Jugement du : 25 Septembre 2026
N° RG n° N° RG 24/00585 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JEIG
Minute n° 26/00172

TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

JUGEMENT DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [M]
né le 24 Janvier 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Matthieu DULUCK de ARCAD AVOCATS, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Madame [W] [P] [T]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Maggy RICHARD de l’AARPI CABINITIO, avocat au Barreau de NANCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience de mise en état silencieuse du : 27 mars 2026 (procédure sans audience)

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort
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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie simple délivrée à
le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2021 Monsieur [E] [M] a donné à bail à Madame [W] [P] [T] une maison située [Adresse 4] à [Localité 3] (54) moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixe de 650 euros.

Le 24 janvier 2024 Madame [W] [P] [T] s’est vue délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 1 300 euros.

Par acte d’huissier signifié le 27 mai 2024, Monsieur [E] [M] a fait citer Madame [W] [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE pour voir constater la résolution du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de sa locataire et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers et de charges et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 octobre 2025. Elle a fait l’objet de quatre renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties et a finalement été évoquée à l’audience de mise en état du 27 mars 2026, dans le cadre de la procédure sans audience.

Monsieur [E] [M] était représenté par son conseil qui a soutenu ses conclusions du 19 décembre 2025 et demandé au juge de :

– prononcer la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,
– condamner Madame [W] [P] [T] à lui payer la somme de 2 600 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal produit par chacune des échéances impayées et ce en application de l’article 1231-6 du Code civil,
– condamner Madame [W] [P] [T] à lui payer une indemnisation d’occupation de 650 euros par mois du 24 mars 2024 au 28 août 2024, soit la somme de 3 250 euros,
– condamner Madame [W] [P] [T] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais de remise en état et de nettoyage,
– rejeter toute demande reconventionnelle de Madame [W] [P] [T],
– rejeter toute demande d’abandon de loyer, aucune consignation ou justification sérieuse n’étant apportée,
– dire que la compensation ne saurait trouver à s’appliquer,
– Faisant application de l’article 1343-2 du Code civil, dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux d’intérêt légal,
– condamner Madame [W] [P] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [E] [M] expose que Madame [W] [P] [T] a refusé de payer le loyer à compter du mois de décembre 2023 sous prétexte de travaux à réaliser, sans en justifier ni obtenir d’autorisation judiciaire de consigner les loyers. Elle a quitté le logement le 28 août 2024 en restituant les clefs et en laissant le logement dégradé, le coût de la remise en état s’élevant à 5 000 euros. Monsieur [M] précise que, si un dégât des eaux a eu lieu pendant l’occupation des lieux, la locataire n’a jamais permis l’accès au logement pour que les travaux soient réalisés.
Enfin, il conteste le caractère indécent du logement ainsi que toute résistance abusive.

Madame [W] [P] [T] était représentée par son conseil qui a soutenu ses conclusions du 28 octobre 2025 et demandé au juge de :

– débouter Monsieur [E] [M] de ses demandes, fins et prétentions,
– condamner Monsieur [E] [M] à lui verser les sommes suivantes :
– 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
– 2 000 euros pour résistance abusive,
– 2 000 euros pour préjudice moral,
– condamner Monsieur [E] [M] aux entiers frais et dépens et au versement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,
– en cas d’éventuelle condamnation pécuniaire, opérer une compensation entre les sommes éventuellement dues par elle et les dommages et intérêts qui lui seront alloués et ceux mis à la charge de Monsieur [E] [M],
– condamner Monsieur [E] [M] pour le surplus.

Madame [W] [P] [T] expose qu’à son entrée dans les lieux le logement présentait divers désordres et dégradations, son bailleur s’étant engagé à réaliser des travaux de mise en conformité (réfection de l’électricité dans la cuisine, mise en place d’un système d’évacuation des des eaux au niveau du lave-vaisselle et de la machine à laver…). Elle a interpellé Monsieur [M] à diverses reprises à ce sujet et lui a adressé des mises en demeure, en vain.

Un dégât des eaux est survenu le 18 octobre 2023 et, bien que Monsieur [M] ait été indemnisé à ce titre, il n’a pas réalisé les travaux de remise en état nécessaires. Dans ces conditions, elle a suspendu le versement de son loyer à compter du mois de décembre 2023, ce dont elle l’a averti par courrier du 10 décembre 2023. Elle a fait réaliser un constat par Commissaire de Justice le 22 mai 2024 ; ce dernier a constaté l’ensemble des désordres affectant le logement. Devant l’inertie de Monsieur [M], dont la seule réponse a été de l’assigner devant la présente juridiction, elle a été contrainte de solliciter la résiliation du contrat de bail par courrier du 6 juin 2024 et a quitté les lieux le 28 août 2024.

Madame [W] [P] [T] s’oppose aux demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle se prévaut de l’exception d’inexécution et soutient que le logement était indécent, son bailleur ayant fait preuve de mauvaise foi tant durant l’exécution du contrat de bail que dans la rupture de ce contrat. Elle estime qu’il tente de faire peser sur elle la responsabilité des désordres affectant le logement et qu’il a refusé d’y remédier.

Madame [W] [P] [T] soutient que la suspension du paiement du loyer était légitime dès lors que Monsieur [E] [M] a manqué à ses propres obligations, le logement étant impropre à l’usage auquel il était destiné.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice moral, soutenant avoir subi ces désordres et une situation de stress durant trois années, ce qui lui a causé préjudice. Enfin, elle sollicite une somme de 2 000 euros pour résistance abusive.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 829 du code de procédure civile, les parties ont consenti au déroulement de la procédure sans audience et l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025. Ce délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026 puis au 25 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes formées par Monsieur [E] [M] :

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au Préfet le 29 mai 2024, soit au moins deux mois avant la première audience du 17 octobre 2025. Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de cette même loi dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

Par ailleurs, l’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. II est constant que l’inexécution par l’une des parties de certains de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre partie de toutes ses obligations, car il doit être apprécié d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Ainsi, à défaut d’accord entre les parties, seul le juge peut accorder au locataire la suspension du paiement du loyer ou la réduction de celui-ci.

Enfin, l’article 24 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 9 du Code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] demande au juge de constater la résiliation du contrat de bail conclu le 26 août 2021 avec Madame [W] [P] [T] par acquisition de la clause résolutoire suite à ses manquements à son obligation de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

Il rappelle qu’un commandement de payer lui a été signifié le 24 janvier 2024, pour un montant en principal de 1 300 euros, et qu’elle n’a pas satisfait à ce commandement de sorte que la clause résolutoire est acquise au 24 mars 2024.

Madame [W] [P] [T] s’oppose à cette demande et explique avoir volontairement cessé de régler ses loyers à compter du mois de décembre 2023. Elle se prévaut de l’exception d’inexécution, ce refus de paiement étant légitime au regard du refus de son propriétaire de procéder aux travaux de remise en état du logement qui n’est pas conforme à l’usage auquel il est destiné.

Pour prouver le bien fondé de l’exception d’inexécution dont elle se prévaut, Madame [W] [P] [T] produit les documents suivants :

– les états des lieux d’entrée et de sortie signés entre les parties respectivement le 1er septembre 2021 et le 28 août 2024 :

L’état des lieux d’entrée décrit un logement globalement en bon état général, à l’exception de quelques éléments décrits en état moyen (portes et menuiseries, plafond, murs, éclairage et placard de l’entrée, sols, plinthes et murs de l’une des chambres, douche, plafond et plaque de cuisson dans la cuisine). L’état des lieux indique « en réparation » s’agissant de l’éclairage et de l’évacuation de la cuisine, « à prévoir » s’agissant du plafond de l’entrée et « à réparer rapidement » s’agissant de l’évacuation des eaux pluviales. Ce document ne comporte pas d’autre commentaire.

Seules quelques mentions de l’état des lieux de sortie diffèrent de l’état des lieux d’entrée. Est ainsi mentionnée la présence de moisissures sur les plinthes du salon, les murs de l’une des chambres et l’évier dans la salle de bains. Il est également précisé qu’un dégât des eaux a affecté l’une des chambres, les réparations étant à la charge du propriétaire. Enfin, la locataire a fait l’observation suivante : « toutes les moisissures ne relèvent pas de mon fait : infiltration, humidité ».

– un constat de visite réalisé par le Maire de la commune de [Localité 3] le 20 août 2024, lequel a conduit à relever les désordres suivants : moisissures dans la salle à manger, les chambres, la cuisine, les fenêtres et porte-fenêtre ainsi que sur les joints du carrelage de la salle de bain, lames de faux plafond de la salle à manger qui s’affaissent, gouttières d’évacuation des eaux pluviales cassées par endroits, garage mal isolé.

– un procès-verbal de constat dressé par Maître [Q] [J], Commissaire de Justice, le 22 mai 2024 lequel fait état des éléments suivants :
– le plafond bombé dans le salon ainsi qu’une bande de jonction scotchée,
– une peinture détériorée sur le plan de travail de la cuisine,
– des traces d’humidité en dessous de la fenêtre, sur le mur et le sol du salon, sur le plafond de la salle de bain ainsi que sur les murs et la fenêtre de deux chambres,
– le parquet gondolé dans une des chambres, suite à un dégât des eaux,
– un miroir mural manquant dans la salle de bain,
– des fils électriques apparent en extérieur au-dessus de la porte d’entrée,
– un manque d’isolation au niveau de la toiture du garage,
– un barreau manquant sur le portail extérieur.

Madame [W] [P] [T] verse également aux débats des courriers adressés en recommandé à Monsieur [E] [M] lui demandant de réaliser de multiples travaux dans le logement ainsi qu’un courrier de réponse qu’il lui a adressé le 7 juillet 2022. Il s’était alors engagé à changer une des serrures du portail, à poser un balai isolant sur une fenêtre ainsi qu’à changer le robinet de la salle de bain et la porte du réfrigérateur (sous deux mois). Il sollicitait également les disponibilités de sa locataire pour procéder à des vérifications avant d’engager d’autres travaux, notamment s’agissant des prises électriques et de l’évacuation des eaux dans la cuisine.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, si l’existence de plusieurs désordres est établie (dégradation du plafond du séjour et du sol de l’une des chambres suite à un dégât des eaux, problème d’évacuation des eaux dans la cuisine et présence d’humidité dans plusieurs pièces), ces désordres sont – pour certains – apparus en cours de bail et ne sont pas de nature à rendre le logement indécent, inhabitable ou impropre à son usage.

De plus, le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée ne témoignent d’aucun accord passé entre les parties s’agissant des modalités de réalisation des travaux de remise en état ou d’un arrangement financier à ce titre.

Or, il ne peut qu’être constaté que Madame [W] [P] [T] n’a pas respecté les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui permettaient de saisir le juge aux fins de contraindre son propriétaire à réaliser des travaux de mise en conformité du logement et, le cas échéant, de réduire le montant du loyer ou de le suspendre – avec ou sans consignation – jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Elle ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution et restait tenue au règlement des loyers et des charges.

Le contrat de bail signé le 26 août 2021 entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, des provisions de charges, ou de la régularisation annuelle des charges, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte délivré le 24 janvier 2024 Monsieur [E] [M] a fait commandement à Madame [W] [P] [T] de payer la somme de 1 300 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de six semaines suivant cet acte. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 7 mars 2024.

Sur les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même Code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 24 de la même loi précise que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1760 du Code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Enfin, aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] réclame le paiement par Madame [W] [P] [T] d’une somme de 2 600 euros au titre des loyers dus jusqu’au 24 mars 2024 outre une indemnité d’occupation de 650 euros par mois du 24 mars 2024 au 28 août 2024, soit la somme de 3 250 euros.

Il justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé ainsi que le commandement de payer visant la clause résolutoire. Madame [W] [P] [T] ne conteste pas avoir cessé de régler son loyer depuis le mois de décembre 2023.

Dès lors que le contrat de bail s’est trouvé résilié depuis le 7 mars 2024, la locataire l’a occupé sans droit ni titre à compter de cette date jusqu’à son départ des lieux le 28 août 2024.

En conséquence, Madame [W] [P] [T] sera condamnée à payer la somme de 5 850 euros à Monsieur [E] [M] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation dus au titre du contrat de bail signé entre les parties le 26 août 2021.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement formée par Monsieur [E] [M] au titre des frais de remise en état et de nettoyage :

En application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Il est constant que l’existence de dégradations locatives résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et, lorsque des dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable.

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu’il n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. Les devis ont à ce titre une valeur indicative, et ne doivent pas surévaluer le montant des dépenses engagées par le bailleur.

En outre, l’existence de dégradations locatives n’exonère pas le bailleur de la prise en compte de la vétusté naturelle des lieux.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] réclame le paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des frais de remise en état et de nettoyage du logement.

Au soutien de sa demande, il expose que l’état de saleté et de dégradation du logement est attesté par différents témoins et constats, les traces d’humidité et de moisissures résultant du défaut d’aération, d’entretien et de chauffage et non d’un vice originel du bien.

Madame [W] [P] [T] demande le rejet de cette demande et fait notamment état de l’humidité du logement et de problèmes d’évacuation de l’eau dans la cuisine.

Comme il a été vu précédemment, il ressort des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement était en bon état général lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. L’état des lieux de sortie mentionne un logement en bon état général malgré la présence de moisissures sur les plinthes du salon, les murs de l’une des chambres et l’évier dans la salle de bains. Il est également précisé qu’un dégât des eaux a affecté l’une des chambres, les réparations étant à la charge du propriétaire.
Enfin, la locataire a fait l’observation suivante : « toutes les moisissures ne relèvent pas de mon fait : infiltration, humidité ».

Ainsi, l’état des lieux de sortie ne fait pas mention d’un état de saleté tel que décrit par Monsieur [E] [M] et la responsabilité de Madame [P] [T] dans la survenance de moisissures n’est pas établie, contrairement à ce qu’affirme le propriétaire qui s’est par ailleurs engagé à prendre en charge une partie des travaux de remise en état pour lesquels il a été indemnisé par son assurance suite au dégât des eaux du 18 octobre 2023.

De plus, alors même que Monsieur [M] sollicite une somme de 5 000 euros, il n’apporte pas de justificatif permettant de s’assurer de la légitimité du montant réclamé (ni devis, ni facture).

En conséquence, la demande formée par Monsieur [E] [M] au titre des frais de remise en état et de nettoyage du logement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Madame [W] [P] [T] au titre de son trouble de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
(…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [W] [P] [T] sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, exposant qu’il a manqué durant trois années à son obligation de délivrer un logement décent et sans risque pour la santé et la sécurité.

Monsieur [E] [M] s’oppose à cette demande et fait valoir que les documents produits par sa locataire ne concluent pas à l’indécence du logement ni à une mise en danger. Il estime que les obligations de remise aux normes sont respectées, les travaux demandés étant du ressort de l’entretien courant et n’étant pas prévus contractuellement. Il ajoute que Madame [W] [P] [T] ne lui a pas permis de pénétrer dans les lieux pour réaliser ces travaux.

Comme il a été vu précédemment, si l’existence de plusieurs désordres est établie (dégradation du plafond du séjour et du sol de l’une des chambres suite à un dégât des eaux, problème d’évacuation des eaux dans la cuisine et présence d’humidité dans plusieurs pièces), ces désordres sont – pour certains – apparus en cours de bail et ne sont pas de nature à rendre le logement indécent, inhabitable ou impropre à son usage.

En outre, le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée ne témoigne d’aucun accord passé entre Madame [W] [P] [T] et Monsieur [E] [M] s’agissant des modalités de réalisation des travaux de remise en état ou d’un arrangement financier à ce titre. L’état des lieux indique néanmoins « en réparation » s’agissant de l’éclairage et de l’évacuation de la cuisine, « à prévoir » s’agissant du plafond de l’entrée et « à réparer rapidement » s’agissant de l’évacuation des eaux pluviales.

Il ressort des courriers échangés entre les parties que Monsieur [E] [M] s’est engagé par courrier du 7 juillet 2022 à changer une des serrures du portail, à poser un balai isolant sur une fenêtre ainsi qu’à changer le robinet de la salle de bain et la porte du réfrigérateur (dans un délai deux mois). Il sollicitait également les disponibilités de sa locataire pour procéder à des vérifications avant d’engager d’autres travaux, notamment s’agissant des prises électriques et de l’évacuation des eaux dans la cuisine.

Si Monsieur [E] [M] affirme que Madame [W] [P] [T] ne lui a pas permis d’accéder au logement pour réaliser ces travaux, il n’en apporte aucune preuve. Sur ce point, la défenderesse produit plusieurs courriers adressés en recommandé et réceptionnés par Monsieur [M] dans lesquels elle lui proposait une rencontre.

Or, il n’est pas contesté que Monsieur [E] [M] n’a pas procédé aux travaux qu’il s’est engagé à réaliser le 7 juillet 2022, pas plus qu’aux travaux de remise en état consécutifs au dégât des eaux du 18 octobre 2023 pour lesquels il a pourtant été indemnisé.

Dans ces conditions, il est incontestable que Madame [W] [P] [T] a subi un préjudice lié à l’impossibilité de jouir paisiblement de son logement durant plusieurs années et a été contrainte de multiplier les relances auprès de son bailleur pour obtenir la remise en état du logement, en vain.

En conséquence, Monsieur [E] [M] sera condamné à lui régler une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Madame [W] [P] [T] pour résistance abusive :

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [W] [P] [T] réclame le paiement d’une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de Monsieur [E] [M], estimant qu’il a refusé de procéder aux travaux de remise en état du logement et intenté une action en Justice injustifiée.

Toutefois, dès lors que les manquements de Madame [W] [P] [T] à ses propres obligations sont établis et qu’il est fait droit en partie aux demandes formées par Monsieur [E] [M], sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Madame [W] [P] [T] au titre de son préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’il appartient à la victime, pour obtenir réparation du dommage subi, d’apporter la preuve de la faute de l’auteur du dommage et d’établir un lien de causalité entre la faute d’un individu et le préjudice.

En l’espèce, Madame [W] [P] [T] sollicite l’octroi d’une somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, exposant qu’elle a vécu dans le stress permanent et a dû multiplier les démarches pour trouver une solution, en vain.

Cependant, elle n’apporte aucune preuve de problèmes de santé ou d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la condamnation de Monsieur [E] [M] à lui régler une somme de 2 000 euros pour trouble de jouissance.
Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

Sur la demande de compensation formée par Madame [W] [P] [T]

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Les dispositions de l’article 1347-1 du même code précisent que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] et Madame [W] [P] [T] sont réciproquement créanciers et débiteurs d’obligations qui correspondent aux critères exposés ci-dessus.

La compensation de leurs créances sera donc ordonnée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors que les parties succombent chacune en partie, chacune sera tenue de prendre en charge ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte-tenu de l’issue du litige, les parties succombant chacune en partie, les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exéc