Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 3, 17 septembre 2026, RG n° 24/10100

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10100 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQ7L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE – RG n° 11-23-001936

APPELANTE

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 824 541 148

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

Ayant pour avocat plaidant lors de l’audience Me Guillaume WOHRER, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Monsieur [V] [Y] [A]

né le 22 novembre 1996 à [Localité 3] (Congo)

[Adresse 2]

[Localité 4]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 13 juin 2024, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre,

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

Mme Laura TARDY, conseillère,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRÊT :

– Par défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 25 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne dans une affaire opposant la SASU Action Logement Services et M. [V] [Y] [A].

Par un contrat du 2 mars 2023, la SCI Lotus a donné à bail à M. [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ’ à Bussy-Saint-Georges (77600).

Par contrat souscrit électroniquement le 2 mars 2023, la SAS Action Logement Services s’est portée caution par le biais de la garantie VISALE envers la SCI Lotus des paiements des loyers relatifs au bail susmentionné.

A la suite de divers incidents de paiement, la SCI Lotus a fait jouer l’engagement de caution.

La SAS Action Logement Services a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à M. [A] le 19 septembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner M. [A], par un acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] pour obtenir de :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de M. [A] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique [’.] ;

Condamner M.[A] à payer à Action Logement Services la somme de 2.190 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2023 sur la somme de 1.460 euros et, pour le surplus, à compter de la présente assignation ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de I’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner M. [A] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner M. [A] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner M. [A] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer .

À l’audience du 8 février 2024, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la dette locative subrogative à la somme de 2.910 euros selon décompte arrêté au 7 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Elle a indiqué s’en rapporter concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement au bénéfice du défendeur et sa demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire.

M.[A] a comparu personnellement et a reconnu le montant de la dette locative subrogative. Il a demandé la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et sollicité des délais de paiement au titre desquels il s’est engagé à apurer son arriéré locatif par mensualité de 100 euros en plus du loyer courant.

Sur sa situation, il a indiqué avoir été licencié et avoir dû rembourser plusieurs dettes l’ayant conduit à ne plus honorer le paiement de ses loyers. Il a déclaré occuper un nouvel emploi et être en mesure d’effectuer un paiement à compter du 15 février 2024.

Par jugement contradictoire entrepris du 25 mars 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre la SCI Lotus et M. [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au | [Adresse 4] – à Bussy-Saint-Georges (77600) sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

Condamne M. [A] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 2.920 euros arrêtée au 22 janvier 2024 ;

Autorise rétroactivement M.[A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 2.920 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Constate que les délais accordés ont été entièrement respectés ;

Dit que la clause résolutoire est en conséquence réputée n’avoir jamais été acquise ;

Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M.[A] aux dépens. qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Vu l’appel interjeté le 30 mai 2024 par la SASU Action Logement Services.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 juin 2024 par lesquelles la Société Action Logement Services demande à la cour de :

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014

Vu le commandement de payer en date du 8 août 2018

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles

1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986  INFIRMER le jugement querellé en ce qu’il a :

– « condamné M.[A] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 2.920 euros arrêtée au 22 janvier 2024 » ;

– « autorisé rétroactivement M. [A] à s’acquitter de cette somme [2.920 euros], outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 2.920 euros qui soldera la dette en principal et intérêts » ;

– « suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés » ;

– « constaté que les délais accordés ont été entièrement respectés » ;

– « dit que la clause résolutoire est en conséquence réputée n’avoir jamais été acquise » ;

– « débouté la SAS Action Logement Services de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile » ;

Statuant à nouveau,

Recevoir Action Logement Services en son action.

L’en déclarer bien fondée.

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

Ordonner l’expulsion de M. [A] et de tous occupants de son chef du logement.

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

Condamner M. [A] à payer à Action Logement Services la somme de 4.403,43 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.460 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

Condamner M. [A] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Condamner M. [A] à payer à Action Logement Services la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [Y] [A] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par actes de commissaire de justice le 13 juin 2024, à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre la SCI Lotus et M. [A] étaient réunies à la date du 20 novembre 2023, autorisé rétroactivement M. [A] à s’acquitter de la somme de 2.920 euros en une mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et, constatant que les délais accordés ont été entièrement respectés, dit que la clause résolutoire est en conséquence réputée n’avoir jamais été acquise.

La société Action Logement Services sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et demande à la cour de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, faisant valoir qu’à la date du 22 janvier 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 2.920 euros, aucun remboursement n’ayant été effectué entre ses mains par le locataire. Elle précise que le locataire n’a réglé les sommes qui lui sont dues et n’a pas respecté l’échéancier fixé par le jugement entrepris.Elle ajoute que M. [A] n’a pas non plus réglé sa dette à l’égard du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment le décompte de la dette.

La société Action Logement Services, dont la subrogation dans les droits de la SCI Lotus, bailleur, a été constatée par le juge et ne peut plus être discutée, a fait signifier à M. [A] le 19 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.460 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

C’est à bon droit que le premier juge a rappelé la computation du délai de deux mois énoncé par l’article 24 susvisé et la signification du commandement de payer, au visa des articles 641 et 642 du code de procédure civile, et en a pertinemment conclu que le délai de deux mois imparti à M. [A] s’achevait le 20 novembre 2023.

Ainsi qu’énoncé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer délivré par le bailleur constatant un impayé de loyer doit demeurer infructueux pendant deux mois pour que la clause résolutoire contractuelle prenne effet. Cela implique que ladite clause ne prendra pas effet si le locataire s’acquitte de la dette locative visée dans le commandement dans le délai de deux mois suivant délivrance de celui-ci. A ce titre, le fait que la dette locative soit plus importante, à la date du commandement de payer, que le montant visé par celui-ci, est inopérant, dès lors que le locataire s’acquitte, dans le délai de deux mois, du montant indiqué dans le commandement de payer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la SAS Action Logement services précisant à juste titre que le décompte la concernant présente un solde négatif compte tenu de la subrogation intervenue.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.

L’article 24 précité, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose en son V que:

 » Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

et en son VII que:

 » Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté à l’échéance du mois de janvier 2024 que le locataire restait débiteur de la somme de 2.920 euros au titre des loyers et charges impayés.

En cause d’appel, l’appelante produit un décompte actualisé portant sur la somme de 4.403,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 28 mai 2024 ainsi que la quittance subrogative correspondante.

Il résulte de l’examen de ces décomptes qu’aucun réglement n’a été effectué par le locataire, la dette locative ayant augmenté de manière significative depuis la délivrance du commandement de payer sans qu’il soit justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a accordé à M. [A] des délais de paiement rétroactifs, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que ladite clause est réputée n’avoir jamais été acquise.

Statuant à nouveau, il y a lieu de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de M. [A] ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes subséquentes

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ;ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de l’entrée dans les lieux et jusqu’à leur reprise effective et de condamner M. [A] à son paiement à la société Action Logement jusqu’à la libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société Action Logement services sollicite l’infirmation du jugement entrepris sur le quantum de la dette locative et sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 4.403,43 euros.

Or, en réalité, elle ne critique pas la somme retenue par le premier juge et sa demande porte seulement sur l’actualisation de la dette.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’exinction de son obligation.

La société Action Logement Services verse aux débats la quittance subrogative du 27 mai 2024 ainsi que l’attestation de créance du 28 mai 2024 par laquelle le mandataire du bailleur reconnaît avoir reçu la somme totale de 4.403,43 euros, ainsi qu’un décompte locatif justifiant ce montant, qui correspond au solde des loyers dus pour la période allant du mois d’avril 2023 au mois de mars 2024.

En application de l’article 2306 du code civil, devenu article 2309, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société Action Logement Services est donc bien fondée à solliciter de M. [A] le paiement de la somme de 4.403,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 mai 2024 qu’elle justifie avoir versée au bailleur pour son compte.

Par conséquent, le jugement sera actualisé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

INFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a:

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre la SCI Lotus et M. [F] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à Bussy-Saint-Georges (77600) sont réunies à la date du 20 novembre 2023,

– débouté la SAS Action Logement Services de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [V] [Y] [A] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

Condamne M. [V] [Y] [A] à payer à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

Condamne M. [V] [Y] [A] à verser à la société Action Logement Services la somme de 4.403,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 mai 2024 outre intérêts légaux à compter du commandement de payer du 19 septembre 2023 sur la somme de 1.460 euros, et pour le surplus à compter du 20 novembre 2023,

Ordonne l’expulsion de M. [V] [Y] [A] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Dit qu’à défaut pour M. [V] [Y] [A] d’avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, la société Action Logement Services sera autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [Y] [A] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [V] [Y] [A] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,