Délaissement fondé sur un PPRT : transfert de propriété et indemnisation selon la valeur comparative du bien industriel

L’article L.515-16-3 I du Code de l’environnement ouvre le droit de délaissement pendant six ans, délai pouvant être suspendu pendant la procédure de modification du PPRT en application de l’article L.515-22-1 IV. La mise en demeure ayant été reçue avant l’expiration du délai prorogé, la demande a été déclarée recevable.

En application de l’article L.230-3 du Code de l’urbanisme, l’absence d’accord amiable après l’expiration du délai d’un an permet au propriétaire comme à la collectivité de saisir le juge de l’expropriation. L’article R.311-9 du Code de l’expropriation, relatif à une autre procédure, n’a pas été jugé applicable.

Le transfert de propriété a été prononcé. L’indemnité principale a été fixée selon la méthode comparative, au regard de mutations récentes de biens similaires et proches, sans distinguer les bâtiments et le terrain dès lors qu’ils formaient un ensemble indissociable. L’indemnité de remploi a été calculée selon l’article R.322-5 du Code de l’expropriation. Les clôtures et luminaires, intégrés à la valeur globale, n’ont pas donné lieu à indemnisation distincte. La perte d’une année de loyers a, en revanche, été retenue comme préjudice direct, matériel et certain au sens de l’article L.321-1 du même code. Les dépens ont été mis à la charge de la collectivité en application de l’article L.312-1, avec condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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À la suite de la modification d’un plan de prévention des risques technologiques, une SCI a exercé son droit de délaissement et saisi le juge de l’expropriation. Le juge a retenu la suspension du délai pendant la modification du plan, prononcé le transfert de propriété et fixé les indemnités à 2 410 000 euros pour le bien, 243 250 euros pour le remploi et 114 980 euros pour la perte de loyers. Les clôtures et luminaires n’ont pas été indemnisés séparément.

Une SCI propriétaire d’une parcelle située dans une zone industrielle, comprenant des bureaux, des ateliers et une aire de stockage louée à une entreprise de travaux publics, a été concernée par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT).

Après la modification du PPRT, le propriétaire a mis en demeure la commune d’acquérir le bien au titre du droit de délaissement. Faute de réponse, il a saisi le juge de l’expropriation afin d’obtenir le transfert de propriété et la fixation des indemnités.

La commune a contesté la recevabilité de la demande et proposé une indemnisation inférieure. Le juge a retenu que le délai de délaissement avait été suspendu pendant la modification du PPRT. Il a prononcé le transfert de propriété, fixé l’indemnité principale à 2 410 000 euros, l’indemnité de remploi à 243 250 euros et l’indemnité de perte de loyers à 114 980 euros. Les frais des clôtures et luminaires ont été exclus comme indemnités distinctes.

• Mise en demeure adressée avant l’expiration du délai prorogé
• Suspension des délais pendant la modification du PPRT
• Absence d’accord amiable après le délai d’un an
• Biens de comparaison récents, proches et de nature comparable
• Évaluation globale des bâtiments et du terrain indissociables
• Préjudice locatif direct, matériel et certain

• Arrêtés préfectoraux modifiant et suspendant les mesures du PPRT
• Accusé de réception de la mise en demeure d’acquérir
• Procès-verbal du transport sur les lieux
• Relevé des surfaces et description des bâtiments
• Mutations récentes de biens comparables dans la même zone
• Bail commercial et montant annuel des loyers

Le propriétaire obtient le transfert de propriété et une indemnisation globale comprenant la valeur du bien, le remploi et une année de loyers. La commune doit supporter les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les clôtures et luminaires ne sont pas indemnisés séparément.

• Transfert de propriété au profit de la commune
• Versement de 2 410 000 euros d’indemnité principale
• Versement de 243 250 euros d’indemnité de remploi
• Versement de 114 980 euros au titre des loyers perdus
• Rejet des demandes distinctes relatives aux clôtures et luminaires
• Paiement des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier la date de signature de la convention de financement
• Vérifier les périodes de suspension du PPRT
• Conserver la preuve de réception de la mise en demeure
• Documenter l’absence d’accord amiable avec la collectivité
• Produire des mutations récentes de biens comparables

À éviter

• Invoquer le délai de l’article R.311-9 hors de son champ
• Évaluer séparément des éléments indissociables du bien
• Produire un avis domanial ancien sans termes de comparaison
• Réclamer deux fois la valeur des clôtures et luminaires
• Négliger la preuve du montant des loyers perdus

Le délai du droit de délaissement en présence d’une modification du PPRT

Le délai prévu par l’article L.515-16-3 I du Code de l’environnement est suspendu pendant la procédure de révision, de modification ou d’abrogation du PPRT, conformément à l’article L.515-22-1 IV. La suspension des mesures du plan pendant deux ans moins quatre jours a reporté l’échéance au 19 octobre 2023. La mise en demeure reçue le 16 octobre 2023 a donc été adressée dans le délai.

La recevabilité de la saisine du juge de l’expropriation

L’article L.230-3 du Code de l’urbanisme permet de saisir le juge après l’expiration du délai d’un an laissé à la collectivité pour se prononcer, en l’absence d’accord amiable. Le délai d’un mois prévu par l’article R.311-9 du Code de l’expropriation n’est pas applicable à cette procédure de délaissement, car il concerne la fixation des indemnités après une expropriation déjà prononcée.

La méthode comparative de fixation de l’indemnité d’expropriation

L’indemnité doit couvrir le préjudice direct, matériel et certain, conformément à l’article L.321-1 du Code de l’expropriation. La valeur vénale a été déterminée par comparaison avec des biens récents, proches, de même nature et de superficie comparable. Les bâtiments et le terrain ont été évalués globalement, tandis que les clôtures et luminaires, déjà intégrés à la valeur principale, n’ont pas été indemnisés séparément.

Article L.211-1 du Code de l’expropriation, Article L.515-16-3 du Code de l’environnement, Article L.515-22-1 du Code de l’environnement, Article L.515-16 du Code de l’environnement, Article L.515-19-1 du Code de l’environnement, Article L.515-19-2 du Code de l’environnement, Article L.515-16-2 du Code de l’environnement, Article L.515-16-5 du Code de l’environnement, Article L.515-16-6 du Code de l’environnement, Article L.515-19 du Code de l’environnement, Article L.230-3 du Code de l’urbanisme, Article R.311-9 du Code de l’expropriation, Article R.311-4 du Code de l’expropriation, Article R.311-5 du Code de l’expropriation, Article R.311-6 du Code de l’expropriation, Article R.311-7 du Code de l’expropriation, Article L.321-1 du Code de l’expropriation, Article L.322-1 du Code de l’expropriation, Article L.322-2 du Code de l’expropriation, Article R.322-5 du Code de l’expropriation, Article L.121-8 du Code de l’environnement, Article L.311-1 du Code de l’urbanisme, Article L.312-1 du Code de l’expropriation, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 2010-597 du 3 juin 2010