Responsabilité contractuelle des constructeurs pour empiètement sans démolition et inopposabilité des franchises d’assurance non signées

L’empiètement ne constitue pas, par lui-même, un désordre décennal au sens de l’article 1792 du code civil. La garantie décennale suppose que ses conséquences compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, notamment lorsqu’une démolition devient nécessaire. Lorsque le propriétaire recherche la réparation du préjudice résultant de l’éviction du voisin, le fondement pertinent relève de la responsabilité de droit commun.

La réception sans réserve ne purge pas un empiètement lorsque celui-ci n’était ni visible ni connu des parties à la date de la réception. Des constatations non contradictoires, non portées à la connaissance du maître de l’ouvrage ou du maître d’œuvre, ne suffisent pas à établir cette connaissance.

Le maître d’œuvre répond contractuellement de manquements relevant de sa mission de conception générale, notamment lorsque ses documents présentent des indications contradictoires sur l’implantation ou le maintien d’un mur séparatif. L’entreprise de maçonnerie, chargée contractuellement de l’implantation, est tenue d’une obligation de résultat et doit vérifier les limites, alerter sur les incertitudes et tenir compte des ouvrages existants.

Les assureurs doivent garantir leurs assurés dans les limites opposables du contrat. Des conditions particulières non signées ne permettent toutefois pas d’opposer les exclusions, plafonds ou franchises qu’elles prévoient. Le coût des travaux de reprise, fixé à 6 209,06 euros TTC, est mis à la charge in solidum des constructeurs, avec une contribution par moitié dans leurs rapports internes.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Un empiètement du bâtiment et de la toiture sur la propriété voisine a été confirmé par expertise et bornage, entraînant des mesures de cessation et de remise en état. Les maîtres de l’ouvrage ont recherché la responsabilité du maître d’œuvre et de l’entreprise de maçonnerie. Le tribunal a écarté le régime décennal, mais retenu leurs responsabilités contractuelles ainsi que la garantie des assureurs.

Des maîtres de l’ouvrage ont confié à Creacor Ingénierie et Architectures une mission complète de maîtrise d’œuvre pour l’extension de leur habitation. Le lot de maçonnerie a été attribué à une entreprise chargée notamment de l’implantation. Les travaux ont été réceptionnés sans réserve, tandis que la pose du bardage devait rester à la charge des maîtres de l’ouvrage.

Après la réalisation de l’extension, un empiètement sur la propriété voisine a été constaté. Une expertise amiable, puis un bornage, ont confirmé un débord du bâtiment et de la toiture. Les propriétaires voisins ont obtenu judiciairement la cessation de l’empiètement, la remise en état du mur séparatif et des indemnités.

Les maîtres de l’ouvrage ont ensuite recherché la responsabilité contractuelle ou décennale du maître d’œuvre et de l’entreprise de maçonnerie, ainsi que la garantie de leurs assureurs, pour obtenir le remboursement des travaux de reprise et des conséquences financières du litige voisin. Le tribunal écarte le régime décennal, mais retient les responsabilités contractuelles des constructeurs et la garantie des assureurs dans les conditions précisées par le jugement.

• Empiètement matériel établi sur la propriété voisine
• Désordre non visible et non connu lors de la réception
• Absence de bornage contradictoire initial des limites séparatives
• Mission de conception générale du maître d’œuvre
• Prestation contractuelle d’implantation assumée par le maçon
• Manquement aux vérifications et à l’alerte sur les incertitudes
• Absence de nécessité de démolition excluant le régime décennal

• Procès-verbal de bornage du 11 juillet 2016
• Plans, coupes et notice descriptive du projet d’extension
• Photographies montrant la clôture en limite de propriété
• Contrat de maîtrise d’œuvre et forfait d’implantation du maçon
• Reconnaissance du dépassement des fondations et devis de reprise
• Rapports d’expertise amiable Saretec et pièces techniques

Les constructeurs sont retenus responsables du coût matériel de la reprise, fixé à 6 209,06 euros TTC, avec une contribution par moitié entre eux. Leurs assureurs doivent garantir les condamnations prononcées contre leurs assurés, mais les exclusions, plafonds et franchises figurant dans des conditions particulières non signées ne sont pas opposables.

• Prise en charge in solidum des travaux de reprise
• Répartition interne par moitié entre les constructeurs
• Garantie mobilisée auprès des deux assureurs
• Exclusions et franchises non signées écartées
• Préjudice décennal non indemnisé sur le fondement de l’article 1792
• Vérification renforcée des limites avant toute implantation

À faire

• Vérifier contradictoirement les limites séparatives
• Formaliser la mission d’implantation au contrat
• Conserver plans, coupes et notices techniques
• Signaler toute incertitude au maître d’ouvrage
• Faire constater précisément tout empiètement

À éviter

• Réceptionner sans analyser les limites de propriété
• Démolir une clôture sans autorisation
• Implanter l’ouvrage sans bornage fiable
• Se fier à des constatations non contradictoires
• Opposer des garanties non signées

La responsabilité décennale applicable aux empiètements

L’empiètement ne constitue pas, à lui seul, un dommage décennal au sens de l’article 1792 du code civil. Cette qualification suppose que ses conséquences rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettent sa solidité, notamment lorsqu’une démolition est nécessaire. L’atteinte au droit de propriété relève de la responsabilité de droit commun, sur le fondement des articles 544 et 545 du code civil. Le tribunal écarte donc l’article 1792 en l’absence de démolition et d’atteinte à l’habitabilité.

La réception sans réserve d’un empiètement non apparent

La réception sans réserve ne prive pas le maître de l’ouvrage d’un recours lorsque l’empiètement n’était ni visible ni connu lors de la réception. Les constatations d’un géomètre et d’un commissaire de justice, établies unilatéralement avant la réception, ne suffisent pas si elles n’ont pas été portées à la connaissance du maître de l’ouvrage ou du maître d’œuvre. L’absence de bornage contradictoire empêchait en outre d’établir précisément la limite séparative.

Les responsabilités contractuelles et l’opposabilité des garanties

Le maître d’œuvre engage sa responsabilité lorsque sa mission de conception générale et ses documents contradictoires ont contribué à l’implantation litigieuse. L’entreprise de maçonnerie, contractuellement chargée de l’implantation, est tenue d’une obligation de résultat. Les assureurs doivent garantir leurs assurés. Des conditions particulières non signées ne permettent pas d’opposer les exclusions, limites ou franchises qu’elles contiennent.

Article 1792 du Code civil, Article 1147 ancien du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1382 ancien du Code civil, Article 544 du Code civil, Article 545 du Code civil, Article L.124-3 du Code des assurances, Article L.214-3 du Code des assurances, Articles 6 et 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile