeurait dans la marge contractuelle de 10 %. La société, qui succombe, a été condamnée aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La livraison de la maison vendue en l’état futur d’achèvement est intervenue le 7 juin 2023, après 433 jours de retard. Les causes contractuelles invoquées ont justifié 414 jours de suspension. Le tribunal n’a donc retenu que 19 jours de retard indemnisable, les acquéreurs ayant également formulé des réserves concernant la terrasse, le jardin et plusieurs travaux.

Des acquéreurs ont réservé auprès de la société Marignan Résidences une maison avec jardin et parking dans un programme immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. La livraison, prévue au plus tard le 31 mars 2022, est intervenue le 7 juin 2023 après plusieurs reports invoquant notamment la crise sanitaire, la défaillance du maître d’œuvre, les difficultés d’une entreprise de gros œuvre et les intempéries.

À la livraison, les acquéreurs ont formulé plusieurs réserves et contesté la superficie de la terrasse et du jardin. Après des mises en demeure restées sans effet, ils ont demandé l’indemnisation du retard, de frais financiers et locatifs, du stockage, d’un préjudice moral, ainsi que le coût de reprises et d’une non-conformité.

La société a opposé les causes contractuelles de suspension et contesté la preuve des désordres et préjudices. Le tribunal a retenu 414 jours de suspension sur 433, puis a indemnisé seulement 19 jours de retard injustifié.

• Existence de clauses contractuelles de suspension du délai
• Établissement d’une cause légitime prévue au cahier des charges
• Production d’attestations du maître d’œuvre compétent
• Décompte précis des périodes d’interruption et de remise en route
• Preuve d’un lien causal entre retard injustifié et préjudice
• Justification chiffrée des désordres et travaux de reprise
• Respect de la tolérance contractuelle de superficie

• Attestations du maître d’œuvre des 25 octobre 2021 et 10 juillet 2023
• Attestation du 9 mai 2023 relative aux intempéries
• Jugements de redressement et liquidation de l’entreprise de gros œuvre
• Mises en demeure et courriers signalant les retards et ouvrages inachevés
• Tableau d’amortissement établissant les intérêts intercalaires
• Note d’information mesurant la terrasse à 14,68 m²

Les acquéreurs obtiennent une indemnisation limitée aux conséquences prouvées des 19 jours de retard non justifié. Marignan Résidences supporte les dépens et une indemnité de procédure, mais échappe aux demandes insuffisamment documentées relatives aux reprises, au préjudice moral et à la non-conformité de superficie.

• Indemnisation de 145,35 € au titre des intérêts intercalaires
• Indemnisation de 610,63 € au titre des frais de location
• Indemnisation de 43,44 € au titre du stockage
• Rejet des travaux de reprise faute d’expertise et de devis
• Prise en charge des dépens et de 2 000 € au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses contractuelles de suspension du délai
• Collecter les attestations précises du maître d’œuvre
• Documenter chaque période d’interruption et de reprise
• Produire les justificatifs chiffrés de chaque préjudice
• Faire établir expertise et devis pour les travaux allégués

À éviter

• Réclamer une indemnisation forfaitaire sans preuve du préjudice
• Confondre intérêts intercalaires et intérêts du capital
• Évaluer le préjudice de jouissance par la seule valeur locative
• Invoquer des réserves sans établir leur persistance actuelle
• Contester une superficie sans intégrer la tolérance contractuelle

Les causes contractuelles de suspension du délai de livraison

nLes clauses du cahier des charges permettaient de suspendre le délai en cas de force majeure, défaillance d’un intervenant, procédure collective ou intempéries. Le tribunal a retenu 108 jours pour la Covid-19, 71 jours pour la défaillance du maître d’œuvre, 151 jours pour le redressement et la liquidation d’une entreprise de gros œuvre et 84 jours pour les intempéries, soit 414 jours sur 433. Les attestations du maître d’œuvre et les pièces contractuelles ont été déterminantes.n

Le calcul des préjudices liés au retard de livraison

nSeuls les 19 jours non couverts par une cause légitime ont été indemnisés. Les intérêts intercalaires, frais de location et frais de stockage ont été calculés au prorata du retard injustifié. Le préjudice de jouissance forfaitaire a été rejeté, faute de preuve d’un écart qualitatif entre les logements. Le préjudice moral, distinct du trouble de jouissance, n’était pas démontré.n

Les preuves des vices et défauts de conformité

nL’article 9 du Code de procédure civile impose de prouver les faits nécessaires à la prétention. Les réserves, courriers et note d’information ne suffisaient pas à établir le coût des reprises en l’absence d’expertise et de devis. La superficie de la terrasse, mesurée à 14,68 m² pour 16 m² prévus, restait supérieure au seuil contractuel de 14,40 m² résultant de la tolérance de 10 %.

Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1642-1 du Code civil, Article 1646-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-3 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, Loi n° 2021-689 du 31 mai 2021