Article L. 412-1 : le délai de deux mois avant expulsion en droit français

Cadre juridique et définition du délai

L’article L. 412-1 prévoit un délai de deux mois pour quitter les lieux après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution encadre le délai précédant l’expulsion. Ce délai court après la signification d’un commandement de quitter les lieux et est fixé à deux mois.

La règle peut s’appliquer à l’occupation sans droit ni titre ainsi qu’à l’expulsion d’un locataire après résiliation du bail pour défaut de paiement.

Conditions et exceptions

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier constitue un trouble manifestement illicite pouvant justifier l’expulsion par le juge.

En matière locative, le bailleur peut demander l’expulsion lorsque le bail est résilié pour défaut de paiement et qu’un commandement de quitter les lieux est resté infructueux.

Le délai de deux mois peut être supprimé lorsque le juge constate la mauvaise foi de l’occupant ou lorsque l’occupation a été obtenue par des manœuvres, des menaces ou des voies de fait.

• Occupation sans droit ni titre
• Résiliation du bail pour impayés
• Commandement de quitter les lieux resté infructueux
• Mauvaise foi ou occupation obtenue par manœuvres, menaces ou voies de fait

Deux situations conduisant à une demande d’expulsion

Procédure et démarches pratiques

Après la signification du commandement de quitter les lieux, l’occupant dispose en principe de deux mois pour libérer le bien. À l’issue de ce délai, l’expulsion peut être demandée lorsque les conditions sont réunies.

Pour un bail d’habitation résilié pour impayés, le commandement de payer et le commandement de quitter les lieux répondent à des étapes distinctes. La résiliation de plein droit est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tandis que l’expulsion ne peut intervenir qu’après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Lorsqu’un logement a été mis à disposition par un employeur comme accessoire du contrat de travail, le salarié doit le restituer lorsque le contrat prend fin. Son maintien sans droit ni titre peut alors justifier une demande d’expulsion.

Le cas du logement mis à disposition par l’employeur

Le logement mis à disposition par l’employeur peut constituer un accessoire du contrat de travail. Lorsque ce contrat prend fin, le salarié doit restituer le logement ; son maintien peut alors caractériser une occupation sans droit ni titre.

Cette occupation constitue un trouble manifestement illicite pouvant justifier une demande d’expulsion. Le délai de deux mois court après la signification du commandement de quitter les lieux.

Un point de vigilance : distinguer les deux commandements

En matière d’impayés locatifs, le commandement de payer et le commandement de quitter les lieux n’ont pas le même objet. Le premier concerne le règlement de la dette et peut précéder la résiliation du bail ; le second intervient ensuite dans le cadre de l’expulsion.

Pour les baux d’habitation, la résiliation de plein droit pour défaut de paiement est présentée comme régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec un délai de six semaines après un commandement de payer infructueux. L’expulsion ne peut ensuite avoir lieu qu’après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

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Questions fréquentes