Permis de construire en lotissement : certificats dispensés et appréciation du risque d’inondation

La cour rappelle que les certificats prévus aux articles R. 442-11 et R. 442-18 du code de l’urbanisme ne doivent être joints au dossier que lorsque les conditions réglementaires sont réunies. L’absence de cession du lot excluait l’exigence du certificat relatif à la surface de plancher. L’absence d’autorisation de vendre avant achèvement des travaux et l’absence de délivrance du permis dès le permis d’aménager excluaient également le certificat d’achèvement des équipements prévu par l’article R. 442-18.

Au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, la cour contrôle concrètement la prise en compte du risque pour la sécurité publique. Les mesures prévues — cuvelage du stationnement, murets déflecteurs, remplacement de baies, rehaussement des bâtiments et déplacement de la crèche — ont été jugées suffisantes. Les impacts environnementaux invoqués relevaient d’une législation distincte.

Enfin, l’article 1AUG5 du règlement du PLUi autorisait les toitures à deux pans et n’interdisait pas les levées de toiture. L’obligation de végétalisation concernait uniquement les toitures-terrasses non accessibles de plus de 25 m². Les moyens d’annulation ont donc été écartés et le requérant a été condamné à verser 1 000 euros à chacune des deux parties défenderesses sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Les certificats relatifs à la surface de plancher et à l’achèvement des équipements n’étaient pas requis dans les circonstances du lotissement. Les mesures de prévention du risque d’inondation étaient suffisantes et les toitures conformes au règlement du plan local d’urbanisme intercommunal. Le requérant a été condamné à verser 1 000 euros à la commune et à la société.

Un requérant a demandé l’annulation d’un permis de construire délivré à la SCCV Les Châtelains pour un ensemble de cinquante logements et une crèche au sein d’un lotissement autorisé par permis d’aménager.

Il soutenait que le dossier était incomplet faute de certificats relatifs à la surface de plancher et à l’achèvement des équipements. Il invoquait également une méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison du risque d’inondation, ainsi qu’une violation du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal concernant les toitures.

La cour a jugé les certificats non requis dans les circonstances du lotissement, a estimé les mesures de prévention du risque suffisantes et a considéré les toitures conformes. Elle a rejeté l’appel et mis à la charge du requérant 1 000 euros au bénéfice de la commune et de la société.

• Vérifier si le lot avait été cédé lors de la délivrance du permis
• Rechercher une autorisation de vente avant achèvement des travaux
• Vérifier la date de délivrance du permis d’aménager
• Évaluer concrètement les mesures de prévention du risque d’inondation
• Distinguer les risques relevant de l’article R. 111-2 des législations environnementales
• Comparer les plans de toiture aux prescriptions de l’article 1AUG5

• Carte des aléas d’inondation du pays de Gex
• Dossier de demande intégrant le cuvelage du stationnement
• Plans et mesures de protection des façades des bâtiments F et G
• Notice PC 4 et plans de toiture PC 5
• Constat de l’absence de cession et d’autorisation de vente du lot

Le requérant est débouté de l’ensemble de ses conclusions et supporte les frais irrépétibles accordés à la commune et à la société bénéficiaire du permis. Le permis est maintenu, les moyens tirés de l’incomplétude du dossier, du risque d’inondation et des règles de toiture étant écartés.

• Maintien du permis de construire contesté
• Absence d’exigence des certificats dans cette configuration du lotissement
• Validation des mesures de prévention du risque d’inondation
• Validation des toitures à deux pans
• Versement de 1 000 euros à chaque défendeur

À faire

• Vérifier la cession du lot à la date du permis
• Identifier l’autorisation éventuelle de vendre avant achèvement
• Contrôler la date du permis d’aménager
• Documenter chaque mesure de prévention des inondations
• Comparer les plans de toiture au règlement applicable

À éviter

• Exiger un certificat sans vérifier ses conditions réglementaires
• Confondre risques d’inondation et impacts environnementaux
• Invoquer des prescriptions étrangères à l’article R. 111-2
• Assimiler des levées de toiture à des toitures-terrasses
• Négliger l’exposition aux frais irrépétibles

Les certificats exigés pour les constructions en lotissement

nLes articles R. 431-22, R. 431-22-1, R. 442-11 et R. 442-18 du code de l’urbanisme subordonnent la production des certificats aux conditions prévues par ces textes. La non-cession du lot excluait le certificat relatif à la surface de plancher. L’absence d’autorisation de vente avant achèvement et de délivrance du permis dès le permis d’aménager excluait également le certificat d’achèvement des équipements.n

La prise en compte du risque d’inondation

nL’article R. 111-2 du code de l’urbanisme permet un refus ou des prescriptions spéciales en cas d’atteinte à la sécurité publique. La cour a retenu les mesures intégrées au projet : stationnement cuvelé, murets déflecteurs, fenêtres sur allèges, rehaussement des bâtiments et déplacement de la crèche. Ces éléments excluaient une erreur manifeste d’appréciation.n

Les prescriptions relatives aux toitures

nL’article 1AUG5 du règlement applicable imposait deux à quatre pans, tout en permettant une simplification des volumes, et réservait la végétalisation obligatoire aux toitures-terrasses non accessibles de plus de 25 m². Les plans présentant deux pans et des levées de toiture, non prohibées, étaient conformes.

Article R. 431-22 du code de l’urbanisme, Article R. 442-11 du code de l’urbanisme, Article R. 431-22-1 du code de l’urbanisme, Article R. 442-18 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 611-7 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative