Responsabilité du syndic pour défaut d’alerte sur un désordre de charpente et indemnisation limitée au surcoût prouvé

Sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit administrer l’immeuble, veiller à sa conservation, sa garde et son entretien, et prendre les mesures nécessaires en cas d’urgence. Cette obligation s’étend aux désordres susceptibles d’affecter les parties privatives lorsqu’ils compromettent la conservation de l’immeuble. L’omission d’informer le copropriétaire d’un désordre signalé dans une construction mitoyenne constitue une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil.

La responsabilité du gestionnaire locatif est également engagée sur le fondement de l’article 1991 du code civil et du mandat de gestion, lorsqu’il omet d’aviser le mandant de la nécessité de faire examiner le bien par un professionnel.

L’indemnisation demeure limitée aux préjudices certains et causalement établis. Le surcoût des travaux a été calculé par actualisation du coût de construction selon l’indice BT01, et non par comparaison hypothétique entre un simple renforcement et un remplacement intégral. La perte locative a été indemnisée comme une perte de chance, après déduction des charges et honoraires puis application d’un taux de 80 %. Les sommes versées au locataire et les frais de remise en état ont été rejetés faute de preuve de leur réalité ou de leur lien causal.

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Le tribunal a retenu la faute du syndic, qui n’avait pas informé un copropriétaire de désordres affectant la charpente d’une villa voisine. Après l’apparition d’un risque d’effondrement et la réalisation de travaux, la responsabilité du syndic et de ses assureurs a été recherchée. L’indemnisation a toutefois été limitée aux préjudices certains et prouvés.

Un copropriétaire non occupant possédait une villa dans une résidence soumise au statut de la copropriété. La société Domicimm y exerçait à la fois les fonctions de syndic et de gestionnaire locatif.

En février 2018, le propriétaire d’une villa mitoyenne avait informé le syndic de désordres affectant sa charpente et de travaux de réparation. Le syndic avait indiqué qu’il informerait les voisins, mais le copropriétaire concerné n’a pas été averti. En 2022, un risque d’effondrement de la charpente de sa villa a été constaté, entraînant un arrêté de péril et des travaux réalisés en 2023.

Le copropriétaire a recherché la responsabilité du syndic et de ses assureurs pour le surcoût des travaux, des pertes locatives, une somme versée à son locataire et des frais de remise en état. Le tribunal a retenu la faute d’information, mais a limité l’indemnisation aux préjudices certains et prouvés.

• Information préalable du syndic sur des désordres affectant une charpente voisine.
• Possibilité que les désordres concernent également le lot du copropriétaire.
• Défaut d’information sur la nécessité d’un examen professionnel.
• Manquement à l’obligation de conservation de l’immeuble.
• Préjudice certain et directement causé par l’omission fautive.
• Preuve suffisante de la réalité et du lien causal des postes réclamés.

• Courriel du 22 février 2018 signalant les désordres de charpente voisins.
• Réponse du syndic du 27 février 2018 promettant d’informer les voisins.
• Rapport d’expertise amiable du 2 juin 2022.
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 29 août 2023.
• Évaluation expertale des travaux à 53 500 euros TTC.
• Évolution de l’indice BT01 entre février 2018 et juillet 2023.

Le copropriétaire obtient une indemnisation limitée au surcoût objectivement calculé et à une perte de chance locative. Domicimm et ses assureurs sont condamnés solidairement aux indemnités retenues, aux dépens et aux frais irrépétibles, tandis que les demandes insuffisamment prouvées sont rejetées.

• Indemnisation de 8 827,29 euros pour le surcoût des travaux.
• Indemnisation de 7 743,62 euros pour la perte de chance locative.
• Rejet de l’indemnité versée au locataire faute de preuve suffisante.
• Rejet des frais de remise en état faute de lien causal établi.
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
• Prise en charge solidaire des dépens et frais d’expertise judiciaire.

À faire

• Conserver les alertes écrites relatives aux désordres voisins.
• Faire examiner rapidement la toiture par un professionnel.
• Documenter l’état initial et l’évolution des désordres.
• Chiffrer séparément chaque poste de préjudice.
• Établir précisément le lien causal entre omission et dommage.

À éviter

• Ne pas laisser sans réponse une alerte concernant une charpente mitoyenne.
• Ne pas assimiler loyers bruts et revenus locatifs réellement perdus.
• Ne pas réclamer un poste sans justificatif de paiement.
• Ne pas invoquer un lien causal non démontré.
• Ne pas confondre coût hypothétique et surcoût objectivement calculable.

L’obligation de conservation de l’immeuble du syndic

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de veiller à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble. Le tribunal retient que cette obligation n’est pas limitée aux parties communes : l’absence d’information d’un copropriétaire sur un désordre de charpente potentiellement affectant son lot constitue une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil.

La responsabilité contractuelle du gestionnaire locatif

L’article 1991 du code civil engage le mandataire pour l’inexécution de son mandat. Le mandat imposait notamment d’aviser le mandant des réparations urgentes. Le défaut d’information sur les désordres affectant la charpente voisine et sur la nécessité d’un examen professionnel caractérise un manquement contractuel du gestionnaire locatif.

L’indemnisation des préjudices certains et causaux

Le surcoût indemnisable correspond à l’augmentation objective du coût de construction, calculée selon l’indice BT01, et non au remplacement hypothétique d’un renforcement par une réfection intégrale. La perte locative relève d’une perte de chance, évaluée après déduction des charges et honoraires puis application d’un taux de 80 %. Les autres demandes sont rejetées faute de preuve de leur réalité ou de leur lien causal.

Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 213-7 du Code de l’organisation judiciaire, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Article 1240 du Code civil, Article 1991 du Code civil