Expertise judiciaire avant procès et motif légitime en matière de vices cachés immobiliers

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner, avant tout procès, une mesure d’instruction lorsqu’un motif légitime justifie de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur la solution du litige. L’urgence et l’absence de contestation sérieuse ne constituent pas des conditions exigées. La demande est recevable dès lors que les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un intérêt pour un procès futur.

Le juge des référés ne statue pas sur la responsabilité éventuelle des vendeurs ni sur l’efficacité d’une clause d’exonération de garantie. Ces questions relèvent du juge du fond après réalisation de l’expertise technique. La mise hors de cause sollicitée par certains vendeurs est donc prématurée.

La présence de désordres structurels documentée par un rapport amiable caractérise le motif légitime. Une expertise judiciaire est ordonnée afin de déterminer la nature, l’antériorité, la visibilité et la gravité des désordres, la conformité des soutènements, les travaux nécessaires et les responsabilités encourues. La mission peut être complétée pour rechercher la date d’apparition des fissures et leur visibilité lors d’une vente antérieure.

Les requérantes doivent avancer les frais d’expertise et consigner 2 500 euros dans le délai d’un mois, à peine de caducité. Les dépens sont mis à leur charge. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas accordé aux défendeurs, une partie défendant à une mesure d’expertise n’étant pas considérée comme succombante.

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La découverte de soutènements non conformes, de poutrelles sectionnées, d’un affaissement du plancher et de fissures a conduit les acquéreuses à solliciter une expertise judiciaire. La mesure devait préciser l’origine, l’ancienneté, la visibilité et la gravité des désordres, le coût des travaux ainsi que les responsabilités, certains vendeurs contestant leur implication ou invoquant une clause d’exonération.

Des acquéreuses ont acheté une maison d’habitation après une précédente vente du même bien. Lors d’un projet de rénovation, elles ont découvert dans le vide sanitaire des parpaings non scellés soutenant un plancher hourdis, ainsi que des poutrelles sectionnées, un affaissement du plancher, des fissures de carrelage et des canalisations déboîtées.

Un rapport d’expertise amiable a relevé une rupture structurelle, des soutènements non conformes et l’absence de réparation des dommages. Les acquéreuses ont recherché la responsabilité des vendeurs successifs et sollicité une expertise judiciaire afin de déterminer l’origine, l’ancienneté, la visibilité et la gravité des désordres, ainsi que le coût des travaux et les responsabilités.

Certains vendeurs ont demandé leur mise hors de cause, invoquant notamment une clause d’exonération, leur absence de qualité de professionnels et leur ignorance du vice. Les vendeurs antérieurs ont accepté le principe de l’expertise, sous réserves et avec une demande de complément de mission.

• Allégations de désordres non imaginaires
• Intérêt de la mesure pour un litige futur
• Éléments techniques révélant une problématique structurelle
• Nécessité de déterminer l’origine et l’ancienneté des désordres
• Nécessité d’apprécier leur visibilité lors des ventes
• Impossibilité de trancher immédiatement les responsabilités
• Consignation de la provision dans le délai imparti

• Rapport de visite du cabinet d’expertise amiable
• Constat de poutrelles fissurées et sectionnées
• Présence de tours de parpaings non scellés
• Constat d’affaissement du plancher et de fissures du carrelage
• Constat de canalisations déboîtées dans le vide sanitaire

Les acquéreuses obtiennent une expertise judiciaire destinée à préserver les preuves avant un éventuel procès au fond. Les vendeurs restent parties aux opérations, sans que leur responsabilité soit encore tranchée ; les requérantes supportent l’avance des frais et les dépens.

• Expertise judiciaire ordonnée sur les désordres immobiliers
• Vendeurs maintenus dans la procédure d’expertise
• Provision de 2 500 euros à consigner par les requérantes
• Caducité encourue en cas de défaut de consignation
• Dépens supportés par les requérantes
• Demande au titre de l’article 700 rejetée

À faire

• Consigner la provision de 2 500 euros dans le délai d’un mois
• Préparer les actes de vente et pièces techniques
• Participer contradictoirement aux opérations d’expertise
• Répondre au pré-rapport dans le délai d’un mois
• Documenter l’origine et l’ancienneté des désordres

À éviter

• Laisser expirer le délai de consignation
• Produire des observations tardives sans cause grave
• Confondre expertise judiciaire et jugement de responsabilité
• Modifier les lieux avant les constatations de l’expert
• Négliger les convocations et communications de l’expert

Le motif légitime de l’article 145 du Code de procédure civile

L’existence de désordres structurels documentée par un rapport amiable suffit à établir des allégations non imaginaires présentant un intérêt pour un procès futur. L’urgence et l’absence de contestation sérieuse ne sont pas exigées. La mesure d’instruction peut donc être ordonnée avant tout procès pour établir les faits utiles à la solution du litige.

L’office du juge des référés en matière d’expertise

Le juge des référés ordonne l’expertise mais ne tranche pas les manquements contractuels, la portée d’une clause d’exonération ou la responsabilité des vendeurs. Ces questions nécessitent une expertise technique puis relèvent du juge du fond. La demande de mise hors de cause est prématurée lorsque ces éléments ne peuvent être appréciés avec l’évidence requise.

La provision et les frais d’expertise judiciaire

Les requérantes doivent consigner une provision de 2 500 euros dans le délai d’un mois, à peine de caducité de la désignation de l’expert. Les dépens leur incombent. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas accordé aux défendeurs, qui ne sont pas considérés comme parties succombantes lorsqu’ils défendent à une mesure d’expertise.

Article 145 du Code de procédure civile, Articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile, Article 1641 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Articles 273 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile