Compatibilité d’un permis de construire avec une OAP et absence de fraude malgré sept demandes distinctes

L’article L. 152-1 du code de l’urbanisme impose que les autorisations d’urbanisme soient conformes au règlement et compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation. Cette compatibilité s’apprécie globalement, au regard des effets du projet sur les objectifs de l’OAP et à l’échelle de la zone concernée.

La fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration afin d’échapper à une règle d’urbanisme. Le dépôt de plusieurs demandes de permis n’est pas frauduleux lorsque le projet d’ensemble respecte les objectifs de l’OAP et que celle-ci autorise l’urbanisation indépendante des sous-secteurs.

Au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, le risque d’inondation ne justifiait pas un refus dès lors que le terrain était situé en zone d’aléa faible et que le permis prescrivait la surélévation des planchers de 20 cm. Les impacts environnementaux invoqués relevaient d’une législation distincte.

La cour a également jugé que le certificat prévu par l’article R. 442-11 n’était pas requis, les lots n’ayant pas encore été cédés. Elle a écarté les griefs relatifs au stationnement et au stockage des déchets, ces exigences étant satisfaites par le projet d’ensemble et le permis d’aménager.

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La cour a relevé que les lots n’étaient pas cédés et que le permis comportait une prescription de surélévation des planchers. Le projet global respectait les objectifs de l’OAP, sans fractionnement artificiel des demandes. Les règles relatives au stationnement et à la gestion des ordures ménagères n’étaient pas méconnues.

La SCCV Les Châtelains a obtenu un permis d’aménager pour un lotissement de vingt lots destiné à accueillir 160 logements, puis un permis de construire six logements sur deux lots. Un demandeur a sollicité l’annulation de ce permis et du rejet de son recours gracieux, en invoquant l’incomplétude du dossier, les risques d’inondation, l’incompatibilité avec l’OAP sectorielle, une fraude résultant du dépôt de sept demandes distinctes et la méconnaissance des règles relatives au stationnement et aux déchets.

La cour rejette l’appel. Elle relève que les lots n’étaient pas cédés, que le permis comportait une prescription de surélévation des planchers, et que le projet global respectait les objectifs de l’OAP. Le fractionnement des demandes n’était pas artificiel. Les règles de stationnement et de gestion des ordures ménagères n’étaient pas méconnues. Le demandeur est condamné à verser 1 000 euros à la commune et 1 000 euros à la SCCV au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Apprécier la compatibilité du projet à l’échelle globale de la zone.
• Vérifier le respect des objectifs quantitatifs et sociaux de l’OAP.
• Rechercher une manœuvre intentionnelle destinée à tromper l’administration.
• Vérifier que l’OAP autorise l’urbanisation indépendante des sous-secteurs.
• Contrôler l’existence d’un risque relevant de l’article R. 111-2.
• Prendre en compte les prescriptions imposées par le permis.

• Permis d’aménager autorisant vingt lots et 160 logements.
• OAP fixant les objectifs de logements et leur répartition sociale.
• Carte des aléas situant les lots en zone d’aléa faible.
• Prescription de surélévation des planchers de 20 cm.
• Note de présentation prévoyant les équipements de stockage des déchets.

Le permis de construire est maintenu et les moyens tirés de l’incomplétude, des risques, de la fraude et des règles du PLUi sont rejetés. Le demandeur supporte en outre une indemnité au titre des frais exposés par la commune et la SCCV.

• Maintien de l’autorisation de construire les six logements.
• Validation de l’analyse globale de l’opération d’aménagement.
• Absence d’exigence du certificat avant cession des lots.
• Prise en compte des prescriptions de prévention des inondations.
• Paiement de 1 000 euros à la commune.
• Paiement de 1 000 euros à la SCCV.

À faire

• Analyser l’OAP à l’échelle de l’opération globale.
• Vérifier les objectifs de logements et leur répartition.
• Contrôler la date de cession des lots.
• Examiner les prescriptions liées aux risques d’inondation.
• Documenter les équipements communs de gestion des déchets.

À éviter

• Qualifier automatiquement de fraude le fractionnement des permis.
• Apprécier l’OAP uniquement à l’échelle d’un lot.
• Exiger un certificat avant la cession des lots.
• Confondre risques d’urbanisme et impacts environnementaux distincts.
• Omettre le calcul concret des places de stationnement.

La compatibilité des projets avec les orientations d’aménagement et de programmation

La compatibilité exigée par l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme s’apprécie globalement, à l’échelle de la zone couverte par l’OAP. Le projet d’ensemble pouvait comporter 160 logements alors que l’OAP en prévoyait environ 150, dès lors qu’il respectait les proportions de logements sociaux, intermédiaires et en accession à prix maîtrisé ainsi que le principe d’urbanisation indépendante des sous-secteurs.

La caractérisation de la fraude dans les autorisations d’urbanisme

La fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration pour échapper à une règle d’urbanisme. Le dépôt presque concomitant de sept demandes n’a pas été regardé comme artificiel : le permis d’aménager organisait vingt lots, l’OAP permettait l’urbanisation indépendante des sous-secteurs et le projet global respectait ses objectifs.

Les certificats exigibles dans un lotissement

Les articles R. 431-22 et R. 442-11 du code de l’urbanisme imposent, lorsqu’il y a lieu, la production du certificat indiquant la surface de plancher constructible. Ce document n’était pas requis car le lotisseur n’avait pas cédé les lots concernés à la date de délivrance du permis.

Article R. 431-22 du code de l’urbanisme, Article R. 442-11 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 152-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 611-7 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative