TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 26/08323 – N° Portalis DBW3-W-B7K-BADHY

AFFAIRE :

S.C.I. LA PATRIMONIALE( Me Ronny KTORZA)
C/
S.A.R.L. LE 400, défaillant
S.A.S. LOS POLLOS, défaillant

Grosse délivrée le
13 Octobre 2026
À
-Me Ronny KTORZA

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente
BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier : TEXIER Zoë

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 Septembre 2026

Les avocats acceptent que l’audience soit tenue par deux magistrats rapporteurs en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Octobre 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2026

Madame YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente, Monsieur BERBIEC Alexandre, Juge , chargés du rapport ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente
BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier : PLAZA Sylvie

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. LA PATRIMONIALE
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 451 819 965
dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par la SELARL [T] [H] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [H], agissant en qualité d’Administrateur provisoire de ladite société, demeurant [Adresse 2]

Ayant pour avocat postulant Me Ronny KTORZA, avocat au barreau de MARSEILLE
Ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Louis DAVID, membre de I’AARPI inter-barreaux FIRMIN, avocat au barreau de GRASSE

C O N T R E

DEFENDERESSES

La société LE 400 (S.A.R.L.)
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 838 242 006
dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillant

La société LOS POLLOS (S.A.S.)
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 935 221 143
dont le siège social est sis [Adresse 4], , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière LA PATRIMONIALE a été constituée par feu [S] [J]. Suite au décès de celui-ci, « Maître [T] [H] » a été désigné comme administrateur provisoire de la société civile immobilière LA PATRIMONIALE par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 11 juillet 2025. Par ordonnance du 7 novembre 2025 du Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, il a été ordonné la rectification d’une erreur matérielle en ce que la mention « Maître [T] [H] » devait être remplacée par « la SELARL [T] [H] prise en la personne de Maître [T] [H] ».

Par requête reçue au greffe du Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 7 juillet 2026, la société civile immobilière LA PATRIMONIALE a sollicité d’être autorisée à assigner la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS à jour fixe devant ce Tribunal. Par ordonnance du juge délégué à cette fin par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 8 juillet 2026, la société civile immobilière LA PATRIMONIALE a été autorisée à assigner la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS à jour fixe à l’audience collégiale du 8 septembre 2026 de la troisième chambre B de ce Tribunal.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2026, la société civile immobilière LA PATRIMONIALE a assigné à jour fixe la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS devant le Tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 101 et suivants du code de procédure civile, ainsi que 1103 et 1104, 1124, 1178 et suivants, 1193, 1199, 1224, 1227, 1229 et 1728 du code civil aux fins de voir :

– prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 28 décembre 2017 entre la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400 ;
– prononcer la nullité du bail conclu le 16 décembre 2024 entre la société LE 400 et la société LOS POLLOS ;
– juger inopposable ce bail à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE ;
– ordonner l’expulsion de la société à responsabilité limitée LE 400 et de tous occupants de son chef, donc de la société LOS POLLOS, au besoin avec le concours de la force publique, en application de l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans les dix jours suivant la signification du jugement ;
– ordonner à la société à responsabilité limitée LE 400 et / ou la société par actions simplifiée LOS POLLOS de quitter les lieux et de restituer les clefs dans le délai de dix jours suivant la signification du jugement soit assortie d’une astreinte de 1 000€ par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise de clefs ;
– juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS in solidum à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du bail commercial en vigueur à la date du jugement, en fonction de l’indexation, à compter du jugement jusqu’à la libération complète des lieux ;
– condamner in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS à lui payer la somme de 7 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS aux entiers dépens, en ce compris ceux relatifs à la désignation du mandataire ad hoc pour la régularité de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière LA PATRIMONIALE fait valoir qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4]. Elle indique que suivant acte sous seing privé enregistré, daté du 28 décembre 2017, elle a donné ce bien à bail à la société à responsabilité limitée LE 400.

La demanderesse fait valoir que dans le cadre de la mission de l’administrateur provisoire de la société civile immobilière LA PATRIMONIALE, celui-ci a été contacté par la société par actions simplifiée LOS POLLOS, laquelle lui a indiqué être titulaire d’un bail sur le local litigieux. La société à responsabilité limitée LE 400 aurait donné le local à bail à la société par actions simplifiée LOS POLLOS selon contrat du 16 décembre 2024.

Selon la demanderesse, la société à responsabilité limitée LE 400 a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 21 avril 2025. Il s’agirait d’une radiation d’office, ne privant pas la société à responsabilité limitée LE 400 de sa personnalité morale.

La demanderesse fait valoir que le contrat de bail entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS constitue une sous-location déguisée, violation du contrat de bail entre la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400 en ce que la demanderesse n’a pas été appelée à concourir à cette sous-location. Il y a donc là, selon la société en demande, motif à résiliation judiciaire du bail unissant la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400.

Par ailleurs, fait valoir la demanderesse, puisque la société civile immobilière LA PATRIMONIALE n’a pas concouru à la sous-location entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS, ce bail est nul, ou du moins inopposable à la demanderesse.

La société à responsabilité limitée LE 400, citée dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La société par actions simplifiée LOS POLLOS, citée dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail entre la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400 :

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 30 du contrat de bail entre la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400 stipule l’interdiction pour cette dernière de sous-louer les lieux donnés à bail par la demanderesse.

La société civile immobilière LA PATRIMONIALE verse aux débats un contrat de bail entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS du 16 décembre 2024 au terme duquel la locataire donne à bail à la société par actions simplifiée LOS POLLOS les lieux qui lui avaient été loués par la société civile immobilière LA PATRIMONIALE. Il s’agit donc d’une sous-location, prohibée par le bail.

L’inexécution du contrat que constitue la sous-location des lieux est suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation du bail du 28 décembre 2017 par le présent Tribunal.

Sur la nullité du contrat de bail du 16 décembre 2024 :

La société civile immobilière LA PATRIMONIALE se prévaut d’une stipulation contractuelle au sein du bail du 28 décembre 2017 interdisant la sous-location pour solliciter la nullité du bail du 16 décembre 2024.

Toutefois, ces deux contrats ne lient pas les mêmes parties. Le contrat du 28 décembre 2017 lie la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400. Au titre de l’effet relatif des conventions, ce contrat du 28 décembre 2017 n’est pas opposable à la société par actions simplifiée LOS POLLOS. Celle-ci n’est liée que par le contrat du 16 décembre 2024 passé avec la société à responsabilité limitée LE 400.

Aussi, la société civile immobilière LA PATRIMONIALE ne peut se prévaloir d’une stipulation du contrat du 28 décembre 2017, stipulation qui n’a de force obligatoire qu’à l’égard de la société à responsabilité limitée LE 400, pour solliciter la nullité d’un contrat passé entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS, en ce que la société par actions simplifiée LOS POLLOS ne saurait se voir opposer une clause d’un contrat auquel elle n’est pas partie.

La société civile immobilière LA PATRIMONIALE sera déboutée de sa prétention tendant à la nullité du contrat.

Sur l’inopposabilité à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE du bail du 16 décembre 2024 :

La société civile immobilière LA PATRIMONIALE n’a pas été partie au bail du 16 décembre 2024 entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS. Ce contrat lui est donc inopposable.

Sur l’expulsion et le sort des meubles :

Le bail entre la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400 étant résilié et le bail entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS étant inopposable à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE, celle-ci est fondée à solliciter l’expulsion de la société à responsabilité limitée LE 400 et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles garnissant les lieux est régi de plein droit par les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’obligation de quitter les lieux :

L’article L131-1 du code des procédure civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

L’article L131-2 du même code ajoute : « l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.
L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. »

Ni la société à responsabilité limitée LE 400 ni la société par actions simplifiée LOS POLLOS n’ont plus de titre d’occupation des lieux à l’issue du présent jugement. Il convient d’ordonner à la société à responsabilité limitée LE 400 et à tout occupant de son chef, notamment la société par actions simplifiée LOS POLLOS, de quitter les lieux et de restituer à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE les clefs, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Afin d’assurer l’effectivité de cette obligation de départ des lieux et de restitution des clefs, il convient de l’assortir d’une astreinte.

Faute pour la société à responsabilité limitée LE 400 ou tout occupant de son chef, et notamment la société par actions simplifiée LOS POLLOS, d’avoir quitté les lieux sis [Adresse 4], à l’expiration du délai d’un mois postérieur à la signification du présent jugement, la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS seront redevables chacune, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 200 € par jour de retard. L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois. A l’issue du délai de trois mois de l’astreinte provisoire, à défaut de départ des lieux de la société à responsabilité limitée LE 400 et de tout occupant de son chef, notamment la société par actions simplifiée LOS POLLOS, il appartiendra à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE de saisir le juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Au titre de l’article 6 du code de procédure civil, c’est à la partie qui forme des prétentions d’alléguer les faits nécessaires à les soutenir, c’est-à-dire d’expliquer et de détailler ses prétentions. C’est aussi à la partie qui affirme une chose d’en rapporter la preuve, au titre de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société civile immobilière LA PATRIMONIALE sollicite de voir condamner les défenderesses in solidum au paiement du loyer « en vigueur à la date du jugement, à la date de l’indexation ». Cette prétention est insuffisamment précise au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, et une telle formulation ferait reposer sur le juge de l’exécution le contentieux de la détermination de la valeur du loyer, avant même qu’il soit possible de déterminer le quantum des arriérés.

Puisque la société civile immobilière LA PATRIMONIALE ne précise pas davantage à combien s’élève le loyer « en vigueur à la date du jugement, à la date de l’indexation », le Tribunal fixera l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer annuel prévu au bail de 2017, à défaut de meilleure preuve et de meilleure explication de la société civile immobilière LA PATRIMONIALE. Le contrat stipulait un loyer annuel de 21 000€. Il convient de condamner in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS à verser à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE la somme mensuelle de 1 750€ à titre d’indemnité d’occupation, sur le fondement de l’article 1760 du code civil concernant la société à responsabilité limitée LE 400 et sur le fondement de l’article 1240 du même code concernant la société par actions simplifiée LOS POLLOS au titre de son occupation fautive des lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement. Cette condamnation court à compter du présent jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS, qui succombent aux demandes de la société civile immobilière LA PATRIMONIALE, aux entiers dépens.

La société civile immobilière LA PATRIMONIALE sollicite de voir mettre à la charge des défenderesses, intégrés aux dépens, les coûts relatifs à la désignation du mandataire ad hoc pour la présente procédure.

Or, la désignation d’un mandataire ad hoc a été nécessaire en raison du décès de [S] [J], associé fondateur de la société civile immobilière LA PATRIMONIALE. Cette circonstance est sans rapport avec le présent litige. Elle n’est pas imputable aux défenderesses. Les frais de désignation d’un mandataire ad hoc ne sont pas, au sens de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, dans un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

Il y a lieu de condamner in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS à verser à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 28 décembre 2017 passé entre la société civile immobilière LA PATRIMONIALE et la société à responsabilité limitée LE 400 ;

DEBOUTE la société civile immobilière LA PATRIMONIALE de sa prétention tendant à voir ordonner la nullité du contrat de bail du 16 décembre 2024 passé entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS ;

CONSTATE l’inopposabilité à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE du contrat de bail du 16 décembre 2024 passé entre la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS ;

ORDONNE l’expulsion de la société à responsabilité limitée LE 400 et de tous occupants de son chef, et notamment la société par actions simplifiée LOS POLLOS, des lieux sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, en application de l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans les dix jours suivant la signification du jugement ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi de plein droit par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE à la société à responsabilité limitée LE 400 et à tout occupant de son chef, notamment la société par actions simplifiée LOS POLLOS, de quitter les lieux sis [Adresse 4] et de restituer à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE les clefs, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que faute pour la société à responsabilité limitée LE 400 et tout occupant de son chef, et notamment la société par actions simplifiée LOS POLLOS, d’avoir quitté les lieux le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, elles seront chacune redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à deux cent euros (200€) par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois ;

DIT qu’il appartiendra à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE, à défaut de départ des lieux de tout occupant et de restitution des clefs à l’expiration du délai de trois mois de l’astreinte provisoire, de saisir le juge de l’exécution ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS, à compter du présent jugement à verser à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE la somme de mille sept cent cinquante euros (1 750€) par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS aux entiers dépens ;

DIT que les frais de la procédure de désignation d’un mandataire ad hoc ne seront pas intégrés aux dépens ni mis à la charge de la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée LE 400 et la société par actions simplifiée LOS POLLOS à verser à la société civile immobilière LA PATRIMONIALE la somme de mille cinq cents euros (1 500€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.