TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE LIMOGES JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2026

A l’audience Publique du Tribunal des Activités Economiques de Limoges du QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE

SCI S.M.A.C.C

, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 538 525 049, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié de droit audit siège,

Demanderesse à l’injonction, Défenderesse à l’opposition représentée à l’audience par Maître Eric BRECY TEYSSANDIER, Avocat au Barreau de Limoges, y demeurant [Adresse 2],ЕΤ

SARL SJO ECHAFAUDAGES

, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 530 954 056, dont le siège est situé [Adresse 3],

Défenderesse à l’injonction, Demanderesse à l’opposition, représentée à l’audience par Maître Anna RAYNAUD PELAUDEIX, Avocate au Barreau de Limoges, y demeurant [Adresse 4] substituant Maître Laetitia DAURIAC,

Le 9 Avril 2024, statuant en matière d’injonction de payer, Madame la Présidente du Tribunal de Commerce de Limoges a enjoint à la SARL SJO ECHAFAUDAGES d’avoir à payer à la SCI S.M.A.C.C la somme en principal de 28 145 euros, outre intérêts légaux de retard, frais accessoires et dépens de l’instance,

Par courrier recommandé en date du 28 Mai 2024 reçu au Greffe le 31 Mai suivant, la SARL SJO ECHAFAUDAGES a formé opposition à l’encontre de cette décision,

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du Tribunal de Commerce de Limoges en date du 24 Juin 2024 sous le numéro de rôle 2024002750 puis après plusieurs renvois successifs a été retenue à celle du 15 Juin 2026 pour comparution et audition contradictoire des parties au litige,

A cette audience à laquelle siégeaient Messieurs Gilles CROIZAT, Président d’audience, Cyril SAVEL et Philippe MAZIERE, Juges, assistés de Maître Laurent PILLE, Greffier associé, et où Maîtres Eric BRECY TEYSSANDIER et Anna RAYNAUD PELAUDEIX, Avocats, ont été entendus en leurs explications et demandes respectives, le prononcé du présent jugement a été renvoyé pour plus ample délibéré au 14 Octobre 2026 par mise à disposition au Greffe,

Attendu que la SCI SMACC expose avoir pour associés égalitaires, Madame [C] [Z] et son mari, Monsieur [R] [S], également associés égalitaires de la SARL SJO ECHAFAUDAGES, que Monsieur [S] était à l’origine Gérant des

deux structures, que le 19/09/2018, Monsieur [S] a fait l’acquisition, au nom de la requérante, d’un immeuble mixte situé [Adresse 5] à [Localité 1] comprenant une partie à usage commercial au rez-de-chaussée constitué d’un atelier et une partie habitation dans les étages au prix de 242 000 euros (Cf pièce n°13), que ce prix d’acquisition a été financé par un emprunt de 242 000 euros souscrit par Monsieur [S] toujours pour le compte de la requérante, auprès de la Caisse de CREDIT MUTUEL de [Localité 1] Centre (Cf pièce n°14), que l’acquisition de cet immeuble a été réalisée à titre d’investissement locatif, les loyers perçus devant permettre le remboursement des échéances d’emprunt, que selon bail sous signatures privées, Monsieur [S] ès qualité de Gérant de la requérante a conclu un bail commercial au profit de la SARL SJO ECHAFAUDAGES, à compter du 22/08/2019, moyennant un loyer mensuel de 2 100 euros HT, payable d’avance, portant sur les locaux commerciaux à usage d’atelier situés au rez-de-chaussée de l’immeuble (Cf pièces n°1 et 15). qu’en août 2023, la SARL SJO ECHAFAUDAGES devenue depuis la SARL ECHAFAUDAGES ETAIEMENT NOUVELLE AQUITAINE (E.E.N.A.) a cessé de s’acquitter du montant de son loyer, obligeant la requérante, aujourd’hui sous la gérance de Madame [Z], à déposer une requête en injonction de payer à laquelle la Présidente de la juridiction de céans a fait droit par ordonnance du 09/04/2024 (Cf pièces n°2 et 3), que la SARL E.E.N.A a toutefois cru devoir former opposition à cette décision, qu’estimant sa créance certaine, liquide et exigible, elle conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise,

Attendu que la SARL E.E.N.A entend rappeler à titre liminaire que les époux [S] sont séparés de corps depuis novembre 2021 et ont engagé une procédure de divorce toujours pendante devant le Tribunal Judiciaire de Limoges, qu’à compter de cette date, les relations entre les associés se sont fortement dégradées, qu’en outre, elle entend faire remarquer, toujours à titre liminaire que le bail produit aux débats par la SCI SMACC est tronqué pour s’arrêter à l’article 30 alors que l’acte intégral, produit par elle, en comporte 34, que cette amputation, qui dissimule des éléments en contradiction avec la thèse adverse, constitue une manœuvre dont le caractère délibéré ne fait aucun doute, que de surcroît à compter du mois d’avril 2022, soit avant même qu’elle n’acquiert la qualité de gérante de la SCI SMACC effective au 01/07/2022, Madame [Z] a unilatéralement procédé au changement des serrures de l’immeuble loué, sans avertissement préalable, sans remise des clés et sans aucun titre juridique l’autorisant à agir au nom de la SCI (Cf pièce n°10), qu’à compter de cette date, la SARL SJO ECHAFAUDAGES a été interdite d’accès à son siège social de manière totalement arbitraire (Cf pièces n°12 et 13), qu’à cette éviction de fait s’est ajoutée la transformation illégitime de l’immeuble en colocation étudiante meublée, sans assemblée générale de la SCI (Cf pièces n°16 et 17), que face à cette situation devenue intolérable, la concluante a, par LRAR du 21/10/2023, pris acte de la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur (Cf pièce n°14), puis à titre conservatoire, elle a notifié une seconde résiliation par courrier du 25/01/2025 pour un terme au 22/08/2025, la gérante de la SCI SMACC contestant la première résiliation pourtant légale (Cf pièce n°33), que c’est dans ce contexte et au mépris de ses propres manquements que la SCI SMACC a déposé une requête en injonction de payer pour la somme de 28 458.79 euros au titre de prétendus loyers impayés et du règlement de TVA, qu’elle a bien évidemment formé opposition à cette ordonnance, qu’il est à noter qu’aux termes de ses dernières écritures, la SCI SMACC porte ses prétention à 107 294 euros, soit près du quadruple du montant initial, en deux ans d’instance, par un cumul artificiel de loyers que le bailleur sait pourtant non recouvrables, l’occupation avant pris fin selon l’attestation fiscale dès octobre 2023, quoi qu’il en soit, son opposition est motivée par le fait que la décision collective du 01/07/2022 portant nomination de Madame [Z] en qualité de Gérante, régulièrement déposée au Greffe du Tribunal des activités économiques de Limoges et publiée le 24/10/2022 et donc opposable aux tiers, stipule sans équivoque que « dans ses rapports avec les associés, le gérant a tous pouvoirs pour engager la société, à l’exception des actes suivants qui nécessitent une autorisation préalable des associés réunis en AGO : engagements financiers ou engagements

ayant des conséquences financières supérieures à un montant de 30 000 euros » (Cf pièce n°19 et 40), or les dernières conclusions adverses portent les prétentions à 107 294 euros, soit plus de trois fois et demie le seuil statutaire, sans qu’aucune AGO n’ait été convoquée, qu’il résulte des dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile que le défaut de pouvoir constitue une fin de non-recevoir d’ordre public que tout défendeur peut invoquer, qu’il est ainsi de jurisprudence constante que « le défaut de pouvoir du représentant d’une société constitue une fin de non-recevoir que tout adversaire peut invoquer, indépendamment de sa qualité d’associé » (Cass.Com, 08/03/2011, n°09-16.726), que par conséquent elle conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI SMACC, qu’à titre subsidiaire, et sur le fond cette fois, elle entend rappeler que la désignation des biens loués dans les deux baux successifs vise l’immeuble dans son intégralité, sans aucune restriction de surface (Cf article 28 du bail-pièce adverse n°1), qu’elle verse aux débats une attestation du Contrôleur des Finances Publiques (Cf pièce n°9), agent public assermenté engageant sa responsabilité pénale au titre de l’article 441-7 du Code Pénal, attestant sans équivoque l’occupation intégrale des locaux, soit un atelier de 629m2, par la SARL SJO ECHAFAUDAGES du 01/09/2019 au 22/10/2023, que « les attestations établies par des agents publics dans l’exercice de leurs fonctions officielles constituent des preuves de premier rang que les simples allégations de partie ne sauraient suffire à renverser. » (Cass.1ère civ, 20/01/2010, n°08-13.310), que cette attestation établit, de manière incontestable, trois faits qui anéantissent la thèse adverse : l’étendue (629m2 occupés en totalité donc l’intégralité de l’immeuble), la durée (du 01/09/2019 au 22/10/2023, date présentant une concordance parfaite avec le courrier de prise d’acte du 21/10/2023 – pièce n°14), et la nature professionnelle (atelier) de l’occupation, que cette pièce officielle est corroborée par un faisceau d’éléments concordants, à savoir le paiement par la concluante de la CFE pour 629m2 (Cf pièce n°9) et de la taxe foncière (Cf pièce n°21), les attestations d’assurance souscrites (Cf pièce n°22), du contrat EDF pour l’immeuble entier (Cf pièce n°20), les travaux conséquents réalisés par la concluante dans tout l’immeuble conformément à l’article 30 du bail (mise aux normes électriques, remplacement des menuiseries, isolation et doublage de l’intégralité des murs, réfection complète des sols à l’étage pour y établir les bureaux), constatés par voie de Commissaire de Justice (Cf pièces n°23 et 41), et enfin le courrier d’indexation annuelle du loyer par lequel la SCI SMACC vise expressément le bail « portant sur l’immeuble situé [Adresse 5] » sans aucune restriction de surface (Cf pièce n°32), que par conséquent, toute demande de loyers postérieure au 22/10/2023 devra être rejetée, que sur les manquements graves du bailleur à son obligation essentielle résultant des articles 1719 et 1723 du Code Civil, elle entend rappeler que dès avril 2022, la bailleresse a fait changer les serrures sans avertissement ni remise de clés, ce qui a été signalé par la concluante à sa bailleresse à plusieurs reprises (Cf pièces n°10 et 29), que cette voie de fait, déjà constitutive en soi d’une violation manifeste de l’obligation de jouissance paisible, se double d’un aveu extrajudiciaire particulièrement éloquent ainsi qu’il en ressort d’un mail du 06/11/2023 émanant de Madame [Z] en réponse à son courrier de prise d’acte de résiliation (Cf pièce n°15), qu’il ressort de ce courrier, la reconnaissance du changement unilatéral des serrures caractérisant la violation de l’obligation de délivrance, la subordination de l’accès à un rendez-vous préalable caractérisant la violation de la jouissance paisible qui implique par essence un accès libre et permanent, la rétention du matériel professionnel conditionnée au paiement préalable des loyers caractérisant une rétention manifestement abusive (article 1142 du Code Civil) et surtout, l’exigence du vidage des locaux avant le 12/10/2023 ce qui caractérise en droit, une résiliation unilatérale de fait du bail à l’initiative du bailleur, la concluante n’avant fait que prendre acte de cette rupture neuf jours plus tard, qu’au surplus l’effectivité de cette éviction est confirmée par trois constats de Commissaire de Justice (Cf pièces n°12, 13 et 37), que non contente d’avoir évincé son locataire, la SCI SMACC a, en parfaite violation de l’article 1723 du Code Civil, transformé l’immeuble commercial en colocation étudiante meublée (Cf pièce n°24), ce sans aucune délibération d’assemblée générale, que la jurisprudence sanctionne avec sévérité de tels comportement puisqu’il a pu être jugé que « la transformation par le bailleur de la destination des locaux commerciaux loués, fût-elle

partielle, constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur et l’octroi de dommages-intérêts au preneur » (Cass.3ème Civ, 12/07/2018,

n°17-20.654

), qu’ainsi l’examen du bilan 2023 de la SCI SMACC révèle qu’elle perçoit depuis le mois d’août 2023, une double rémunération sur le même immeuble, à savoir les loyers étudiants et les loyers commerciaux qu’elle réclame à la concluante pour ce même immeuble dont elle l’a dans le même temps, expulsée, que cette double perception caractérise un enrichissement injustifié sanctionné par l’article 1303 du code Civil, qu’en réalité Madame [Z] cherche uniquement à étouffer économiquement la concluante afin de la voir placer en liquidation judiciaire, que pour le surplus elle s’en remet à ses dernière écritures et conclut au rejet de l’intégralité des demandes présentées à son encontre, qu’à titre reconventionnel, elle entend rappeler qu’après avoir séquestré dans les locaux, son matériel professionnel, inventorié par constats de Commissaire de Justice, la SCI SMACC a procédé à la mise en vente unilatérale d’une partie de celui-ci par le canal d’annonces publiées sur le site LEBONCOIN (Cf pièce n°16), que confrontée à cette appropriation de fait, et alors même que l’accès aux locaux lui demeurait interdit, la concluante a été contrainte, pour régulariser une situation qu’elle subissait, de formaliser la cession de l’intégralité du matériel séquestré à la SCI SMACC, par facture du 31/12/2023 pour 30 346.11 euros (Cf pièce n°34), que cet état de dépendance est réprimé par l’article 1143 du Code Civil ainsi que par les juges (Cass.Com, 25/01/2017, n°15-23.547), qu’elle entend ainsi solliciter la condamnation de la SCI SMACC à lui verser la somme de 30 346.11 euros, qu’en outre la rétention du matériel depuis avril 2022 a privé la concluante de la possibilité d’exercer une partie de son activité de location de matériel, que sur la base d’un devis LOXAM du 02/12/2024 valorisant la location quotidienne du matériel équivalent à 584.81 euros et en retenant 90 jours d’utilisation équivalente raisonnable, le préjudice est évalué à 52 632.90 euros (Cf pièce n°31), qu’entre juin 2022 et juillet 2023, la concluante a continué d’acquitter les loyers sans aucune contrepartie effective puisqu’elle ne pouvait plus accéder aux locaux, qu’il ressort alors d’une jurisprudence constante rendue sur le fondement des article 1219 et 1303 du Code Civil, que « le preneur privé de jouissance paisible des locaux est fondé à obtenir le remboursement des loyers versés pendant la période de privation de jouissance, majorés des charges indument acquittées » (Cass, 3ème Civ, 15/12/2004, n°03-17.315), qu’elle entend ainsi solliciter la condamnation de la SCI SMACC à lui restituer la somme de 32 760 euros TTC avec intérêts au taux légal, qu’à titre subsidiaire, si le Tribunal devait retenir une location partielle de l’immeuble, la SCI SMACC devra alors lui rembourser les charges et taxes afférentes aux locaux prétendument non occupés, à raison de 25 000 euros par an pour une surface de 629m2 soit 15 461 euros par an pour les 389m2 non occupés, représentant la somme de 69 574.50 euros pour la période de janvier 2019 à juillet 2023, qu’à titre très subsidiaire, conformément à l’article 1347 du Code Civil, la compensation s’opère entre dettes réciproques, certaines, liquides et exigibles de sorte que si le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à son encontre, la SCI SMACC sera condamnée au paiement du reliquat, que pour le surplus elle s’en remet à ses dernières écritures,

Attendu que la SCI SMACC rétorque, s’agissant de la prétendue irrecevabilité de sa demande, que l’autorisation préalable donnée au gérant de la concluante pour souscrire des engagements financiers supérieurs à 30 000 euros ne concerne que les rapports entre les associés et le gérant, or la SARL SJO ECHAFAUDAGES devenue E.E.N.A n’a nullement la qualité d’associée au sein de la SCI SMACC, que sa demande est donc recevable, qu’en outre elle conteste avoir produit un bail tronqué, qu’il s’agit simplement d’un bail différent de celui produit par la défenderesse, laquelle produit un faux, que s’agissant des pièces fournies par la partie défenderesse pour soutenir que la totalité de l’immeuble lui aurait été loué par la demanderesse, le Tribunal observera que l’attestation du contrôleur des finances publiques est postérieure à l’engagement de la procédure, qu’en outre ce courrier atteste que la SARL E.E.N.A a occupé un local professionnel de sorte qu’il n’y a nullement de locaux à usage d’habitation, et qu’il s’agit d’un atelier de 629m2, or cette superficie est forcément erronée puisque la superficie cadastrale

reprise dans l’acte authentique d’achat de l’immeuble est de 413m2 (Cf pièce n°13), que si la société E.E.N.A fait état de factures d’achat de matériaux, celles-ci n’établissent nullement que les matériaux achetés l’étaient pour l’immeuble situé [Adresse 5] à Limoges (Cf facture BIGMAT du 31/08/2021), que le manquement à son obligation de délivrance des biens loués n’est donc pas rapporté, que s’agissant de son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux, elle entend indiquer que les locaux concernés par de la location étudiante sont ceux à usage d’habitation donc non concernés par le bail commercial, qu’elle n’a pas plus changé les serrures donnant accès au local commercial sans en donner un jeu à la SARL E.E.N.A, qu’elle a en réalité changé la serrure de la porte donnant accès à la partie habitation de l’immeuble exclue de la location sur laquelle la société E.E.N.A ne disposait d’aucun droit, qu’il ressort d’un constat dressé par Maître [I] Commissaire de justice, la présence de divers matériels y compris ceux dont Monsieur [S] accusait son épouse de les avoir mis en en vente, sur le site LEBONCOIN, de sorte que preuve est rapportée qu’elle n’a nullement entravé l’accès à E.E.N.A des locaux loués, qu’au vu de ces éléments, la société E.E.N.A est donc bien redevable des loyers et de la TVA afférente tels que repris dans l’ordonnance d’injonction de payer du 09/04/2024, outre les loyers postérieurs au mois de février 2024 assortis des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer, et l’indemnité forfaitaire contractuelle de retard prévue à l’article 24 du bail, à savoir la somme de 5 629 euros et 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du Code Civil, que sur les demandes reconventionnelles formulées par la société E.E.N.A, et notamment sa demande en dommages et intérêts formulée en raison de la prétendue vente par la SCI du matériel lui appartenant, force est de constater qu’elle ne répond pas aux exigences des articles 56 et 70 du Code de Procédure Civile de sorte qu’elle est irrecevable, qu’en tout état de cause, elle est infondée pour absence de preuve irréfragable, que s’agissant de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et d’exploitation, il a été démontré ci-dessus qu’elle n’avait nullement failli à son obligation, que sa demande en remboursement des loyers versés de juin 2022 à juillet 2023 ne peut être retenue puisqu’il a été démontré que son obligation de délivrance des lieux loués et la jouissance paisible de ceux ci étaient rapportées, que s’agissant du remboursement des charges et taxes de janvier 2019 à juillet 2023, la demande n’étant pas justifiée par des éléments probants, elle en sera déboutée, que pour le surplus elle s’en remet à ses dernières écritures,

Attendu que c’est au vu de cette situation qu’il appartient au Tribunal de statuer,

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que par acte du 01/03/2011, a été constituée entre Monsieur [R] [S] et Madame [C] [Z] épouse [S], mariés sans contrat et donc sous le régime de la communauté, la SARL SAINT JUNIEN OCCASIONS devenue SJO ECHAFAUDAGES puis E.E.N.A, que Madame [C] [Z] et son mari, Monsieur [R] [S], sont tous deux associés égalitaires au sein des deux sociétés, la SARL SJO ECHAFAUDAGES et la SCI SMACC, dont Monsieur [R] [S] était à l’origine le gérant, que le 19 septembre 2018, donc sous la gérance de ce dernier, la SCI SMACC a fait l’acquisition, d’un immeuble mixte situé [Adresse 5] à LIMOGES comprenant une partie à usage commercial au rez-dechaussée constitué d’un atelier, et une partie habitation dans les étages, au prix de 242 000 €, que ce prix d’acquisition a été financé par emprunt d’un montant de 242 000 € souscrit par Monsieur [R] [S] pour le compte de la SCI SMACC auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de Limoges Centre, que l’acquisition de cet immeuble a été réalisée à titre d’investissement locatif, les loyers perçus devant permettre le remboursement des échéances d’emprunt, que selon bail sous signatures privées, la SCI SMACC a conclu un bail commercial au profit de la SARL SJO ECHAFAUDAGES, à compter du 22 août 2019, moyennant un loyer

mensuel de 2.100,00 € HT, payable d’avance, portant sur les locaux commerciaux à usage d’atelier situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, que les époux sont séparés de corps depuis novembre 2021 et sont engagés dans une procédure de divorce contentieux pendante devant le Tribunal judiciaire de Limoges suivant assignation en date du 10 mars 2023, qu’à compter de cette date, les relations entre les associés se sont fortement dégradées, que la SARL SJO ECHAFAUDAGES devenue aujourd’hui E..E.N.A a cessé de payer ses loyers à compter du mois d’août 2023 de sorte que la bailleresse, aujourd’hui sous la gérance de Madame [Z], a déposé une requête en injonction de payer à laquelle la Présidente de la juridiction de céans a fait droit par ordonnance du 09/04/2024, que la SARL E.E.N.A a toutefois cru devoir former opposition à cette décision, que c’est en l’état que se présente l’affaire,

Attendu que sur la question de l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI SMACC, le Tribunal retient que la décision collective de nomination du gérant (Cf pièce n° 19 SMACC et pièce n° 19 EENA) datant du 01/07/2022 comporte des imprécisions et irrégularités telles que :

la dernière phrase du document qui précise «

M. [S] [R]

déclare accepter ces fonctions et ne tomber sous le coup d’aucune incompatibilité, interdiction ou déchéance prévue par la loi. » pour une décision collective censée nommer Madame [Z] comme gérante,

la mention «

Bon pour acceptation des fonctions de gérant »

qui n’apparaît pas à côté de la signature de Madame [Z],

la mention « …Dans ses rapports avec les associés le gérant à tous pouvoirs pour engager la société, l’exception des actes suivants qui nécessitent une autorisation préalable des associés réunis en Assemblée Générale Ordinaire:
* Engagements financiers ou engagements ayant des conséquences financières supérieures à un montant de 30 000 Euros… » qui porte à confusion car ceux-ci concernaient aussi les éventuels engagements dont les montants même si supérieurs à 30 000 Euros seraient portés au crédit de la société et non au débit.

Que le tribunal entend ainsi renvoyer sa décision de juger fondée ou infondée l’opposition à la requête en Injonction de Payer, à l’analyse des autres moyens et pièces de l’affaire jugée,

Attendu que sur la question du lieu loué, notamment quant à sa désignation et sa surface, le Tribunal retient que le bail sur lequel s’accorde les parties est celui signé entre la SCI SMACC et la SARL SJO ECHAFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A le 22 Août 2019 (Cf pièce n°1 SMACC), que le tribunal retient que l’article 2 « Désignation » de ce bail précise dans son alinéa 2.1 que « Les locaux, objet du présent bail, sont décrits à l’article 28. Tel au surplus que le tout se poursuit et se comporte sans qu’il soit nécessaire d’en faire une plus ample désignation, le preneur déclarant bien connaître les lieux pour les avoir visités en vue des présentes et les trouver conformes à l’exercice de son activité. », que la désignation du bien loué stipulé à l’article 28 du même bail est « Sur la commune de [Localité 1] – [Adresse 6] », que les alinéas 2.2 et 2.4 de ce même article 2, mentionne que :

« 2.2 Il est précisé que toute différence entre les cotes et surfaces mentionnées au présent bail, ou résultant du plan éventuellement annexé et les dimensions réelles des lieux, ne saurait justifier réduction ou augmentation du loyer, les parties se référant à la consistance des lieux tels qu’ils existent.

2.4 De convention expresse, les parties soussignées reconnaissent que les biens objet de la présente location forment un tout indivisible, cette indivisibilité résultant à la fois de la commune intention des soussignés et de la disposition matérielle des lieux.

Qu’au vu de ce qui précède, le tribunal entend dire et juger que c’est l’immeuble sis [Adresse 5] à Limoges, dans son intégralité, qui était loué à la SARL SJO ECHAFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A par la SCI SMACC,

Attendu que concernant la demande en paiement de la SCI SMACC à la SARL E.E.N.A pour les arriérés de loyers, le Tribunal retient que le montant du loyer prévu dans le bail est de 2 100 € HT, que le procès-verbal de constat dressé par le cabinet SYSLAW datant du 24/03/2023 atteste que Madame [Z] interdit l’accès de Monsieur [S] à une partie de l’immeuble, que les pièces fournies par la défenderesse telles que les annonces de location et les bilans comptables font état de la mise en location et de revenus locatifs d’une partie de l’immeuble loué, alors que l’immeuble est loué en totalité à la SARL SJO ECHFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A, que la copie des annonces (Cf pièce n° 24 E.E.N.A) indique pour la plus ancienne, une date de publication au 17/08/2023, que Monsieur [S], dans son courrier du 19/10/2023 dont l’objet est «

Résiliation du bail SJO/SMACC

» requiert la résiliation du bail pour des raisons multiples dont :

Manquements aux obligations contractuelles, conformément à l’article 1719 du Code Civil, du fait de ne pouvoir entrer dans les locaux loués ce qui constitue une violation des conditions du bail et plus particulièrement de l’obligation du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui permettre d’en jouir paisiblement pendant toute la durée du bail,

Changement intempestif de la serrure des lieux loués qui empêche le locataire d’utiliser les lieux (cf.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 mars 2021, 19-13.240

)

Attendu que le tribunal entend retenir que dans son mail du 06/11/2023, Madame [Z] es qualité de gérante de la SCI SMACC rappelle qu’elle avait convenu avec Monsieur [S] que la SARL SJO ECHAFAUDAGES aurait dû avoir vidé les lieux au 12/10/2023, qu’en conséquence, le Tribunal entend retenir la résolution effective du bail en date du 12/10/2023, que Monsieur [S] a suspendu le paiement des loyers à compter du mois d’Août 2023, qu’en conséquence, le Tribunal entend déclarer recevable et bien fondée l’opposition formée par la SARL E.E.N.A à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 09/04/2024, qu’il entend ainsi mettre à néant cette dernière, et statuant à nouveau, entend condamner la SARL SJO ECHAFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A au paiement de l’arriéré des loyers du 01 Août 2023 au 12 octobre 2023 soit 2 mois à 2 100 + (12 / 31 x 2 100) soit 5 013 € HT (6 015,60 € TTC), outre intérêts légaux de retard à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer par application de l’article 1231-7 du Code Civil, outre le paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 20% des sommes non réglées à échéance conformément à l’article 24 du bail, soit la somme de 1 002,60 € HT (1 203,12 € TTC), et entend débouter la SCI SMACC de sa demande de paiement de loyers et d’intérêts pour toutes périodes postérieures au 12 octobre 2023,

Attendu que concernant le paiement de la TVA, le Tribunal retient que Madame [Z], es qualité de gérante de la SCI SMACC, demande à la SARL SJO ECHAFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A le paiement d’un arriéré de TVA de :

2 520 € pour la période du 01/07/2021 au 31/12/2021 soit (7 x 420 €)

5 040 € pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022 soit (12 x 420 €)

2 940 € pour la période du 01/08/2023 au 31/12/2023 soit (5 x 420 €)

Or force est de constater que la SCI SMACC ne produit ni relevé de banque, ni quittance de loyer, ni toute autre explication ou tout autre document prouvant la réalité de cette créance auprès de la SARL SJO ECHAFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A, méconnaissant les

dispositions de l’article 1353 du Code Civil, qu’à l’inverse la SARL E.E.N.A rapporte la preuve de la libération de son obligation par le mail de Madame [P] [F] de la société ACELIM qui atteste de la situation régulière de la SARL E.E.N.A concernant le paiement de la TVA pour la période de juillet 2021 à juillet 2023 (Cf pièce n°30 EENA) que le Tribunal entend ains débouter la SCI SMACC de sa demande en paiement de la somme de 10 500 € au titre de la TVA et de tous les montants demandés pour la période postérieure au 12/10/2023, date retenue pour la résiliation du bail qui unissait la SARL E.E.N.A avec la SCI SMACC,

Attendu que concernant la demande en dommages et intérêts formulée par la SCI SMACC, le tribunal retient que celle-ci a occupé une partie de l’immeuble sans apporter la preuve du consentement de la SARL SJO ECHAFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A et qu’elle n’apporte pas plus la preuve d’un quelconque préjudice, que le tribunal entend ainsi la débouter de sa demande,

Attendu que concernant la demande en paiement par la SARL E.E.N.A du matériel séquestré par la SCI SMACC le Tribunal retient, après lecture des pièces versées au débat, que la preuve de l’existence et de la détention de matériels par la SCI SMACC n’est pas rapportée par la SARL E.E.N.A, qu’en conséquence le Tribunal entend débouter la SARL E.E.N.A de sa demande en paiement de 30 346,11 € TTC,

Attendu que concernant la demande en paiement formée par la société E.E.N.A au titre de sa perte d’exploitation consécutive à la rétention des matériels, le Tribunal, au vu de ce qui précède, entend retenir qu’en l’absence de liste des matériels détenus par la SCI SMACC, il lui est impossible d’évaluer le montant de la perte d’exploitation subi par la SARL E.E.N.A,

Attendu que concernant la demande en paiement formée par la société E.E.N.A_à hauteur de 32 760,00 € TTC au titre du remboursement des loyers versés sans contrepartie, le Tribunal retient la date du 12/10/2023 pour la résiliation du bail qui unissait la SCI SMACC et la SARL E.E.N.A, que par conséquent il ne peut que débouter la SARL E.E.N.A de sa demande en remboursement des loyers pour la période allant de juin 2022 à juillet 2023,

Attendu enfin que, conformément aux articles 514 et suivants du Code de procédure civile, et en l’absence d’éléments justifiant une exclusion, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit,

Attendu qu’en application de son pourvoir souverain, le Tribunal n’entend pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, qu’enfin la partie qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance,

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, après en avoir délibéré conformément à la Loi, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1415 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu les articles 1217, 1219, 1224, 1231-1 et 2, 1240, 1303, 1347, 1363, 1719, 1723 du Code Civil; Vu les articles L. 145-15 du Code de commerce ; Vu les articles 64, 70, 122, 514-1, 514-3, 696 et 700 du Code de procédure civile; Vu les jurisprudences citées; Vu les pièces régulièrement versées aux débats;

RECOIT

la société SJO ECHAFAUDAGES devenue E.E.N.A en son opposition et la déclare bien fondée,

En conséquence,

MET À NÉANT

l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 09/04/2024 par la Présidente du Tribunal des Activités Economiques de Limoges,

Puis statuant à nouveau,

JUGE résolu le bail en date du 12/10/2023,

CONDAMNE

la SARL SJO ECHAFAUDAGES aujourd’hui E.E.N.A à verser à la SCI SMACC, au titre de l’arriéré des loyers du 01 Aout 2023 au 12 octobre 2023 soit 2 mois à 2 100 + (12 / 31 x 2 100), la somme de 5 013 € HT (6 015,60 € TTC), outre intérêts légaux de retard à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer par application de l’article 1231-7 du code civil, au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 20% des sommes non réglées à échéance conformément à l’article 24 du Bail soit 1 002,60 € HT (1 203,12 € TTC),

DEBOUTE

la SCI SMACC de sa demande en paiement de loyers et d’intérêts pour toutes périodes postérieures au 12 octobre 2023,

DEBOUTE

la SCI SMACC de sa demande en paiement de la somme de 10 500 € de TVA et de tous les montants demandés pour la période postérieure au 12/10/2023,

DEBOUTE

la SARL E.E.N.A de sa demande en paiement de la somme de 30 346,11 € TTC,

DEBOUTE

la SARL E.E.N.A de sa demande de remboursement des loyers pour la période de juin 2022 à juillet 2023,

DEBOUTE

la SCI SMACC du reste de ses demandes,

RAPPELLE

que l’exécution provisoire est de droit,

DIT

n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE

la SARL E.E.N.A aux entiers dépens dont le coût de la présente décision liquidé à la somme de QUATRE QUINZE EUROS ET TRENTE CINQ CENTIMES (95.35 euros) dont QUINZE EUROS ET QUATRE VINGT NEUF CENTIMES (15.89 euros) de TVA,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal des Activités Economiques de Limoges,

Signé électroniquement par M. Gilles CROIZAT

Le Greffier, Me L. PILLE

Le Président.