TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées à :
Me Richard BAZIN DE CAIX
+ copie dossier
le :

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 26/00223
N° Portalis 352J-W-B7J-DBSWY

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Décembre 2025

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [Y] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Richard BAZIN DE CAIX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0943, et par Me Aurane GERNIGON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [M] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Richard BAZIN DE CAIX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0943, et par Me Aurane GERNIGON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [R] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Richard BAZIN DE CAIX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0943, et par Me Aurane GERNIGON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. CABINET [I] [U], exerçant sous le nom commercial S.A.S ORALIA [U]
[Adresse 4]
[Localité 4]
défaillante
Décision du 6 Octobre 2026
4ème chambre 1ère section
N° RG 26/00223 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSWY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Nadia SHAKI, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 01 Septembre 2026 tenue en audience publique devant
Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, avis a été donné à l’audience que la décision serait mise à disposition au greffe le 6 octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE
Les trois enfants de Mme [S] [Q], MM.[M], [R] et [Y] [Q] ont hérité de celle-ci, à son décès, comme propriétaires indivis, de deux biens immobiliers, situés respectivement à [Localité 1] :
– [Adresse 5], pour l’un;
– [Adresse 6], pour l’autre.
Selon les demandeurs, ces biens seraient gérés depuis plusieurs années, compte tenu de l’âge de la propriétaire, par le cabinet [I] [U], même si le mandat écrit n’a pu être retrouvé. A son décès, ils prétendent qu’un avenant a été édité à ce mandat par ce même cabinet, pour les consorts [Q], afin d’assurer la continuité des gestions locatives, à leur nom sans le produire. Ces mandats n’ont pourtant pas fait non plus l’objet, à les suivre, d’une signature, en raison d’erreurs présentes sur les mandats, notamment concernant l’adresse des biens, lesquelles n’ont pas été rectifiées. Ils prétendent donc que la gestion locative par ce cabinet s’est donc poursuivie de fait, sans régulariser d’un mandat qui puisse être produit aux débats, et sans que les indivisaires parviennent à obtenir notamment les baux d’habitation conclus en leur nom, et les autres documents relatifs à la gestion de ces biens, seuls des comptes rendus épars de gestion étant de temps à autre diffusés, et sans que soient reversés les loyers perçus en leur nom.
Les indivisaires justifient avoir pris l’initiative de la vente desdits biens immobiliers, et disent avoir confié à ce cabinet la gestion de cette vente et notamment les congés qu’elle supposait, ainsi que l’estimation des biens, leur mise sur le marché, l’organisation et l’assistance aux visites et la gestion d’éventuelles offres qui auraient pu en résulter.

Reprochant à ce cabinet plusieurs fautes dans la gestion de cette mise en vente, notamment dans la gestion des congés de leur délai, ou quant à l’information des propriétaires quant au départ des locataires, et quant à la gestion de certains dégâts de eaux, antérieurs à la mise en vente, et qui ont eu des répercussions sur celle-ci, les consorts [Q] ont attrait le cabinet [U] (S.A.S. CABINET [I] [U], exerçant sous le nom commercial S.A.S ORALIA [U]) devant le tribunal judiciaire de Paris, par assignation du 23 décembre 2025 en responsabilité.
Aux termes de leur assignation valant dernières conclusions datée du 23 décembre 2025, MM. [M], [R] et [Y] [Q] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103, 1217, 1231 et suivants et 1240 du code civil, et L131-1 et suivants du code de procédure civile, de les déclarer fondés et recevables dans leurs prétentions et de condamner la société [I] [U]
➢ à leur communiquer sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir :
▪ Le bail d’habitation du logement et le mandat de gestion confié à l’agence pour le logement sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;
▪ Le bail d’habitation et le mandat de gestion pour le logement sis [Adresse 6] à [Localité 1];
➢ à leur verser la somme
de 1.000€, en indemnisation des préjudices liés au défaut de communication des documents contractuels et des frais induits pour leur sollicitation par avocat et judiciaire ; de 50.000€, en réparation des conséquences du défaut de délivrance du congé pour vente aux locataires, sur le fondement de l’article 1217 du code civil ; correspondant à 20% du montant total des honoraires perçus entre 2019 et la date de résiliation des mandats le 15.09.25 ; 3.000 € à titre de réparation des conséquences de l’inexécution de l’article 1217 alinéa 6 du code civil ; 3.000 €, en indemnisation des préjudices moraux et financiers consécutifs induits par les manquements contractuels, sur le fondement de l’article 1217 alinéa 7 du code civil ; 3.000€, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurane GERNIGON.Assignée dans les formes de l’article 658 du code de procédure civile, la SAS [I] [U] exerçant sous le nom commercial ORALIA [U], immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le numéro 692 033 632, dont le siège social est situé [Adresse 7], et dont l’extrait K bis est produit aux débats, n’a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux termes de l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 1991 alinéa 1er du code civil prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Selon l’article 1992 de ce code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient donc aux demandeurs, qui recherchent la responsabilité des sociétés défenderesses, de rapporter la preuve des manquements de celles-ci aux obligations leur incombant en vertu des mandats de gestion à les supposer établis, et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’ils prétendent avoir subis.
Il leur appartient en effet par ailleurs, en application de l’article 1359 du même code, de prouver l’existence du contrat de mandat au-delà d’une somme de 1.500 euros par un écrit et le contenu des missions confiées au mandataire.
L’article 1347 du même code – devenu 1362 – permet toutefois qu’il soit fait exception à cette règle lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit, c’est-à-dire « tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu’il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué. », corroboré par d’autres éléments de preuve, tels que témoignages, indices ou présomption dont il appartient au tribunal d’apprécier la valeur probante.
En l’espèce, ni le mandat initial, ni l’avenant signé à celui-ci n’est produit, comme les demandeurs le reconnaissent eux-mêmes au titre de leur assignation, de sorte que ni l’existence ni le contenu de la mission confiée au cabinet défendeur, qui assume effectivement des activités de gestionnaire de bien immobilier, dont le contenu peut varier suivant le bien en cause et selon la volonté des clients mandants, ne peuvent être établis, en l’état.
Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de se faire communiquer sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir :
▪ Le bail d’habitation du logement et le mandat de gestion confié à l’agence pour le logement sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;
▪ Le bail d’habitation et le mandat de gestion pour le logement sis [Adresse 6] à [Localité 1],
puisqu’il n’est pas établi par les demandeurs, sur qui pèse la charge d’une telle preuve, que le défendeur ait effectivement été investi d’une telle mission de conclure des baux, au nom du propriétaire du bien par les héritiers de Mme [S] [Q] ou par cette dernière avant son décès, alors qu’un mandat de gestion d’immeuble n’inclut pas nécessairement ce pouvoir.
La simple demande de communication des baux et mandats de gestion ne saurait permettre d’établir le mandat de gestion ni son contenu.
La seule information au cabinet [I] [U] du choix de procéder à la mise en vente des deux logements, et les échanges mails avec le cabinet [I] [U] sur la stratégie de mise en vente de ces deux biens à adopter, ainsi que les relances sur la délivrance congé locataire [Adresse 8] émanant des propriétaires ne sauraient établir l’existence du mandat de vente de ces biens, en l’absence de réponse dudit cabinet et de flux d’échanges de mails propres à matérialiser un éventuel commencement de preuve par écrit de ces mandats et de leur contenu.
La production des estimations du biens produites par les demandeurs (en présence et en l’absence de locataire) émanant du cabinet LAFORET, et non du cabinet défendeur constitue un préalable à une mise en vente, mais ne permet pas d’établir que le cabinet défendeur, qui a aussi évalué ledit bien, soit celui qui est investi de la mission de vendre ces biens et de donner congé.
Il n’est en effet fait état, dans ces échanges, que du projet de mise en vente et de la possibilité de le confier à ce cabinet, ainsi que de la stratégie à adopter, et la seule réponse du cabinet qui affirme que la valeur du bien dépend de ce qu’ils sont libres ou non d’occupation, il mentionne en outre les échéances des baux sur lesdits, ce qui ne permet pas d’établir que lesdits baux auraient été conclus par ce cabinet, ni qu’ils soit en charge de la mise en vente et des congés.
Le fait que les propriétaires aient donné des consignes générales de vente, notamment celle d’attendre les échéances des baux, ne suffit pas non plus à établir le mandat de vente. Le cabinet invite d’ailleurs, dans l’un de ces mails, compte tenu des dates d’échéance des baux à reprendre contact plus tard avec lui, en vue d’une vente éventuelle de ces biens, ce qui peut permettre de douter de la conclusion effective d’un mandat de vente, seule une estimation des biens ayant été transmise le 25 mars 2024 par le cabinet [I] [U].
Et si les demandeurs prétendent que le congé pour vente a bien été délivré par ledit cabinet pour l’immeuble du [Adresse 9], ils ne l’établissent pas.
Les demandeurs seront déboutés tant de la demande de communication de pièces que de la demande d’astreinte qui l’accompagne puisqu’il en revient pas au tribunal statuant en formation de jugement de compenser à ce stade la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.
Les demandeurs seront également déboutés de leur demande corrélatives d’indemnisation, à hauteur de 1.000€ pour les préjudices liés au défaut de communication des documents contractuels et des frais induits pour leur sollicitation .
A l’appui de leur demande, les requérants produisent des éléments propres à établir l’existence de dégâts des eaux, dans le second immeuble – à savoir la déclaration de sinistre du 8 février 2025 du locataire (pièce n°17), les constats des dégâts des eaux (relevés d’humidité et photographies) et les échanges mails entre le syndic et M. [Q] du 9 septembre 2025, ainsi que le devis réparatoires société BONINO -pièce 7, 8 et 9 ainsi que la date d’information par le cabinet [I] [U] du départ du locataire M. [N], mais la mission de gestion locative du cabinet n’est pas pour autant établie.
En l’état des éléments produits, rien ne permet donc de prouver que le cabinet défendeur était en charge de la gestion de ce bien, et notamment du suivi de son entretien pour les locataires, alors que ni le mandat initial de gestion ni de leur mère, ni le leur, n’est produit aux débats ; pas plus que le mandat de mise en vente dudit bien au bénéfice du cabinet défendeur qui est non comparant. Il n’est pas davantage établi que le cabinet [I] [U] ait été investi de la mission de donner congé au locataire puisque les échanges produits portent sur la stratégie en vue d’une éventuelle mise en vente.
Les baux prétendument conclus par le cabinet au nom et pour le compte des locataires qui avec un papier à en-tête de l’agence auraient permis d’établir d’étayer l’existence d’un mandat de gestion relatif à la conclusion de ceux-ci à défaut d’établir un mandat de gestion de l’immeuble ne sont pas non plus produits.
De simples échanges sur la mise en vente sont uniquement produits aux débats, avec la dévolution successorale établie par Me [Z], notaire à [Localité 5], sans que soit apportée la preuve de la conclusion de ce mandat en vue de la mise en vente.
Les demandeurs seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires faute d’être en mesure d’établir que les conditions de la responsabilité contractuelle du défendeur qu’ils allèguent sont réunies, alors que la charge probatoire leur en incombe.

Sur les demandes accessoires
MM. [M], [R] et [Y] [Q], partie perdante, supporteront leur frais et dépens
Au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’assortir le prononcé de la présente décision du bénéfice de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE MM. [M], [R] et [Y] [Q] de l’intégralité de leurs demandes ;

DIT n’y avoir LIEU à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir LIEU à exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à [Localité 1] le 6 Octobre 2026.
La Greffière La Présidente
Nadia SHAKI Christine BOILLOT