Clause de déchéance du terme abusive : résiliation judiciaire d’un prêt immobilier après 23 mensualités impayées

La clause prévoyant l’exigibilité immédiate de toutes les sommes dues huit jours après une mise en demeure a été réputée non écrite sur le fondement de l’article L 212-1 du code de la consommation. Le délai laissé aux emprunteurs n’était pas raisonnable au regard du montant et de la durée du prêt, malgré l’application souple de la clause par le prêteur.

La résolution fondée sur l’article 1226 du code civil a été écartée : les notifications visaient uniquement la déchéance du terme et non la résolution, sans satisfaire aux exigences de ce texte. En revanche, la résiliation judiciaire a été prononcée conformément aux articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, en raison d’un manquement persistant à l’obligation essentielle de paiement.

La créance a été fixée à 222 779,14 euros, comprenant le capital et les échéances impayées ainsi que l’indemnité contractuelle de 7 %. La réduction sollicitée sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil a été refusée, faute de preuve du caractère excessif de la clause pénale. Des délais de paiement ont été accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, avec exigibilité immédiate du solde en cas de défaut de paiement.

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Après plusieurs impayés, la Casden a réclamé le remboursement immédiat du prêt immobilier. Le tribunal a écarté la clause de déchéance du terme en raison du délai de mise en demeure, puis prononcé la résiliation judiciaire pour manquement persistant. La dette a été fixée à 222 779,14 euros, avec un échéancier de 24 mois, les emprunteurs étant condamnés solidairement aux dépens et à 1 500 euros de frais.

Deux emprunteurs ont souscrit auprès de la SA Casden Banque Populaire un prêt immobilier de 195 000 euros, remboursable en 300 mensualités au taux de 1,75 %. Après plusieurs échéances partiellement puis totalement impayées, le prêteur les a assignés en paiement du capital restant dû, des échéances impayées et d’une indemnité contractuelle.

Les emprunteurs ont contesté la validité de la clause de déchéance du terme, qui rendait les sommes immédiatement exigibles huit jours après une mise en demeure. Ils ont également contesté la résiliation du prêt, le montant de l’indemnité et sollicité des délais de paiement.

Le tribunal a réputé la clause non écrite en raison du délai insuffisant, mais a prononcé la résiliation judiciaire du contrat pour manquement persistant à l’obligation de paiement. Il a fixé la dette à 222 779,14 euros, accordé un échéancier de 24 mois et condamné solidairement les emprunteurs aux dépens ainsi qu’au paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Délai préalable raisonnable laissé à l’emprunteur pour régulariser.
• Absence de déséquilibre significatif dans la clause contractuelle.
• Notification conforme aux exigences de l’article 1226 du code civil.
• Inexécution suffisamment grave d’une obligation essentielle du prêt.
• Manquement persistant établi par les documents contractuels et comptables.
• Caractère excessif de la clause pénale démontré pour obtenir sa réduction.
• Situation du débiteur et besoins du créancier appréciés pour accorder des délais.

• Contrat de prêt immobilier et conditions générales.
• Tableau d’amortissement du prêt.
• Historique des paiements versé par le prêteur.
• Courriers recommandés de mise en demeure et accusés de réception.
• Courrier annonçant la déchéance du terme.
• Bulletin de salaire produit pour justifier les difficultés financières.

Le prêteur ne peut pas se prévaloir de la clause de déchéance du terme réputée non écrite, mais obtient la résiliation judiciaire en raison des impayés persistants. Les emprunteurs restent solidairement tenus de la dette, avec un échéancier dont le non-respect entraîne l’exigibilité immédiate du solde.n

• Écarter l’application automatique d’un délai contractuel de huit jours.
• Formaliser distinctement la mise en demeure et la notification de résolution.
• Établir les impayés par un historique de paiements vérifiable.
• Produire les éléments justifiant le montant du capital et des échéances.
• Respecter chaque mensualité de l’échéancier avant le 10 du mois.
• Anticiper les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge des débiteurs.

À faire

• Vérifier le délai prévu par la clause de déchéance.
• Adresser une mise en demeure avec délai raisonnable.
• Mentionner expressément la résolution envisagée.
• Documenter chaque échéance impayée.
• Contrôler le respect de l’échéancier judiciaire.

À éviter

• Appliquer une clause prévoyant seulement huit jours.
• Confondre déchéance du terme et résolution contractuelle.
• Notifier une résolution sans en exposer les motifs.
• Réclamer des sommes non vérifiées par l’historique des paiements.
• Omettre les conséquences d’un défaut dans l’échéancier.

La clause de déchéance du terme dans les prêts immobiliers

nLa clause qui rend toutes les sommes exigibles huit jours après une mise en demeure crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur, au regard du montant du prêt et de sa durée. Elle est abusive au sens de l’article L 212-1 du code de la consommation et doit être réputée non écrite. L’article L 313-51 n’autorise la déchéance du terme qu’à condition qu’un délai préalable raisonnable soit laissé à l’emprunteur.n

Les conditions de la résolution par notification

nL’article 1226 du code civil impose une mise en demeure mentionnant expressément la faculté de résoudre le contrat, puis une notification de la résolution et de ses motifs. Des courriers visant seulement la déchéance du terme ne satisfont pas à ces exigences. La gravité du défaut de paiement ne dispense pas du respect d’un délai de préavis raisonnable.n

La résiliation judiciaire pour inexécution grave

nSur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil, la résiliation peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave. La cessation persistante du paiement d’une obligation essentielle a été établie par le contrat, le tableau d’amortissement et l’historique des paiements. L’article 1229 justifie la qualification de résiliation lorsque les prestations ont été exécutées successivement.

Article L 313-50 du code de la consommation, Article L 313-51 du code de la consommation, Article L 313-52 du code de la consommation, Article R 313-28 du code de la consommation, Article L 212-1 du code de la consommation, Article 1224 du Code civil, Article 1226 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile