TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 21 Septembre 2026 N°: 26/00321

N° RG 23/02770 – N° Portalis DB2S-W-B7H-E3N7
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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 01 Juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2026

DEMANDEUR

M. [H], [B], [Y], [L] [Q]
né le 09 Juillet 1976 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Clémence BOUVIER de la SELARL CLEMENCE BOUVIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S. [I] [J] GROUP
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline JULIAND, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître John GARDON de la SAS KLYDE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /10/26
à
– Me BOUVIER

Expédition(s) délivrée(s) le /10/26
à
– Me JULIAND

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 1er mars 2022, [H] [Q] a promis de vendre à la société [I] [J] une maison sise à [Localité 2] pour le prix de 390 000 euros, avec condition suspensive d’obtention d’un prêt, et réitération des consentements au plus tard le 17 juin 2022.

[I] [J] a versé 10 000 euros entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie.

Suivant avenant du 26 juillet 2022, les parties ont convenu de la réduction du prix de vente à 370 000 euros, la consignation d’une somme supplémentaire de 5000 euros à titre de dépôt de garantie, la suppression de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et la prorogation du délai de réitération au 31 août 2022.

Le 26 août 2022, [I] [J] a informé ne plus vouloir conclure la vente, et [H] [Q] lui demandait ainsi le paiement de la pénalité contractuelle de 39 000 euros.

Le 23 novembre 2022, [I] [J] a proposé à [H] [Q] de lui attribuer le dépôt de garantie de 10 000 euros et les documents relatifs au permis de construire qu’elle avait fait réaliser. [H] [Q] a refusé et sollicité la somme de 30 000 euros outre le transfert du permis et des différents relevés du géomètre. Aucune réponse n’a été apportée.

Par courrier du 13 décembre 2022, [H] [Q] a mis en demeure [I] [J] de lui payer la pénalité de 39 000 euros prévue au contrat.

Par courrier du 22 février 2023, [I] [J] a refusé, aux motifs de la caducité du compromis de vente du 1er mars 2022, et a demandé la restitution du dépôt de garantie à son profit.

Par courrier du 3 avril 2023, [H] [Q] a refusé et maintenu sa demande. Aucune réponse n’a été apportée.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, [H] [Q] a fait assigner [I] [J] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de paiement de la pénalité prévue au compromis de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [H] [Q] sollicite du tribunal, au visa des articles 1101, 1103, 1231-5, 1304-2 et 1304-3 du Code civil, qu’il :
– juge [I] [J] redevable d’une pénalité de 39 000 euros à son bénéfice, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2022,
– condamne [I] [J] à lui payer la somme de 39 000 euros en ordonnant la libération de la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains du notaire et en condamnant [I] [J] à lui verser la somme complémentaire de 29 000 euros,
– déboute [I] [J] de ses demandes,
– condamne [I] [J] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamne [I] [J] aux dépens avec autorisation à Me BOUVIER de les recouvrer directement,
– rappelle l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [I] [J] demande au tribunal de :
– juger le compromis de vente, ou subsidiairement l’avenant audit compromis, caduc et non avenu, ou plus subsidiairement que la nullité de la clause de séquestre entraine la nullité de l’avenant tout entier eu égard à son caractère déterminant du consentement des parties, ou à titre plus infiniment subsidiaire réduire le montant de la clause pénale à un euro ou à 10 000 euros, et ainsi débouter [H] [Q] de sa demande,
– condamner [H] [Q] à solliciter à Me [M] la restitution à son profit de la somme de 10 000 euros, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– condamner [H] [Q] aux dépens,
– condamner [H] [Q] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 décembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juin 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 21 septembre 2026.

MOTIFS

À titre liminaire

Il y a lieu de rappeler que, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d’effet telles les demandes de “dire et juger” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023, que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

I/ Sur la demande de [H] [Q]

En application des articles 1101, 1103 et 1128 du code civil, le contrat est l’accord de volontés entre plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Sa validité est conditionné par la réunion du consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain. Les contrats ainsi légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

Aux termes des articles 1186 et 1187 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. La caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Conformément aux dispositions des articles 1304, 1304-2, 1304-4 et 1304-6 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.
L’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est nulle.
Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.
L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision rendue le 20 mars 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, que le consentement exprimé sans équivoque par une partie au compromis de vente peut valoir renonciation à invoquer la caducité du contrat, et qu’ainsi la validité d’avenants peut être déterminée par la volonté réelle des parties qui peuvent
renoncer à se prévaloir du motif de la caducité.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente signé les 28 février et 1er mars 2022 produit aux débats (pièce n°1 du demandeur) que [H] [Q] a consenti à vendre à [I] [J] sa maison d’habitation sise à [Localité 2] pour un prix de vente de 390 000 euros, aux conditions suivantes :
– condition suspensive d’obtention d’un prêt par la bénéficiaire avant le 16 mai 2022,
– versement par [I] [J] d’un dépôt de garantie d’un montant de 10 000 euros séquestré entre les mains de Me [M], notaire chargé de la vente,
– restitution dudit dépôt de garantie à [I] [J] dans l’hypothèse de la non-réalisation de la condition suspensive ne relevant pas de sa responsabilité,
– versement d’une pénalité de 39 000 euros par la partie décidant de ne pas réitérer son consentement alors que toutes les conditions en ce sens étaient remplies,
– date butoir de réitération des consentements fixée au 17 juin 2022.

Il appert de l’avenant régularisé par les parties les 25 et 26 juillet 2022 également versé aux débats (pièce n°2 du demandeur) que :
– le prix de vente était ramené à 370 000 euros,
– le dépôt de garantie était majoré de 5000 euros, somme devant être versée par [I] [J] dans les dix jours suivants,
– la condition suspensive d’obtention du prêt était supprimée,
– la date butoir de réitération des consentements était reportée au 31 août 2022.

Il est constant que [I] [J] a versé la somme de 10 000 euros à titre de dépôt de garantie en mars 2022, mais qu’elle n’a pas viré la somme supplémentaire de 5000 euros prévue à l’avenant.

Il est également justifié que, par courrier électronique du 26 août 2022 (pièce n°3 du demandeur), [I] [J] informait renoncer au bénéfice de la promesse de vente et de son avenant.

Il résulte de ces éléments que la bénéficiaire de la vente a décidé de ne pas réitérer son consentement, alors que toutes les conditions étaient remplies, notamment au regard de l’absence de condition suspensive de prêt depuis l’avenant, et qu’ainsi, par application des dispositions contractuelles, [I] [J] est tenue de verser à son cocontractant la pénalité de 39 000 euros prévue dans la promesse de vente.

[H] [Q] sollicite ainsi la condamnation de [I] [J] à lui verser ladite pénalité, par le déblocage à son profit de la somme de 10 000 euros actuellement séquestrée en l’étude du notaire chargé de la vente, et par le paiement par la défenderesse du solde de 29 000 euros.

[I] [J] soutient que le compromis de vente signé les 28 février et 1er mars 2022 est caduc, subsidiairement que l’avenant des 25 et 26 juillet 2022 est caduc, plus subsidiairement que la nullité de la clause de séquestre entraine la nullité de l’avenant tout entier eu égard à son caractère déterminant du consentement des parties, et à titre plus infiniment subsidiaire que le montant de la clause pénale doit être réduit à un euro ou à 10 000 euros.

1) Sur la caducité du compromis de vente de février-mars 2022 et de l’avenant de juillet 2022

En l’espèce, [I] [J] soutient que la condition suspensive d’obtention du prêt prévue dans le compromis de vente a failli, qu’en conséquence l’obligation conditionnelle est réputée n’avoir jamais existé, et que cette défaillance a conduit à la caducité dudit contrat.

Il ressort du compromis de vente que la condition suspensive d’obtention de prêt était stipulée avec une date butoir le 16 mai 2022, et que [I] [J] justifie du refus de financement de l’acquisition envisagée, par deux banques différentes (pièces n°3 et 4 de la défenderesse).

Ainsi, il est constant que la condition suspensive a failli, et le demandeur a reconnu que le compromis de vente encourait la caducité au regard de ce motif.

Cependant, il soutient que les cocontractants ont réitéré leur volonté de conclure la vente lors de la signature de l’avenant des 25 et 26 juillet 2022 faisant référence au compromis des 28 février et 1er mars 2022.

[I] [J] reconnaît avoir consenti à cet avenant, mais fait valoir que :
– ce consentement ne suffit pas à faire renaître et revivre le compromis de vente caduc qui est ainsi censé n’avoir jamais été conclu,
– l’avenant fait référence à un contrat caduc, qui n’est pas joint, et est donc dépourvu de contenu et entachée de nullité,
– la somme de 5000 euros supplémentaire devant être versée au titre du dépôt de garantie dans les dix jours suivant le 26 juillet 2022 n’ayant pas été versée, le non respect de cette obligation a conduit à la caducité de l’avenant.

Il ressort de l’avenant signé les 25 et 26 juillet 2022, produit aux débats (pièce n°2 du demandeur) que :
– il est effectivement fait référence au compromis de vente signé les 28 février et 1er mars 2022,
– sont mentionnés l’identité des cocontractants, l’identification du bien objet de la vente, le prix de la vente,
– la condition suspensive d’obtention de prêt a été supprimée,
– la date butoir de réitération des consentements a été reportée au 31 août 2022,
– le montant du dépôt de garantie a été majoré de 5000 euros, avec paiement dans les dix jours suivants, et l’absence de versement dans le délai convenu entraîne la caducité du contrat,
– le dépôt de garantie versé sera recouvré par l’acquéreur s’il justifie de l’absence de réalisation d’une condition suspensive sans que sa responsabilité ne soit engagée,
– la clause de pénalité prévue par le compromis de vente stipulant le versement de la somme de 39 000 euros par la partie décidant de ne pas réitérer son consentement alors que toutes les conditions en ce sens étaient remplies n’est pas reproduite.

Il en résulte que les parties ont donc consenti à nouveau à la conclusion de la vente, seules quelques conditions ayant été modifiées, dont celle suspensive d’obtention du prêt ayant entraîné la nullité de l’acte précédent, purement et simplement supprimée, de sorte qu’il convient de relever que [I] [J] a, par l’expression de ce consentement sans équivoque, renoncé à se prévaloir de la caducité du contrat initial, malgré le refus des banques d’accorder un financement pour l’acquisition projetée et la défaillance de la conditions suspensive initialement prévue.

En outre, s’agissant de la clause de l’avenant prévoyant la caducité du contrat en cas d’inexécution par l’acquéreur de son obligation de paiement du dépôt de garantie, il convient de relever que la validité dudit contrat ne peut dépendre de la seule volonté du débiteur de l’obligation du paiement de la somme dûe, de sorte que la caducité de l’avenant ne peut être prononcée sur ce fondement, d’autant que [I] [J] a commis une faute contractuelle en n’exécutant pas l’obligation qui lui était imposée par le contrat et ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude et de son inexécution déloyale.

Par conséquent, au regard des dispositions légales susvisées, il y a lieu d’écarter la seule clause conventionnelle prévoyant la caducité du contrat en cas d’inexécution de l’obligation de versement de la somme d’argent pas le débiteur, en ce que cette clause est potestative.

En conséquence, il y a lieu de considérer que le compromis de vente signé les 28 février et 1er mars 2022 et son avenant des 25 et 26 juillet 2022 sont valides, et [I] [J] sera ainsi déboutée de sa demande aux fins d’annulation desdits contrat.

2) Sur le défaut de préjudice justifiant l’application de la clause pénale

Subsidiairement, [I] [J] soutient que la clause pénale insérée au compromis de vente du 1er mars 2022 ne peut s’appliquer que si toutes les conditions prévues au contrat sont remplies, si l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique et si le débiteur est mis en demeure, alors qu’elle n’a pas obtenu le prêt nécessaire au financement de l’acquisition du bien vendu.

Plus subsidiairement, elle fait valoir que, s’il est effectivement jugé qu’elle n’a pas exécuté ses obligations contractuelles, [H] [Q] a finalement vendu son bien en mai 2023, qu’il ne prouve pas que l’immobilisation de son bien lui a causé un préjudice, et qu’ainsi la clause doit être réduite à un euro, voire à 10 000 euros, correspondant à la différence entre le prix de vente projeté en juillet 2022 et le prix de vente obtenu en mai 2023.

Il résulte des développements précédents que le compromis de vente signé les 28 février et 1er mars 2022 demeure valide, de sorte que la clause pénale prévue audit contrat n’est pas frappée de nullité.

En outre, il ressort de l’avenant des 25 et 26 juillet 2022 qu’aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a été réinscrite, de sorte que toutes les conditions se trouvaient alors réunies pour permettre la réitération des consentements le 31 août 2022 au plus tard, et que ledit avenant ne modifiait aucune autre condition figurant dans le compromis initial, en ce compris la clause pénale.

Par conséquent, [I] [J] a consenti sans équivoque à se soumettre à la clause pénale prévue initialement dans l’hypothèse où elle ne régulariserait pas l’acte authentique alors que toutes les conditions étaient réunies, et elle doit donc être condamnée à exécuter ladite clause pénale, conformément aux dispositions contractuelles.

S’agissant du montant à verser au titre de la clause litigieuse, il convient de relever que les parties ont consenti, dans le contrat de février-mars 2022, que le montant de la pénalité convenue pouvait être modéré ou augmenté par le juge si elle se trouvait manifestement excessive ou dérisoire.

[H] [Q] justifie avoir finalement vendu le bien litigieux le 11 mai 2023 pour le prix de 360 000 euros, soit plus de huit mois après la rétractation de la défenderesse, et à un prix moindre de 10 000 euros (pièce n°10).

Si [I] [J] soutient que cette vente a été initiée dès novembre 2022, elle succombe à prouver son affirmation, d’autant que les photographies qu’elle produit aux débats montrant un panneau “vendu” sur le bien litigieux en novembre 2022 (pièces n°14 et 15) ne sont pas authentifiées quant au moment et au lieu de leur captation.

Enfin, si [H] [Q] démontre n’avoir donné mandat à une agence immobilière que le 6 décembre 2022 pour remettre le bien en vente (pièce n°11), il n’établit pas les raisons l’ayant incité à ne pas le faire dès le 1er septembre 2022, et succombe à prouver que les derniers échanges avec la défenderesse en novembre 2022 était en lien avec la possibilité de conclure la vente, ces courriels ayant trait au paiement de l’indemnité d’immobilisation (pièces n°4 à 6).

Ainsi, il est établi que le demandeur a subi un préjudice, d’une part au regard de la minoration du prix de vente de 10 000 euros, d’autre part s’agissant des cinq mois de retard sur la perception du prix de vente escompté entre le 6 décembre 2022 et le 11 mai 2023.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il convient de minorer le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente, et de condamner [I] [J] à payer à [H] [Q] la somme de 15 000 euros, correspondant à la différence de 10 000 euros entre le prix de vente escompté et le prix de vente finalement obtenu, et à 1000 euros par mois perdu entre la remise en vente du bien et la vente finale, outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022, date de réception par la défenderesse de la mise en demeure de payer l’indemnité dûe (pièce n°7 du demandeur).

En conséquence, il sera ordonné au notaire chargé de la vente litigieuse de verser à [H] [Q] la somme de 10 000 euros actuellement séquestrée entre ses mains et intialement remise à titre de dépôt de garantie, et [I] [J] devra verser au demandeur la somme complémentaire de 5000 euros.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, [I] [J] succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, avec autorisation à Me BOUVIER de les recouvrer directement.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [I] [J] est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à [H] [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, [I] [J] sera déboutée de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la S.A.S. [I] [J] à payer à [H] [Q] la somme de 15 000 euros au titre de la pénalité prévue dans le compromis de vente signé les 28 février et 1er mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Me [O] [M], notaire à [Localité 3], de verser à [H] [Q] la somme de 10 000 euros actuellement séquestrée entre ses mains et initialement versée à titre de dépôt de garantie, et à la S.A.S. [I] [J] de verser à [H] [Q] la somme complémentaire de 5000 euros ;

CONDAMNE la S.A.S. [I] [J] aux dépens, avec autorisation à Me BOUVIER de les recouvrer directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. [I] [J] à payer à [H] [Q] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. [I] [J] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,