Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 1, 16 octobre 2026, RG n° 25/00961

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 16 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 263 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00961 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKUEV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 21/04024

APPELANTE

la SAS 2M2C, exerçant sous l’enseigne Nestenn, anciennement Solvimo, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC

DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09

INTIMÉS

Mme [Y] [X] épouse [D] en qualité d’héritière de [S] et [O] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Monsieur [F] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Mme [I] [C] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Monsieur [W] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Maître [H] [B], Notaire

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]/FRANCE

Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque: P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

M. [S] [X] et son épouse Mme [O] [R] épouse [X] étaient propriétaires de biens immobiliers sis [Adresse 7] [Localité 2].

Selon un acte du 2 août 2016, les époux [X] ont donné un mandat exclusif, à la société par actions simplifiée (SAS) 2M2C, exerçant sous l’enseigne Solvimo, de vendre leurs biens, cet acte précisant notamment :

– « Article 4 : Prix de vente :

Les biens devront être présentés au prix de 1.100.000 €, en ce compris les honoraires du mandataire,

– Article 5 : Honoraires du mandataire :

Les honoraires du mandataire d’un montant de 55.000 € TTC sont à la charge du vendeur.

Les honoraires sont immédiatement exigibles à la signature de l’acte authentique ’ ».

Par un avenant du 26 août 2016, le prix de vente a été ramené à 990.000 € frais d’agence inclus dont 50.000 € de frais d’agence.

Dans le cadre du présent litige, les parties s’opposent sur la date d’expiration du mandat, le vendeur estimant qu’il a expiré depuis le 4 septembre 2016.

Suite à une offre d’achat au prix de 885.000 €, sur un formulaire à entête de la SAS 2M2C, acceptée le 24 mai 2017 par les époux [X], ceux-ci ont promis de vendre, par deux actes sous seing privé du 17 juillet 2017, rédigés par Me [H] [B], notaire, une partie de leurs biens à M. [F] [L] et Mme [U] [G] (les consorts [L]/[G]) au prix de 504.000 € et le restant de leurs biens à M. [W] [N] et Mme [I] [C] épouse [N] (les époux [N]) au prix de 336.000 € (soit un total de 840.000€, inférieur à l’offre d’achat de 45.000 €).

Ces deux actes stipulent notamment et respectivement :

– « Négociation

Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes ont été négociés par l’agence Solvimo située à [Localité 4] ’ titulaire d’un mandat donné par l’ACQUEREUR.

En conséquence, l’ACQUEREUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 27.000 €/18.000 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Cette rémunération sera payée le jour où la vente sera définitivement conclue.

Etant précisé que le montant de la négociation se trouve indiqué dans les frais annoncés au paragraphe « Financement de l’acquisition ».

– « Financement de l’acquisition » : « les honoraires ou émoluments de négociation s’il y a lieu : 27.000 € /18.000 € » (soit un total de 45.000 €).

Par actes reçus le 13 juin 2018 par Me [H] [B], notaire, les ventes ont été réitérées et le prix a été payé au notaire rédacteur, qui l’a ensuite reversé intégralement aux vendeurs.

Par actes d’huissier des 13 et 22 novembre 2018, la société 2M2C a assigné les époux [X] et Me [H] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement de sa commission.

Par actes d’huissier du 1er février 2019, les époux [X] ont attrait à l’instance les consorts [L]/[G] et les époux [N].

[S] [X] est décédé le 2 mars 2019 et son épouse le 11 septembre suivant.

Ils ont laissé pour leur succéder Mme [Y] [X], leur fille.

Par jugement du 14 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

-déboute la société 2M2C de ses demandes tendant à la condamnation in solidum de Mme [Y] [X] et Me [H] [B] à lui verser :

¿une somme de 45.000 € au titre de sa commission,

¿une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-déboute Mme [Y] [X] de sa demande tendant à condamner tout succombant à lui verser une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-déboute les époux [N] et les consorts [L]/[G] de leur demande tendant à condamner in solidum Me [H] [B], Mme [Y] [X] et la société 2M2C à verser :

¿aux consorts [L]/[G] une indemnité de 5.000 € et une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

¿aux époux [N] une indemnité de 5.000 € et une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-déboute Me [H] [B] de sa demande tendant à condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamne la société 2M2C aux dépens et accorde à Mes [E] [T], [M] [Z] et [F] [Q] le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS 2M2C a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 décembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 2 juin 2026, par lesquelles la SAS 2M2C, appelante, invite la cour à :

Vu l’article 1103, 1104 du Code civil,

Vu l’article 1165 du Code civil,

Vu l’article 1188, 1189, 1190, 1191, 1192, 1193 du Code civil,

Vu l’article 1343-2 du Code civil

Vu l’article 1382 du Code civil devenu 1240 du Code civil

Vu l’article 1182 du Code civil,

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil

Vu les articles 1956 et suivants du Code civil.

Vu les articles 563, 565 et 566 du Code de procédure civile,

Déclarer la société 2M2C recevable et bien fondée en son appel ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté la société 2M2C de ses demandes tendant à la condamnation in solidum de Madame [Y] [X] et Maître [H] [B] à lui verser une somme de 45.000 euros au titre de sa commission, ainsi qu’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la société 2M2C aux dépens et accordé à Maîtres [E] [T], [M] [Z], [F] [Q] le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER parfaite les ventes indissociables intervenues le 13 juin 2018 entre d’une part Madame [U] [G] et Monsieur [F] [L] et Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X] et d’autre part entre Madame [I] [C] épouse [N] et Monsieur [W] [N] et Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X] portant sur les biens immobiliers situés à [Adresse 8] à [Localité 4], pour un prix net vendeur de huit cents quarante mille euros, (840.000 €), outre quarante-cinq mille euros (45.000 €) d’honoraires d’intermédiation.

DIRE ET JUGER qu’aux termes du mandat de vente n° 356 du 2 août 2016 suivi d’un avenant du 26 août 2016, la commission de la société 2M2C, agent immobilier, a été mise à la charge des vendeurs, Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X].

CONDAMNER Madame [Y] [X] prise en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X] et Maitre [B] Notaire instrumentaire in solidum, à verser la somme de 45.000 € à la société 2M2C au titre des honoraires de mandataire.

DIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

A TITRE SUBSIDIAIRE

À titre subsidiaire uniquement, pour le cas où la Cour ne retiendrait pas la validité du mandat lors des diligences utiles de l’agence :

Dire recevables la demande indemnitaire subsidiaire de la société 2M2C comme tendant aux mêmes fins que la demande initiale de paiement de commission et/ou en constituant le complément nécessaire ;

Condamner in solidum Madame [Y] [X] prise en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X] et Maître [B], notaire instrumentaire, à payer à la société 2M2C la somme de 45.000 € à titre de dommages-intérêts, correspondant à la commission éludée.

Dire que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame [Y] [X] prise en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X] et Maitre [B] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions.

CONDAMNER Madame [Y] [X] prise en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X], Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [U] [G], Monsieur [F] [L] et Maitre [B] Notaire instrumentaire in solidum, à payer à la société 2M2C la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Madame [Y] [X] prise en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X] Madame [I] [N], Monsieur [W] [N], Madame [U] [G], Monsieur [F] [L] et Maitre [B] Notaire instrumentaire, in solidum, aux dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 20 mai 2026, par lesquelles Mme [Y] [X] épouse [D], ès qualités d’héritière d'[S] [X] et [O] [R] épouse [X], intimée, invite la cour à :

Statuant sur l’appel formé par la société 2M2C :

Vu l’article 1104, 1231-1 et 1240 du code civil ;

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « Hoguet »,

Vu le décret du n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

Vu l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

RECEVOIR ET DECLARER bien fondée Madame [Y] [X], épouse [D] en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et de Madame [O] [R] épouse [X] dans ses prétentions et demandes ;

Ce faisant,

CONFIRMER le jugement de première instance en date du 14 novembre 2024, en ce qu’il a :

Débouté la société 2M2C de ses demandes tendant à la condamnation se Madame [Y] [X], épouse [D] à lui verser :

une somme de 45.000 euros au titre de sa commission ;

une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les époux [N] et les consorts [J] de leur demande tendant à :

condamner in solidum [H] [B], Madame [Y] [X], épouse [D] et la société 2M2C à verser :

aux consorts [J] une indemnité de 5.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux époux [N] une indemnité de 5.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté [H] [B] de sa demande tendant à condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société 2M2C aux dépens ;

INFIRMER le jugement de première instance en date du 14 novembre 2024, en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [Y] [X], épouse [D] de 10 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement et conjointement Madame [U] [G], épouse [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [W] [N], Madame [I] [C], épouse [N] et Monsieur [H] [B] notaire, à garantir et relever indemne Madame [Y] [X], épouse [D] en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et de Madame [O] [R] épouse [X], de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

JUGER que le mandant de vente du 2 août 2026 donné par Monsieur [S] [X] et Madame [O] [R] épouse [X] à la société 2M2C a expiré le 4 septembre 2016 et qu’il est caduque à compter de cette date ;

REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de la société 2M2C, de Madame [U] [G], épouse [L], de Monsieur [F] [L], de Monsieur [W] [N], de Madame [I] [C], épouse [N] et de Monsieur [H] [B] notaire ;

CONDAMNER solidairement et conjointement la société 2M2C, Madame [U] [G], épouse [L], Monsieur [F] [L], Monsieur [W] [N], Madame [I] [C], épouse [N] et Monsieur [H] [B] notaire à verser à Madame [Y] [X], épouse [D] en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et de Madame [O] [R] épouse [X] :

la somme de 7.000 euros au titre des frais d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

la somme de 10 000 euros au titre des frais de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 14 novembre 2025, par lesquelles M. [F] [L], Mme [U] [G], M. [W] [N] et Mme [I] [C] épouse [N], intimés, invitent la cour à :

DONNER acte aux consorts [L] [G] et aux époux [N] qu’ils s’en rapportent sur le bien-fondé de l’appel principal interjeté par la société 2M2C à l’encontre de Madame [Y] [X] épouse [D] et de Maître [H] [B],

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour venait par extraordinaire réformer le Jugement dont appel

et à condamner Madame [Y] [X] épouse [D] et / ou Maître [H] [B] à payer à la société 2M2C la somme de 45.000 € au titre de ses honoraires d’agence,

Vu les articles 117 à 122 du Code de Procédure Civile,

JUGER IN LIMINE LITIS irrecevable la demande de Madame [Y] [X] épouse [D] tendant à être relevée et garantie indemne par les consorts [L] [G] et les époux [N], DEBOUTER en tout état de cause Madame [Y] [X] épouse [D] de sa demande subsidiaire à l’encontre des consorts [L] [G] et les époux [N] comme infondée DEBOUTER également Maître [H] [B] de sa demande subsidiaire tendant à être relevé et garanti par les consorts [L] [G] et les époux [N] de sa demande tentant à être relevé et garanti de la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

A titre encore plus subsidiaire, si la Cour venait par extraordinaire à condamner les consorts

[L] [G] et les époux [N] à relever et garantir Madame [Y] [X] épouse

[D] d’une condamnation prononcée à son encontre,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

CONDAMNER Maître [H] [B] à relever et garantir indemnes les consorts [L] [G] et les époux [N] de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre en principal, frais et accessoires,

En tout état de cause :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

JUGER les Consorts [L] [G] et les époux [N] recevables et bien fondés en leur appel incident,

JUGER en conséquence, que Maître [H] [B], la société 2M2C et les époux [X] ont engagé leur responsabilité à leur endroit,

En conséquence, réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les Consorts [L]

[G] et les époux [N] de leurs demandes en condamnation à titre de dommages et intérêts et d’article 700 du CPC à l’égard de Maître [H] [B], Madame [Y] [X] épouse [D] et la société 2M2C,

Statuant à nouveau :

CONDAMNER in solidum Maître [H] [B], la société 2M2C et Madame [Y] [X] épouse [D] venant au droit de ses parents décédés à payer aux époux [N] une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER in solidum Maître [H] [B], la société 2M2C et Madame [Y] [X] épouse [D] venant au droit de ses parents décédés à payer aux Consorts [L] [G] une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTER Maître [H] [B] de l’ensemble des demandes qu’il forme à l’encontre des Consorts [L] [G] et des époux [N],

CONDAMNER in solidum Maître [H] [B], la société 2M2C et Madame [Y] [X] épouse [D] venant au droit de ses parents décédés à payer aux époux [N] une indemnité de 7.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum Maître [H] [B], la société 2M2C et Madame [Y] [X] épouse [D] venant au droit de ses parents décédés à payer aux consorts [J] une indemnité de 7.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum Maître [H] [B], la société 2M2C et Madame [Y] [X] épouse [D] venant au droit de ses parents décédés au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître [E] Hélène DUJARDIN sous ses offres de droit ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 juillet 2025, par lesquelles Me [H] [B], intimé, invite la cour à :

Confirmer le jugement querellé dans toutes ses dispositions.

En conséquence,

Débouter la société 2M2C, Madame [Y] [P], Madame [U] [G], Monsieur [F] [L], Madame [I] [N] et Monsieur [W] [N] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [H] [B].

A titre subsidiaire,

Condamner Madame [Y] [P], prise en sa qualité d’héritière de Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X], in solidum avec Madame [U] [G] et Monsieur [F] [L] d’une part et Madame [I] [N] et Monsieur [W] [N] à relever et garantir indemne Maître [H] [B] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des sommes réclamées par la société 2M2C.

En toutes hypothèses,

Dire et juger irrecevables les prétentions de Madame [Y] [P] tendant à obtenir la nullité des ventes conclues par Monsieur [S] [X] et Madame [O] [X].

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour d’appel de céans prononcerait la nullité des deux ventes immobilières passées par les époux [A] au profit des Consorts [L] [G] d’une part et des époux [N] d’autre part,

Débouter Madame [Y] [P], Madame [U] [G], Monsieur [F] [L], Madame [I] [N] et Monsieur [W] [N] de toutes leurs prétentions dirigées à l’encontre de Maître [H] [B].

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner Madame [Y] [P] à relever et garantir indemne Maître [H] [B] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de la restitution du prix et de l’ensemble des dommages et intérêts qui pourraient être alloués par la Cour à Madame [U] [G], Monsieur [F] [L], Madame [I] [N] et Monsieur [W] [N].

En toutes hypothèses,

Condamner tout succombant à payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thierry KUHN Avocat sur son affirmation de droit ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que Mme [X] ne maintient pas en appel, la demande, formée à titre subsidiaire en première instance, de prononcer la nullité des ventes du 13 juin 2018 ; en conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes du notaire suivantes :

« En toutes hypothèses

Dire et juger irrecevables les prétentions de Mme [Y] [P] tendant à obtenir la nullité des ventes conclues par M. [S] [X] et Mme [O] [X]

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour d’appel de céans prononcerait la nullité des deux ventes immobilières passées par les époux [A] au profit des Consorts [L] [G] d’une part et des époux [N] d’autre part,

Débouter Mme [Y] [P], Mme [U] [G], M. [F] [L], Mme [I] [N] et M. [W] [N] de toutes leurs prétentions dirigées à l’encontre de Me [H] [B].

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner Mme [Y] [P] à relever et garantir indemne Me [H] [B] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de la restitution du prix et de l’ensemble des dommages et intérêts qui pourraient être alloués par la Cour à Mme [U] [G], M. [F] [L], Mme [I] [N] et M. [W] [N] » ;

1.Sur les demandes de l’agence immobilière à l’encontre du vendeur

La société 2M2C, exerçant sous l’enseigne Nestenn, anciennement Solvimo, sollicite, sur le fondement de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, de condamner Mme [X], en qualité d’héritière des époux [X] vendeurs, à lui verser la somme de 45.000 € au titre « des honoraires de mandataire », suite aux ventes indissociables et parfaites du 13 juin 2018 ; elle oppose à Mme [X] que les deux mentions manuscrites contradictoires du mandat du 2 août 2016 (4 septembre 2016 selon l’article 8 et 18 octobre 2016 selon l’article 2) commandent le recours aux règles d’interprétation des articles 1188 et suivants du code civil ; elle précise que la clause 8 a été inscrite en des termes imprécis à son initiative car elle entendait renoncer aux trois mois d’exclusivité prévus dans le contrat type au profit d’une période d’exclusivité d’un mois, et que la commune intention des parties était clairement d’attribuer l’exclusivité de la vente jusqu’au 4 septembre 2016, après quoi le contrat était reconduit tacitement pour 12 mois soit jusqu’au 4 septembre 2017 ; elle fait valoir que, selon le mandat de vente, l’article 5 prévoit que les honoraires du mandataire sont à la charge du vendeur et qu’ils sont immédiatement exigibles à la signature de l’acte authentique, qu’il est incontestable qu’elle est intervenue et a permis la vente en vertu de ce mandat de vente, que sa mission s’est réalisée sans discontinuer à compter du mandat jusqu’à la vente définitive et que les parties ont reconnu tant aux termes des promesses que des actes de ventes définitifs sous la rubrique négociation que les termes, prix et conditions ont été négociés par l’agence Solvimo ;

Mme [X] oppose que le mandat de vente du 2 août 2016 a expiré le 4 septembre 2016, selon la mention manuscrite figurant à l’article 8, et que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la mention manuscrite l’emporte sur la clause dactylographiée prévoyant une reconduction tacite d’un an ; elle précise que toutes les démarches ultérieures au 4 septembre 2016 ont été réalisées conformément aux conditions de l’offre d’achat du 24 mai 2017 et non du mandat de vente du 2 août 2016 et que le fait que l’offre d’achat signée par les époux [X] le 24 mai 2017 soit sous en-tête de la société 2M2C ne caractérise pas l’existence d’un mandat des vendeurs ; elle ajoute que l’offre d’achat émanait des acquéreurs et que dès cette offre, les honoraires d’agence ont été mis à la charge des acquéreurs ;

1.1Sur la nécessité d’un mandat de vente en cours de validité

Aux termes de l’article 6-1 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, « Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires, exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur » ;

Aux termes de l’article 72 alinéa 1 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties » ;

En l’espèce, l’agent immobilier ne pouvant percevoir sa rémunération relative à la commercialisation d’un bien qu’à la condition de détenir lors de son entremise un mandat écrit de vente en cours de validité, il y a lieu d’étudier la date d’échéance du mandat de vente signé par les époux [X] ;

1.2Sur l’échéance du mandat de vente

Aux termes de l’article 1190 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé » ;

En l’espèce, le mandat de vente du 2 août 2016 stipule notamment :

– « ARTICLE 2 : DUREE

Le mandat est confié pour une durée irrévocable de trois mois à compter de sa signature par le MANDANT et sera tacitement reconduit pour une durée de douze mois.

LA DATE LIMITE DE LA RESILIATION POUR LE TERME DES TROIS PREMIERS MOIS EST LE : 18 OCTOBRE 2016 » (la cour précise que la mention « 18 OCTOBRE 2016 » est manuscrite),

– « ARTICLE 8 : CLAUSE PARTICULIERE :

Le mandat est valable jusqu’au 4 septembre 2016 » (la cour précise que la mention « Le mandat est valable jusqu’au 4 septembre 2016 » est manuscrite) ;

Il convient de considérer qu’en la nommant « clause particulière », les parties ont souhaité faire primer cette clause sur les autres clauses ; il convient en sus, d’estimer que les parties ont souhaité faire primer cette clause, qui a été négociée puisqu’elle est particulière et d’un contenu entièrement manuscrit, sur les autres clauses types, qui n’ont pas été négociées ;

Cette analyse est confirmée, par le fait que cette clause particulière a été rédigée par les parties en des termes très simples et clairs, à l’attention de profanes des mandats, tels que sont les époux [X] ;

A ce titre, les termes « le mandat est valable jusqu’au 4 septembre 2016 » excluent l’allégation de l’agence, aux termes de laquelle elle estime que la commune intention des parties revient à considérer que « l’exclusivité de la vente est valable jusqu’au 4 septembre 2016 » ;

Il y a donc lieu de considérer, qu’aux termes de la clause particulière, prévue à l’article 8 du mandat de vente, le mandat du 2 août 2016 était valable jusqu’au 4 septembre 2016 ;

1.3Sur les conséquences de l’expiration du mandat

La société 2M2C estimant que son entremise est intervenue en 2017, soit après l’expiration du mandat de vente du 2 août 2016, modifié le 26 août 2016, elle ne peut réclamer aucune rémunération aux vendeurs sur la base de ce mandat ;

Cette analyse est confirmée par le fait que les actes des promesses de vente du 17 juillet 2017 ne visent pas le mandat donné par le vendeur, ne mettent pas à la charge du vendeur mais de l’acquéreur les montants de rémunération de l’agence, et mentionnent des montants de rémunération différents de ceux du mandat de vente du 2 août 2016 modifié le 26 août 2016 ;

En conséquence et sans qu’il n’y ait lieu d’étudier l’argument de la société 2M2C relatif au caractère indissociable et parfait des ventes du 13 juin 2018, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société 2M2C de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [Y] [X] à lui verser une somme de 45.000 € au titre de sa commission ;

1.4 Sur la demande indemnitaire

La société 2M2C sollicite en appel de condamner Mme [X], en qualité d’héritière, à lui verser la somme de 45.000 € à titre de dommages-intérêts correspondant à la commission éludée, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, au titre de l’inexécution/déloyauté contractuelle du mandat, et à tout le moins 1240 du code civil, au titre de la faute délictuelle ; elle fait valoir qu’il est incontestable au vu des pièces produites que la société 2M2C a effectué sa mission en vertu du mandat de vente d’août 2016 et que Mme [X] est de mauvaise foi lorsqu’elle soutient que la société 2M2C l’aurait effectuée sur la base d’une offre d’achat de mai 2017 ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer » ;

En l’espèce, la société 2M2C reprochant à Mme [X] sa mauvaise foi dans le cadre de la présente action, il convient de considérer qu’elle agit à son encontre sur le fondement délictuel ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que le mandat de vente du 2 août 2016, modifié le 26 août 2016, n’était plus valable postérieurement au 4 septembre 2016 ;

La société 2M2C ne démontre donc pas de mauvaise foi de Mme [X] lorsqu’elle conteste l’allégation de la société 2M2C selon laquelle l’agence aurait effectué sa mission en 2017 en vertu du mandat de vente d’août 2016 ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de débouter la société 2CMC de sa demande en appel de condamner Mme [Y] [X], prise en sa qualité d’héritière de [S] [X] et [O] [R] épouse [X] à lui payer la somme de 45.000 € à titre de dommages-intérêts, correspondant à la commission éludée ;

2.Sur l’action de l’agence à l’encontre du notaire

2.1Sur la demande au titre de la commission d’agence

La société 2M2C agit en responsabilité à l’encontre du notaire sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil ; elle estime que le notaire a commis plusieurs fautes dans l’exercice de sa mission, en inscrivant dans les actes authentiques que l’acquéreur avait la charge de régler le montant de la commission devant être versée à l’agence 2M2C, malgré sa mise en garde, en inscrivant dans les actes authentiques un prix de vente ne correspondant pas au montant de l’offre d’achat, et en se libérant des fonds dont il était séquestre alors qu’une contestation existait ;

Me [H] [B], notaire, oppose qu’il a respecté les termes des promesses de vente négociés entre les parties qui prévoyaient le règlement des honoraires à la charge des acquéreurs, que le négociateur immobilier de l’agence Solvimo à [Localité 4], qui représentait les vendeurs le jour de la signature des promesses, ne lui a pas révélé l’existence d’un mandat de vente prévoyant le règlement des honoraires de l’agence à la charge des vendeurs, que même s’il a été informé postérieurement à la signature de ces promesses de l’existence d’un tel mandat, il n’avait pas la possibilité de modifier lesdites promesses, et qu’il ne pouvait pas conserver les sommes réglées par les acquéreurs en sus du prix de vente alors qu’il n’y avait pas de séquestre conventionnel ;

Aux termes de l’article 1282 devenu 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer » ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant qu’à la date des promesses de vente du 17 juillet 2017, le mandat de vente du 2 août 2016, modifié le 26 août 2016, n’était plus valable ;

Le notaire n’a donc pas commis de faute en ne se conformant pas à ce mandat pour la rédaction de la clause relative à la charge de la commission devant être versée à l’agence 2M2C et en ne répondant pas au message de l’agence 2M2C, postérieur aux signatures des promesses de vente, l’informant de ce mandat ;

Les promesses de vente ne comportant pas de clause de séquestre, il n’est pas démontré de faute du notaire pour avoir restitué aux acquéreurs les sommes versées en sus du prix ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société 2M2C de sa demande tendant à la condamnation de Me [H] [B] à lui verser une somme de 45.000 € au titre de sa commission ;

2.2 Sur la demande indemnitaire

La société 2M2C sollicite en appel de condamner le notaire à lui verser la somme de 45.000 € à titre de dommages-intérêts correspondant à la commission éludée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au titre de la faute délictuelle ; elle fait valoir le comportement du notaire qui a manqué à ses obligations de séquestre par la restitution des sommes séquestrées malgré le litige et l’entremise reconnue et à ses obligations de prudence dans un contexte litigieux ;

Aux termes de l’article 1282 devenu 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer » ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant qu’il n’existe pas de clause de séquestre et que le notaire n’était pas informé d’un litige avant la rédaction des promesses de vente ;

La société 2M2C ne démontrant pas de faute du notaire, il y a lieu d’ajouter au jugement de la débouter de sa demande en appel de condamner Me [B], notaire, à lui payer la somme de 45.000 € à titre de dommages-intérêts correspondant à la commission éludée ;

3.Sur la demande de dommages et intérêts des acquéreurs 

Les consorts [L]/[G] d’une part et les époux [N] d’autre part sollicitent de condamner in solidum le notaire, l’agence et Mme [X], venant aux droits de ses parents décédés, à leur payer une indemnité de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au motif qu’ils leur ont dissimulé l’état de santé dégradé de M. [X] souffrant de la maladie d’Alzheimer, ce qui a retardé la vente puisque les actes qui devaient être réitérés au plus tard le 31 décembre 2017 n’ont été signés qu’en juin 2018 et leur a créé un préjudice en ce qu’ils ont du continuer de payer un loyer ;

Aux termes de l’article 1282 devenu 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer » ;

En l’espèce, les pièces suivantes sont produites au dossier :

-les promesses de vente du 17 juillet 2017 (pièces 5 et 6 2M2C), précisant que M. [S] [X] et Mme [O] [R] son épouse sont représentés par M. [F] [K], négociateur immobilier, domicilié à l’agence [Localité 5], en vertu des pouvoirs conférés par deux procurations sous seing privé du 8 juin 2017, annexées à l’acte,

-des échanges de courriels du 31 juillet 2017 et 1er août 2017 (pièce 3 [L]), de M. [L] avec le notaire et une personne de l’agence Solvimo, précisant que le compromis de vente ne peut être réitéré par acte authentique sans un « jugement d’habilitation familiale du juge des tutelles » après « la visite du médecin » d’un des vendeurs,

-le jugement du 5 janvier 2018 du juge des tutelles de [Localité 1] 16ème, rectifié par un jugement du 29 janvier 2018 (pièce 3 [X]), plaçant M. [S] [X] sous tutelle, suite à la requête de Mme [Y] [X] du 2 octobre 2017 et en considération d’examens médicaux du 25 septembre 2017 et du 7 décembre 2017,

-l’ordonnance du 5 avril 2018 du juge des tutelles de [Localité 1] 16ème (pièce 4 [L]), aux termes de laquelle M. [S] [X] est hospitalisé en unité fermée pour malades d’Alzheimer depuis août 2017 et a été placé sous tutelle en janvier 2018 ;

Toutefois ces pièces ne démontrent pas que, les symptômes qui ont conduit à l’hospitalisation de M. [S] [X] en août 2017, étaient déjà visibles par un profane du médical, le 8 juin 2017 ; elles ne justifient donc pas que le négociateur immobilier, qui a reçu les procurations des époux [X] le 8 juin 2017, et l’agence immobilière Solvimo dont il dépend, ont eu connaissance à cette date de difficultés de santé de M. [S] [X], et encore moins que ce négociateur et l’agence avaient connaissance de difficultés de santé, telles qu’elles étaient susceptibles de nécessiter une autorisation d’un juge des tutelles et de reporter la date de réitération de la vente ;

Les époux [X] n’étaient pas présents à l’étude notariale le 17 juillet 2017 puisqu’ils étaient représentés par un négociateur de l’agence immobilière Solvimo ; ces pièces ne démontrent donc pas que le notaire avait connaissance à cette date de difficultés de santé de M. [S] [X], et encore moins qu’il avait connaissance de difficultés de santé, telles qu’elles étaient susceptibles de nécessiter une autorisation d’un juge des tutelles et de reporter la date de réitération de la vente ;

Ces pièces ne démontrent pas que Mme [Y] [X] avait connaissance des promesses de vente du 17 juillet 2017, ni qu’elle avait connaissance de difficultés de santé de son père M. [S] [X] avant le 17 juillet 2017, et encore moins qu’elle avait connaissance de difficultés de santé, telles qu’elles étaient susceptibles de nécessiter une autorisation d’un juge des tutelles et de reporter la date de réitération de la vente ;

S’il ressort des promesses de vente du 17 juillet 2017 que M. [S] [X] et Mme [O] [X] son épouse, demeuraient ensemble, il n’y a pas d’élément certifiant que les symptômes qui ont conduit à l’hospitalisation de M. [S] [X] en août 2017, étaient déjà visibles par Mme [O] [X] son épouse, profane du médical, avant le 17 juillet 2017 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [N] et les consorts [L]/[G] de leur demande tendant à condamner in solidum Me [H] [B], Mme [Y] [X] venant aux droits de ses parents décédés et la société 2M2C à verser aux consorts [L]/[G] une indemnité de 5.000 € et aux époux [N] une indemnité de 5.000 € ;

4.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société 2M2C, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [Y] [X] épouse [D], la somme de 2.000 €, aux consorts [L]/[G] et époux [N] la somme unique de 2.000 €, et à Me [H] [B], la somme de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société 2M2C ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la société 2CMC de sa demande en appel de condamner Mme [Y] [X] épouse [D], prise en sa qualité d’héritière de [S] [X] et [O] [R] épouse [X], à lui payer la somme de 45.000 € à titre de dommages-intérêts, correspondant à la commission éludée ;

Déboute la société 2M2C de sa demande en appel de condamner Me [H] [B], notaire, à lui payer la somme de 45.000 € à titre de dommages-intérêts correspondant à la commission éludée ;

Condamne la SAS 2M2C, exerçant sous l’enseigne Nestenn, anciennement Solvimo, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de 2.000 €, à M. [F] [L], Mme [U] [G], M. [W] [N] et Mme [I] [C] épouse [N] la somme unique de 2.000 €, et à Me [H] [B], notaire, la somme de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la société 2M2C au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,