Responsabilité du notaire : absence de manquement lorsque l’acquéreur connaissait les contraintes d’urbanisme

La responsabilité du notaire pour manquement au devoir d’information et de conseil suppose que soient établis une faute, un préjudice et un lien causal. En application de l’article 9 du code de procédure civile, la preuve des faits nécessaires au succès de la prétention incombe à celui qui les invoque.

La cour relève que le compromis ne détaillait pas les contraintes liées aux protections naturelle, historique et architecturale du bien, mais qu’il comportait une condition suspensive couvrant les dispositions d’urbanisme et les servitudes susceptibles d’affecter la valeur, la jouissance ou la destination de l’immeuble. Le projet d’acte authentique, communiqué avant la signature, contenait les informations relatives à la classification administrative du bien.

L’acquéreur était donc informé des sujétions et surcoûts prévisibles et pouvait renoncer à la vente sans pénalité. Il n’a pas exercé cette faculté, ni démontré avoir interrogé le notaire sur l’installation de menuiseries en PVC, présenté ce projet ou formulé des réserves concernant le surcoût. La preuve d’un manquement fautif et d’un préjudice imputable n’étant pas rapportée, les demandes indemnitaires sont rejetées.

La décision confirme également la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ajoute une indemnité de 800 euros pour l’instance d’appel, outre les dépens.

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L’acquéreur reprochait au notaire de ne pas l’avoir informé des contraintes d’urbanisme affectant le bien et du surcoût de menuiseries imposé par ces règles. Le compromis et le projet d’acte mentionnaient toutefois les règles d’urbanisme et la classification administrative du bien. Faute de preuve d’un manquement du notaire ou d’un préjudice imputable, ses demandes indemnitaires sont rejetées.

Un acquéreur a acheté un bien immobilier après la signature d’un compromis puis d’un acte authentique. Il reprochait au notaire de ne pas l’avoir informé des contraintes d’urbanisme liées à la situation du bien dans des zones de protection naturelle, historique et architecturale. Ces contraintes empêchaient notamment l’installation de menuiseries en PVC et entraînaient, selon lui, un surcoût pour des menuiseries en bois.

Le compromis comportait toutefois une condition suspensive relative aux règles d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique. Le projet d’acte authentique, communiqué avant la signature, précisait la classification administrative du bien. L’acquéreur n’a pas renoncé à la vente, ni établi avoir interrogé le notaire sur son projet de travaux ou réservé sa position sur le surcoût.

La cour confirme le rejet de ses demandes indemnitaires, faute de preuve d’un manquement du notaire et d’un préjudice imputable. L’acquéreur supporte les dépens et une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles.

• Établir un manquement fautif au devoir d’information et de conseil
• Prouver le préjudice invoqué et son lien causal avec le manquement
• Vérifier les informations contenues dans le projet d’acte authentique
• Prendre en compte la condition suspensive relative aux règles d’urbanisme
• Démontrer une interrogation précise du notaire avant la signature
• Établir l’existence de réserves concernant le projet de menuiseries

• Compromis de vente du 26 avril 2022
• Condition suspensive relative aux règles d’urbanisme et servitudes
• Projet d’acte authentique communiqué le 27 juin 2022
• Informations administratives sur la classification du bien
• Absence de preuve d’une interrogation ou réserve adressée au notaire

L’acquéreur est débouté de ses demandes au titre du surcoût des travaux, du préjudice de jouissance et du préjudice moral. Le notaire et son assureur échappent aux condamnations indemnitaires, tandis que l’acquéreur supporte les dépens et les frais irrépétibles fixés par la juridiction.

• Rejet des demandes de réparation de l’acquéreur
• Absence d’indemnisation du surcoût des menuiseries
• Confirmation de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700
• Paiement supplémentaire de 800 euros au titre de l’appel
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Examiner les clauses d’urbanisme du compromis
• Vérifier les informations du projet d’acte authentique
• Documenter précisément le projet de travaux envisagé
• Interroger le notaire avant la signature
• Formuler des réserves écrites sur les surcoûts

À éviter

• Signer sans vérifier la classification administrative du bien
• Ignorer une condition suspensive protectrice
• Alléguer un manquement sans preuve écrite
• Ne pas signaler le projet de menuiseries
• Renoncer tardivement à exercer la faculté contractuelle

La charge de la preuve du manquement notarial

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’acquéreur devait donc établir le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil ainsi que le préjudice qui en aurait résulté. La cour constate qu’aucune preuve ne démontre que le notaire avait été interrogé sur le projet de menuiseries en PVC ou informé de réserves relatives au surcoût.

La portée de la condition suspensive d’urbanisme

Le compromis prévoyait une condition suspensive concernant les règles d’urbanisme et les servitudes susceptibles d’affecter la valeur, la jouissance ou la destination du bien. Cette stipulation permettait à l’acquéreur de renoncer à la vente sans pénalité si elle n’était pas réalisée. La cour retient que cette faculté contractuelle existait, même si le compromis ne détaillait pas toutes les contraintes administratives.

L’information préalable sur les contraintes administratives

Le projet d’acte authentique communiqué avant la signature contenait les informations relatives à la classification administrative du bien. L’acquéreur pouvait ainsi prendre connaissance des contraintes susceptibles d’entraîner des sujétions et des surcoûts de rénovation. N’ayant pas renoncé à la vente ni établi une interrogation ou une réserve précise, il ne rapporte pas la preuve d’une faute notariale ni d’un préjudice causalement lié.

Article 1231-1 du Code civil, Article L. 124-3 du Code des assurances, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile