DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Octobre 2026

N° RG 24/03269 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2TI
Code NAC : 30B

S.N.C. CODIREP
C/
S.N.C. CERGY EXPANSION 2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 26 Janvier 2026 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026, lequel a été prorogé au 12 octobre 2026.

–==o0§0o==–

DEMANDERESSE

S.N.C. CODIREP, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 342 282 380 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Géraldine PIEDELIEVRE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.N.C. CERGY EXPANSION 2, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 808 113 252 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Gina MARUANI, avocat plaidant au barreau de Paris

–==o0§0o==–
EXPOSE DU LITIGE :

Faits constants :

Suivant acte notarié en date du 12 novembre 2019 la SCI CERGY EXPANSION 2 (devenue ultérieurement la SNC CERGY EXPANSION 2), a consenti à la société en nom collectif CODIREP (société du groupe FNAC-DARTY) un bail commercial en état futur d’achèvement portant sur des locaux situés dans la partie extension du centre commercial [Adresse 3] à CERGY PONTOISE (95). Le bail a pris effet le 13 octobre 2021. Le preneur exploite les locaux sous l’enseigne du magasin FNAC.

Pour l’essentiel, l’acte prévoit un loyer binaire composé d’une partie fixe (loyer de base), indexée, et d’une partie variable.
Le loyer de base est stipulé être de 500.000 euros HT.
Le loyer variable correspond à la différence entre le loyer de base et un pourcentage du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur dans les locaux loués. Ce pourcentage est d’un montant progressif allant de 3,7% jusqu’à 6,2% appliqué sur six tranches également progressives du chiffre d’affaires allant de 15.000.000 euros à 19.000.000 euros et plus.
L’acte contient par ailleurs une clause par laquelle les parties sont convenues que la partie fixe appelée loyer de base sera d’un montant réduit et progressif pendant 6 années, à compter de la première année d’ouverture du local au public.
Le preneur était exonéré du paiement de la partie variable sur une période correspondant à son début d’activité jusqu’au 31 décembre 2022.

Par courriel du 7 mars 2024 le bailleur, par la voie de son gestionnaire la société SCC, a adressé au preneur une première facture réclamant, au titre du loyer variable, une somme totale de 486.063,53 euros TTC, représentant, outre la TVA :
280.548,12 euros HT au titre de la régularisation du loyer variable pour l’année 2023124.504,82 euros HT au titre de l’appel de provision sur loyer variable du 1er semestre 2024.
Le preneur a contesté les sommes réclamées au titre du loyer variable et un échange de correspondances s’en est suivi jusqu’au mois d’avril 2024, révélant que les parties sont en désaccord sur la base de calcul de cette part variable du loyer.
Le preneur estime que le montant réellement dû est inférieur aux sommes appelées car il doit être calculé à partir du loyer de base de 500.000 euros stipulé dans le bail, tandis que le bailleur considère que le montant doit être calculé à partir des loyers de base réduits convenus pendant les six premières années.

C’est dans ce contexte que, par acte extra-judiciaire du 13 mai 2024, la SNC CERGY EXPANSION 2 a fait délivrer à la société CODIREP un commandement de payer la somme principale de 486.063,53 euros TTC visant la clause résolutoire du bail.

Procédure :

Par exploit du 11 juin 2024, la société CODIREP a fait assigner la SNC CERGY EXPANSION 2 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et des dommages-intérêts.

Par ordonnance du 17/10/2024, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer un médiateur. Les parties ont assisté à un rendez-vous d’information et, selon fiche navette du 21/01/2025, MEDIAVO a informé le tribunal de l’échec de cette démarche en raison du refus d’une partie d’entrer en médiation.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 26 janvier 2026.
Le délibéré a été fixé au 30 mars 2026, prorogé en dernier lieu au 12 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, la société CODIREP demande au tribunal de :
A titre principal :
déclarer nul et de nul effet le commandement signifié le 13 mai 2024juger que le commandement du 13 mai 2024 est insusceptible de faire jouer la clause résolutoire du bailcondamner la société CERGY EXPANSION 2 à lui verser 5000 euros à titre de dommages-intérêtsA titre subsidiaire :
juger que la méthode de calcul de la société CERGY EXPANSION 2 est erronée et ne saurait recevoir applicationjuger que le commandement du 13 mai 2024 est sans cause et donc insusceptible de faire jouer la clause résolutoire du bailcondamner la société CERGY EXPANSION 2 à lui verser 5000 euros à titre de dommages-intérêtsA titre infiniment subsidiaire :
lui accorder un délai de 24 mois pour apurer l’arriéré locatifEn tout état de cause :
débouter la société CERGY EXPANSION 2 de l’ensemble de ses prétentions tendant à faire juger l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la société CODIREP et sa condamnation à payer diverses sommes au titre du loyer variable, du dépôt de garantie, des clauses pénales du bail et d’une indemnité d’occupationcondamner la société CERGY EXPANSION 2 à lui verser 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction et recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civilemaintenir vu les circonstances l’exécution provisoire de droit.
La demanderesse fait valoir pour l’essentiel que le commandement de payer doit être annulé, soit pour avoir été délivré de mauvaise foi et avec déloyauté par le bailleur, soit parce qu’il est sans cause dans la mesure où il est réclamé des sommes indues sur le fondement d’un mode de calcul erroné qui ne correspond pas aux clauses du contrat de bail. Elle estime en effet que les sommes dues par elle au titre du loyer variable doivent être calculées à partir du loyer de base de 500.000 euros.
Subsidiairement, à l’appui de sa demande de délais de paiement, elle explique qu’elle n’a pas pu provisionner les sommes réclamées car elle comptait sur les réductions de loyers stipulées pour alléger sa trésorerie les premières années d’exercice de son activité.
Pour le surplus elle conteste les réclamations du bailleur annexes à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la SNC CERGY EXPANSION 2 demande au tribunal de :
débouter la société CODIREP de l’ensemble de ses prétentionsReconventionnellement :
juger que la clause résolutoire inscrite au bail notarié en date du 12 novembre 2019 liant les parties est acquise et avec toutes conséquences de droit à compter du 14 juin 2024En conséquence,ordonner l’expulsion de la société CODIREP et de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin estordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutioncondamner la société CODIREP au paiement de 486.458,97 euros arrêtée au 13 mai 2024, sauf à parfairecondamner la société CODIREP au paiement d’une somme correspondant à trois mois du dernier loyer minimum garanti au titre du dépôt de garantie, conformément aux dispositions du bailcondamner la société CODIREP au paiement d’une indemnité trimestrielle d’occupation, charges et TVA en sus, à compter du 14 juin 2024, équivalente au double du loyer de base, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés au bailleurcondamner la société CODIREP au paiement de la somme de 48.645,89 euros au titre de la clause pénale figurant au bail (article 26.2.3a)condamner la société CODIREP au paiement d’une somme égale à six mois du dernier loyer (article 26.2.3c)En tout état de cause :
condamner la société CODIREP à payer au bailleur la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payerordonner comme sollicité par la demanderesse l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit.
La défenderesse objecte qu’elle a pris le temps d’expliquer longuement sa position sur les sommes dues par sa locataire, qu’elle a fait preuve de patience et a agi avec loyauté lorsqu’elle a finalement délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire, ajoutant que la société CODIREP, qui n’a même pas cherché à payer à tout le moins les sommes qu’elles estimaient être dues au titre du loyer variable, est de mauvaise foi. Elle estime que les sommes réclamées à ce titre sont fondées par les stipulations du bail et l’esprit de celui-ci en ce qu’elles doivent être calculées à partir des loyers allégés consentis les six premières années pour donner lieu à un loyer variable correspondant au véritable chiffre d’affaires développé par la locataire et à sa véritable situation économique.
Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, considérant que la société CODIREP en a de fait déjà obtenu.
Les autres sommes réclamées sont dues selon elle aux conséquences de la résiliation du bail conformément aux clauses de celui-ci.

Pour le surplus il convient de se référer aux argumentations plus amplement développées par les parties dans leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur à la date de la clôture de l’instruction.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il doit être rappelé que le juge n’est tenu de statuer que sur les demandes formulées par les parties dans le dispositif de leurs conclusions, et que les « constater que », « dire et juger que » ne constituent pas des demandes mais des moyens développés au soutien de celles-ci.

Sur la demande en nullité du commandement :

Sur la nullité pour déloyauté :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1225 du code civil, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans la convention. Celle-ci s’interprète restrictivement et doit être mise en œuvre de bonne foi.
Les juges du fond sont tenus de rechercher, quand cela leur est demandé, si une telle clause n’a pas été mise en œuvre de mauvaise foi.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulant que « à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail et des pièces contractuelles jointes ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, fraction de loyer ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les intérêts de retard, la clause pénale, le coût des commandements de payer (…) et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures.
Dans tous les cas, si le preneur refuse de quitter le local, bien que le bail soit résilié de plein droit, son expulsion pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé (..) ».

Le bailleur peut donc mettre en œuvre la clause résolutoire lorsque le preneur ne remplit pas son obligation de régler les loyers et leurs accessoires aux échéances convenues. L’absence de paiement d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires suffit.

En son article 8, le bail stipule d’abord que le loyer comportera une double composante : l’une déterminée dite « loyer de base », l’autre variable dite « loyer variable » (article 8.1.1). Il est indiqué que le principe du loyer binaire constitue une condition essentielle et déterminante du bail et de ses éventuels renouvellements, sans laquelle il n’aurait pas été consenti et n’aurait plus d’existence conformément aux articles 1101 et suivants et 1193 du code civil.
Il explique par ailleurs la manière dont les parties sont convenues de calculer la part de loyer variable due par le preneur au bailleur.
A cet égard, et notamment, l’article 8.1.3 précise que le preneur réglera en outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre le loyer de base prévu à l’article 41.1 et un pourcentage du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur dans le local défini à l’article 41.2. Il est rappelé que le principe de ce loyer variable additionnel est une condition essentielle et déterminante du bail et de ses renouvellements.
Sur les modalités de paiement, il est notamment prévu que les loyers sont payables trimestriellement et d’avance les 1er de chaque trimestre, que, en raison du délai de remise du relevé du chiffre d’affaires trimestriel, le bailleur aura la faculté de recourir à une double facturation, en appelant à titre provisionnel soit le loyer de base, soit le loyer calculé en fonction du chiffre d’affaires du trimestre précédent, puis en adressant une facture de régularisation dès que le chiffre d’affaires du trimestre sera connu, et que, dans les deux mois suivant la fin de chaque année civile, il sera établi le décompte de loyer définitif pour l’année ou la fraction d’année écoulée en fonction du chiffre d’affaires effectivement réalisé par le preneur pendant cette même période et qu’une facture complémentaire ou un avoir le cas échéant, correspondant au réajustement des sommes versées sera adressé au preneur (article 8.2.1).

Par courriel et pièces jointes du 7 mars 2024, la SNC CERGY EXPANSION 2, par l’intermédiaire de son mandataire la SCC, a transmis à la société CODIREP, conformément aux modalités de paiement, une facture de régularisation d’un montant total de 486.063,53 euros TTC par laquelle elle a appelé (outre la TVA) :
149.405,79 euros HT à titre d’appel provision loyer variable 2024 (01/01/ au 30/06/2024)280.548,12 euros HT à titre de régularisation loyer variable 2023 (01/01/ au 31/12/2023),ainsi que le justificatif du calcul de régularisation du loyer au chiffre d’affaires pour l’année 2023 et pour le calcul de la provision 2024.

Par courriel du 8 avril 2024, la société CODIREP a contesté la base de calcul des loyers variables en estimant qu’il convenait d’opérer le calcul à partir du loyer de base hors allégement conformément à la page 85 du bail et en demandant au bailleur de revoir sa méthode de calcul et de lui transmettre un avoir en conséquence.
Par courriel du même jour le bailleur (par son mandataire) a répondu qu’il convenait de prendre pour base de calcul le loyer de base tel qu’il a été modifié et allégé dans l’annexe au contrat de bail pour l’ajuster pendant les six premières années.
Par courriel du même jour, la société CODIREP s’est déclarée surprise par le mode de calcul opéré par le bailleur, en invoquant le dernier paragraphe du bail stipulant que le montant de 500.000 euros constituait bien selon elle le loyer de base annuel.
Par courriel du 12 avril 2024, le bailleur, par la voie de son mandataire, a maintenu sa position en précisant que son analyse était conforme à celle de son service juridique, détaillant à nouveau la méthode selon lui applicable.
Par mail du 16 avril 2024, la société CODIREP a rappelé sa position et sa contestation et a de nouveau invité le bailleur à corriger sa méthode de calcul.
Par mail du 17 avril 2024, le représentant du bailleur (la société SCC) a indiqué à celui de la société CODIREP : « Je vous informe avoir transmis votre réclamation à [F] qui reviendra vers vous dans les meilleurs délais ».

Le 13 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la société CODIREP pour la somme principale de 486.063,53 euros TTC au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte de ces éléments qu’une discussion était en cours entre les parties sur une interprétation divergente des clauses du bail relative au mode de calcul du loyer variable.
Or, dans son dernier courriel, le mandataire du bailleur a indiqué au preneur qu’il transmettait la réclamation et que le bailleur, en la personne de M.[F], reviendrait vers sa locataire dans les meilleurs délais.
Certes, ce message ne valait pas suspension au profit du preneur de son obligation de paiement du loyer variable, à tout le moins dans sa partie que ce dernier estimait être due. Mais il avait entamé avec son bailleur une discussion fondamentale sur ce point. Un paiement anticipé était prématuré et, en outre, supposait qu’il disposât des éléments de calcul nécessaires, ce qui n’apparaissait pas être le cas puisqu’il demandait au bailleur de lui adresser un appel de fonds assorti d’un nouveau décompte rectifié, conformément aux stipulations du bail sur les modalités de paiement à réception des facturations du bailleur.

En réalité, le courriel du 17 avril 2024 annonçait une transmission au bailleur de la réclamation jusque-là traitée uniquement par le gestionnaire, et surtout annonçait une nouvelle réponse « dans les meilleurs délais ».
La locataire a donc pu légitimement croire, à la lecture d’un tel courriel, que la discussion sur le désaccord relatif au calcul du loyer variable n’était pas encore close et que le bailleur allait, au moins une dernière fois, revenir vers elle et lui préciser sa position définitive, quitte à lui indiquer alors qu’à défaut de règlement il mettrait en œuvre la clause résolutoire du bail, ce qui n’a pas été le cas.

Ainsi, en délivrant directement, pour toute réponse, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, mettant ainsi la société CODIREP dans une situation l’obligeant à payer des sommes qu’elle contestait, dans le délai d’un mois, c’est à dire quasi immédiatement, à défaut de quoi la résiliation du bail était acquise de plein droit, la SNC CERGY EXPANSION 2 n’a pas mis la clause résolutoire en œuvre de bonne foi.

En conséquence, il convient de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 mai 2024.

Sur la nullité pour commandement imprécis ou pour absence de cause relative au mode de calcul des sommes dues :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire étant annulé pour avoir été délivré de mauvaise foi par le bailleur, la demande en nullité de cet acte pour commandement imprécis ou absence de cause en raison de l’application d’un mode de calcul erroné, est sans objet.

Sur les demandes du bailleur en acquisition de la clause résolutoire du bail et en expulsion :

L’article L145-41 du code de commerce dispose, en son alinéa 1, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’alinéa 2 traite des délais de paiement.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que, si la SNC CERGY EXPANSION 2 a délivré le 13 mai 2024 à la société CODIREP un commandement de payer la somme principale de 486.063,53 euros TTC au titre des loyers variables impayés et visant la clause résolutoire du bail, ce commandement a été annulé pour avoir été signifié de mauvaise foi par le bailleur, peu important que les loyers réclamés aient ou non été payés dans le mois de la délivrance de cet acte. Il est privé de tout effet.

La SNC CERGY EXPANSION 2 ne peut donc plus solliciter la résolution de plein droit du bail commercial en application de la clause résolutoire, ni solliciter en conséquence l’expulsion du preneur des lieux loués avec toutes conséquences de droit.

Ces demandes seront déclarées irrecevables.

Sur la demande du bailleur en paiement des sommes dues au titre du loyer variable :

Les articles 8 et 41 du bail traitent de la question du loyer, complétés ou modifiés par des annexes au bail (v. notamment pages 70, 84 et 85, signées le même jour et faisant partie intégrante du bail).

L’article 8-1-2 Loyer de base prévoit :
a) montant : le preneur devra en tout état de cause régler au bailleur un loyer établi sur une base annuelle déterminée à l’article 41-1 (le loyer de base),
b) actualisation : le loyer de base sera actualisé de plein droit en fonction de l’indice BT01 (selon une formule indiquée qui comprend notamment L1 loyer actualisé à la date de prise d’effet du bail et L0 loyer de base indiqué à l’article 41.1). L’annexe 1 prévoit (p.70) que les effets de cette indexation ne pourront excéder 3 % par an.

L’article 8-1-3 Loyer variable prévoit :
a) le preneur réglera en outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre le loyer de base prévu à l’article 41-1 et un pourcentage du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur dans le local, défini à l’article 41.2.

L’article 41 Loyer, prévoit en substance :
Article 41.1 Loyer de base :
Le loyer annuel de base est fixé à 500.000 euros HT et hors charges, la TVA supportée par le preneur étant facturée en sus.
Article 41.2 Loyer variable :
Le pourcentage du loyer variable est fixé à :
– 3,7 % HT du chiffre d’affaires HT n’excédant pas 15.000.000 euros HT, la TVA supportée par le preneur étant facturée en sus
– 4,2 % HT sur la tranche du chiffre d’affaires comprise entre 15.000.000 euros HT et 16.000.000 euros HT (…)
– 4,7 % HT sur la tranche du chiffre d’affaires comprise entre 16.000.000 euros HT et 17.000.000 euros HT (…)
– 5,2 % HT sur la tranche du chiffre d’affaires comprise entre 17.000.000 euros HT et 18.000.000 euros HT (…)
– 5,7 % HT sur la tranche du chiffre d’affaires comprise entre 18.000.000 euros HT et 19.000.000 euros HT (…)
– 6,2 % sur la tranche du chiffre d’affaires excédant 19.000.000 euros HT (…).
A titre exceptionnel, les parties conviennent que le preneur est exonéré du règlement du loyer variable pour la période courant de la date de prise d’effet du bail jusqu’au 31 décembre suivant ladite date de prise d’effet.
C’est pourquoi le preneur a été exonéré de ce loyer variable jusqu’au 31 décembre 2022 et que la première facturation du loyer variable a commencé à compter du 1er janvier 2023. Cela n’est pas contesté.

L’annexe au bail stipule en son article 33 pages 84 et 85 :
Article 41 LOYER :
« L’article 41.1 du bail est complété par les stipulations suivantes :
A titre exceptionnel le bailleur accepte de réduire le loyer de base annuel du local défini aux articles 8 et 41.1, dans les conditions suivantes :
– pour la première année commençant à courir à compter de la date d’ouverture du local au public, le loyer de base s’élèvera à 240.000 euros HT et hors charges, la TVA qui incombe au preneur étant facturée en sus, ci-après désignée année 1
– pour la deuxième année commençant à courir à compter du premier anniversaire de la date d’ouverture du local au public, le loyer de base s’élèvera à 245.000 euros HT et hors charges, la TVA qui incombe au preneur étant facturée en sus, ci-après désignée année 2
– pour la troisième année commençant à courir à compter du deuxième anniversaire de la date d’ouverture du local au public, le loyer de base s’élèvera à 275.000 euros HT et hors charges, la TVA qui incombe au preneur étant facturée en sus, ci-après désignée année 3
– pour la quatrième année commençant à courir à compter du troisième anniversaire de la date d’ouverture du local au public, le loyer de base s’élèvera à 350.000 euros HT et hors charges, la TVA qui incombe au preneur étant facturée en sus, ci-après désignée année 4
– pour la cinquième année commençant à courir à compter du quatrième anniversaire de la date d’ouverture du local au public, le loyer de base s’élèvera à 425.000 euros HT et hors charges, la TVA qui incombe au preneur étant facturée en sus, ci-après désignée année 5
– pour la sixième année commençant à courir à compter du quatrième anniversaire de la date d’ouverture du local au public, le loyer de base s’élèvera à 475.000 euros HT et hors charges, la TVA qui incombe au preneur étant facturée en sus, ci-après désignée année 6.

En outre et pendant la durée du bail :
Dans l’hypothèse où en année 5 et les suivantes, le chiffre d’affaires annuel tel que visé à l’article 8.1.4 des présentes serait inférieur à 12.500.000 euros, le loyer de l’année n sera réduit à la somme de 416.250 euros HT. Dans l’hypothèse où, en année 6 et les suivantes, le chiffre d’affaires tel que visé à l’article 8.1.4 des présentes serait inférieur à 13.500.000 euros, le loyer de l’année n sera réduit à la somme de 462.500 euros HT.

Ces montants de loyer seront actualisés, à la date de prise d’effet du bail, dans les conditions de l’article 8.1.2.b du bail.

A la date de prise d’effet du bail, ils seront ensuite indexés en plus ou en moins de plein droit et sans aucune formalité ou demande, chaque année, dans les conditions de l’article 8.1.2.c du bail, en fonction des variations de l’indice ILC publié trimestriellement par l’INSEE.

Il est précisé que, d’accord entre les parties, le montant de 500.000 euros HT et hors charges, en valeur de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE à la date de prise d’effet du bail et actualisé dans les conditions de l’article 8.1.2.b du bail, constitue le loyer de base annuel ».

Le loyer de base fait ainsi partie de l’équation de calcul du loyer variable, ce dernier étant égal au loyer de base moins le pourcentage prévu chaque année sur le chiffre d’affaires, si le résultat est positif.

Si la SNC CERGY EXPANSION 2 verse aux débats une expertise amiable en date du 7 mars 2025 intitulée « Note technique sur le loyer binaire et le calcul du loyer variable appliqué au bail consenti à la société CODIREP au sein de l’extension du centre commercial [Adresse 4] à [Localité 3] » au terme de laquelle, à partir des clauses du bail, son expert propose de retenir le mode de calcul incluant comme loyer de base les loyers dérogatoires accordés au preneur pendant les six premières années en estimant que le calcul à partir du loyer de base non allégé n’est, selon lui, pas conforme à la convention des parties, cet avis ne lie pas le juge à qui il incombe seul, le cas échéant, d’interpréter les clauses du bail et la commune intention des parties.

Les clauses du contrat ci-dessus rappelées ne sont pas claires et précises sur le loyer de base devant finalement être pris en compte pendant les 6 premières années pour le calcul du loyer variable, et nécessitent donc une interprétation, notamment au regard de la stipulation faite in fine précisant que d’accord entre les parties c’est la somme de 500.000 euros HT et hors charges, en valeur de l’indice indiqué, qui constitue le loyer de base annuel.

Selon les articles 1188 à 1192 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée le contrat s’interprète selon les sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.
Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.
Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.
On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Au cas présent, si le contrat de bail mentionne que le loyer de base est de 500.000 euros, son annexe, signée le même jour et faisant partie intégrante du bail comme en atteste notamment sa pagination, précise qu’à titre exceptionnel, un loyer de base progressif est convenu entre les parties pendant les 6 premières années, n’atteignant pas les 500.000 euros HT et hors charges. Cette réduction dérogatoire est nécessairement prévue dans l’intérêt du preneur.
Le loyer variable, qui s’ajoute au loyer de base, est nécessairement stipulé dans l’intérêt du bailleur, qui a introduit un loyer binaire comme une condition essentielle et déterminante du bail et de ses éventuels renouvellements, sans laquelle il n’aurait pas été consenti et n’aurait plus d’existence conformément aux articles 1101 et suivants et 1193 du code civil.

La précision faite in fine, selon laquelle, d’accord entre les parties, le montant de 500.000 euros HT et hors charges, en valeur de l’indice des loyers commerciaux prévu, constitue le loyer de base annuel, est la dernière mention stipulée.
Si elle suit immédiatement la méthode d’actualisation et d’indexation du loyer de base, elle suit également, à titre de précision finale, les stipulations dérogatoires accordant au preneur le bénéfice d’un loyer de base réduit pendant les six premières années de lancement de son activité. Et elle apparaît comme un rappel de la commune intention des parties de fixer à la somme de 500.000 euros HT la référence à prendre en compte « d’accord entre les parties », à titre de loyer de base.
La société CODIREP souligne fort bien la différence de traitement des deux situations lorsqu’elle indique que, en prenant pour base la somme de 500.000 euros, indexée, le loyer variable pour la régularisation 2023 avoisinerait 12.263,77 euros (et non de 280.548,12 euros comme réclamé par le bailleur à partir des loyers de base allégés).
Les réductions de loyers de base exceptionnellement accordées ont pour objectif avéré d’alléger la charge locative du preneur pendant les années de lancement de son activité.
Tel est bien l’esprit de la convention.

Or, la méthode prenant comme base les loyers allégés pour calculer le loyer variable aboutit à neutraliser les effets des réductions de loyers de base consentis par le bailleur au preneur dès que l’activité de ce dernier génère un chiffre d’affaires élevé. La commune intention des parties n’a certainement pas été de permettre au bailleur de reprendre d’un côté ce qu’il a accordé de l’autre et d’effacer ainsi les facilités dérogatoires consenties au preneur.
Cette interprétation est confortée par les autres alinéas dérogatoires de l’article 41.1 précisant que le loyer de l’année n sera ramené à une somme plus faible que la 1° tranche de loyer variable si, au cours de la 5° et 6° année le chiffre d’affaires du preneur est inférieur aux attentes théoriquement prévues.
A cela s’ajoute que dans le doute, il convient d’interpréter la commune intention des parties dans un sens favorable au débiteur.
Cette analyse n’est pas de nature à priver le bailleur de son loyer variable et respecte la stipulation selon laquelle le loyer binaire constitue une condition déterminante de son consentement.

En conséquence, il y lieu de dire qu’au vu du contrat de bail, les parties sont convenues que le calcul du loyer variable sera effectué à partir du loyer de base de 500.000 euros HT, indexé.

Les pièces fournies par les parties dans la présente instance ne contiennent pas les éléments permettant au tribunal de calculer d’emblée les sommes dues par la société CODIREP au titre du loyer variable sur les périodes réclamées par la SNC CERGY EXPANSION 2.

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à la mise en état et d’inviter les parties, en particulier le bailleur, à produire une facturation contenant l’appel de fonds conforme au mode de calcul ci-dessus retenu, au titre des années 2023 et 2024, assortie d’un calcul clair et précis.
Les parties sont également invitées à rectifier et actualiser, par conclusions, leurs demandes à ce titre.

Sur la réclamation de sommes annexes à la résiliation eu bail :

La société SNC CERGY EXPANSION 2 réclame la condamnation de la société CODIREP à lui verser :
une somme correspondant à trois mois du dernier loyer minimum garanti au titre du dépôt de garantie conformément aux dispositions du bailune indemnité trimestrielle d’occupation, charges et TVA en sus, à compter du 14 juin 2024, équivalente au double du loyer de base, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés au bailleurla somme de 48.645,89 euros au titre de la clause pénale figurant au bail (article 26.2.3a)une somme égale à six mois du dernier loyer (article 26.2.3c).
Toutes les sommes ainsi réclamées correspondent à des indemnités ou pénalités susceptibles d’être dues par le preneur en cas de résiliation du bail.

Il résulte des développements qui précèdent que, en l’absence de résiliation du contrat de bail, toutes les demandes formulées par la SNC CERGY EXPANSION 2 en paiement de sommes qu’elle estime lui être dues consécutives à la résiliation, sont dépourvues d’objet.

Il convient donc de les déclarer sans objet.

Sur la demande de délais de paiement :

La société CODIREP sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut accorder des délais de grâce, dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital.
(…).

Il n’est pas possible d’apprécier une telle demande sans connaître le montant exact des sommes dues par le preneur à son bailleur. Or, le tribunal a ordonné une réouverture des débats, a invité le bailleur à fournir un décompte des sommes dues au titre du loyer variable selon le mode de calcul qu’il a déterminé au regard des clauses du bail et a invité les parties à conclure sur le montant qui sera réclamé en application de sa décision.

Dans l’attente de connaître le montant qui sera finalement dû par la société CODIREP, il convient donc de surseoir à statuer sur sa demande de délais de paiement.

Sur la demande du preneur en paiement de dommages-intérêts :

La société CODIREP réclame 5000 euros de dommages-intérêts en faisant valoir que le bailleur a délivré un commandement fondé sur une méthode de calcul erronée et ce, de façon totalement déloyale, pour l’intimider et exiger des sommes qui ne sont pas dues ni exigibles.

Elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société CODIREP ne rapporte pas la preuve d’un préjudice qu’elle aurait subi, distinct de celui ayant abouti au prononcé de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est donc dépourvu d’effet et ne peut fonder l’acquisition de la résolution de plein droit du bail liant les parties.
Les sanctions nées du comportement déloyal du bailleur ont été prononcées et les sommes effectivement dues par la société CODIREP seront revues.

Il n’est pas justifié d’un autre préjudice.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Dans l’attente de la transmission des pièces pour chiffrer le loyer dû par le preneur, il convient de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en toutes ses dispositions conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SNC CERGY EXPANSION 2 à la société CODIREP le 13 mai 2024 ;
En conséquence,

Déclare irrecevables la demande de la SNC CERGY EXPANSION 2 en constatation de la résolution de plein droit du bail commercial liant les parties sur le fondement de la clause résolutoire ainsi que la demande consécutive en expulsion de la locataire ;
Dit que, au regard des stipulations du bail commercial liant les parties, le loyer de base à prendre en compte pour le calcul du loyer variable est celui de 500.000 euros HT, indexé conformément aux clauses du bail ;
Sursoit à statuer sur la détermination du montant exact dû par le preneur au titre du loyer variable et, avant dire droit sur le prononcé d’une condamnation à ce titre :
Ordonne la réouverture des débats et le renvoi du dossier à la mise en état électronique du jeudi 21 janvier 2027 à 9h30,
Invite les parties, en particulier le bailleur, à produire une facturation contenant l’appel de fonds conforme au mode de calcul ci-dessus retenu, au titre des années 2023 et 2024, assortie d’un calcul clair et précis,
Invite les parties à rectifier et actualiser, par conclusions, leurs demandes à ce titre ;
Déclare sans objet les demandes de la SNC CERGY EXPANSION 2 en paiement des sommes suivantes réclamées consécutivement à la résiliation du bail :une somme correspondant à trois mois du dernier loyer minimum garanti au titre du dépôt de garantie conformément aux dispositions du bailune indemnité trimestrielle d’occupation, charges et TVA en sus, à compter du 14 juin 2024, équivalente au double du loyer de base, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés au bailleur,la somme de 48.645,89 euros au titre de la clause pénale figurant au bail (article 26.2.3a)la somme égale à six mois du dernier loyer (article 26.2.3c) ;
Sursoit à statuer sur la demande de délais de paiement formulée par la société CODIREP ;
Rejette la demande en paiement de dommages-intérêts présentée par la société CODIREP ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;
Sursoit à statuer sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Réserve les dépens.

Ainsi jugé le 12 octobre 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY