Résiliation judiciaire du bail pour atteinte répétée à la jouissance paisible des voisins

Sur le fondement des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résiliation judiciaire suppose une inexécution suffisamment grave. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des lieux. La gravité s’apprécie notamment au regard de la durée, de la réitération et des conséquences des manquements pour les tiers.

La juridiction retient des courriers répétés adressés à plusieurs voisins, des appels insistants sur leurs interphones et des coupures d’eau. Ces agissements, établis par les plaintes, mains courantes et constat de commissaire de justice, excèdent l’exercice normal d’une réclamation, même si les nuisances invoquées étaient avérées. Leur ancienneté, leur répétition, leur pluralité et leur atteinte aux conditions de vie justifient la résiliation et l’expulsion.

En application des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, le locataire devait démontrer le caractère anormal et l’imputabilité des nuisances ainsi qu’une carence fautive du bailleur. Les pièces produites ne suffisent pas à établir ces éléments ; les certificats médicaux rapportent seulement les doléances sans objectiver le lien causal. Aucune obligation de relogement n’est démontrée. La demande indemnitaire est donc rejetée, faute de faute du bailleur, de préjudice imputable et de lien de causalité.

Le locataire succombant supporte les dépens d’appel et doit verser 1 000 euros au bailleur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le locataire reconnaissait avoir importuné ses voisins par des courriers, des appels sur leurs interphones et la coupure de leur alimentation en eau. La cour retient la répétition et la gravité de ces comportements, tandis que les nuisances invoquées par le locataire ne sont pas suffisamment établies. Elle confirme la résiliation du bail et l’expulsion, et rejette les demandes de relogement et d’indemnisation.

Un bailleur social a donné à bail un logement à un locataire en 2017. Se plaignant d’impayés et de manquements à l’obligation de jouissance paisible, il a demandé la résiliation du bail et l’expulsion.

Le locataire reconnaissait avoir adressé plusieurs courriers à des voisins, multiplié les appels sur leurs interphones et coupé leur alimentation en eau. Il expliquait ces agissements par des nuisances sonores et olfactives, notamment liées au tabac et au cannabis, et sollicitait son relogement ainsi que des dommages-intérêts.

La juridiction retient la répétition et l’ancienneté des comportements, leur pluralité et leur atteinte aux conditions de vie des voisins. Elle estime que les nuisances alléguées par le locataire ne sont pas suffisamment établies, pas plus que l’imputabilité ou une carence fautive du bailleur. Le bail est résilié, l’expulsion confirmée et les demandes de relogement et d’indemnisation rejetées.

• Établir un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
• Caractériser une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire.
• Prendre en compte la durée et la réitération des agissements.
• Évaluer les conséquences des comportements pour les tiers.
• Prouver objectivement les nuisances, leur imputabilité et la carence du bailleur.
• Démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité indemnisable.

• Procès-verbal de commissaire de justice constatant neuf messages d’interphone en une journée.
• Courriers de plainte des voisins concernés.
• Dépôts de plainte et mains courantes établissant les agissements répétés.
• Courriers adressés à plusieurs voisins et éléments relatifs aux coupures d’eau.
• Certificats médicaux rapportant des troubles du sommeil et des céphalées.
• Correspondances échangées avec le bailleur au sujet du relogement.

Le locataire perd son bail, doit libérer les lieux et supporte les frais de la procédure d’appel. Le bailleur obtient la confirmation de la résiliation, de l’expulsion et une indemnité procédurale, sans être tenu de reloger ni d’indemniser le locataire.

• Résiliation du bail et expulsion du locataire confirmées.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux.
• Demandes de relogement et de dommages-intérêts rejetées.
• Locataire condamné aux dépens d’appel.
• Versement de 1 000 euros au bailleur au titre de l’article 700.

À faire

• Documenter chaque manquement par des constats datés.
• Conserver les plaintes, mains courantes et témoignages des voisins.
• Saisir le bailleur ou la juridiction compétente pour les nuisances.
• Établir objectivement l’anormalité et l’imputabilité des troubles.
• Justifier séparément faute, préjudice et lien de causalité.

À éviter

• Se faire justice soi-même par des voies de fait.
• Multiplier les appels ou courriers visant les voisins.
• Couper l’eau ou perturber les conditions de vie d’autrui.
• Fonder une demande sur de simples doléances médicales.
• Réclamer un relogement sans circonstance particulière démontrée.

La résiliation judiciaire pour manquement à la jouissance paisible

Selon les articles 1224 et 1227 du Code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit prouver un manquement suffisamment grave. La durée, la réitération et les conséquences pour les tiers sont déterminantes. Les courriers répétés, appels d’interphone et coupures d’eau, visant plusieurs voisins pendant plusieurs années, caractérisent ce manquement.

La preuve des nuisances et de la carence du bailleur

En vertu des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, le locataire doit prouver les faits fondant ses prétentions. Les mains courantes, plaintes, certificats médicaux et correspondances ne démontrent ni le caractère anormal des nuisances, ni leur imputabilité, ni une carence fautive du bailleur. Les certificats médicaux ne suffisent pas sans lien causal objectivé.

L’absence d’obligation de relogement et de responsabilité indemnitaire

Aucune obligation contractuelle ou légale de relogement n’est établie, faute de circonstances particulières démontrées, notamment d’une impossibilité définitive d’utiliser les lieux imputable au bailleur. La demande indemnitaire échoue également faute de faute, de préjudice et de lien de causalité suffisamment prouvés.

Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile