Résiliation judiciaire d’un bail de parking pour impayés locatifs répétés et expulsion sans astreinte

Sur le fondement des articles 1224, 1228 et 1229 du Code civil, le juge peut prononcer la résolution judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave et, lorsque les prestations ont été exécutées successivement, cette résolution prend la forme d’une résiliation. L’article 1728 du même code impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le défaut de paiement régulier pendant plusieurs mois, caractérisé par un compte débiteur et l’absence de paiement depuis le 19 septembre 2024, constitue un manquement grave et répété justifiant la résiliation aux torts du locataire, à compter de l’assignation. L’expulsion peut être poursuivie après commandement de quitter les lieux conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec concours de la force publique et assistance d’un serrurier si nécessaire. L’astreinte sollicitée n’est toutefois pas accordée.

Le locataire reste redevable de l’arriéré établi par le décompte, avec intérêts au taux légal selon les dates retenues par le juge. Jusqu’à la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, l’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus. La partie succombante supporte les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

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Après plusieurs impayés de loyer et de charges, le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du bail d’un emplacement de parking. Le locataire ne comparaît pas. Le tribunal prononce la résiliation au jour de l’assignation, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Il condamne le locataire au paiement de l’arriéré, des indemnités impayées, des dépens et de frais irrépétibles, mais rejette l’astreinte.

Une société civile immobilière a donné à bail un emplacement de parking à un locataire, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges payables d’avance. Les échéances n’ayant pas été régulièrement réglées, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré, puis le bailleur a assigné le locataire afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et le paiement des sommes dues.

Le locataire, cité à l’étude, n’a pas comparu. Les décomptes produits établissaient un compte débiteur depuis plusieurs mois, le dernier paiement remontant au 19 septembre 2024. Le tribunal a retenu la gravité et la répétition des manquements, prononcé la résiliation au jour de l’assignation et fixé une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif.

Le locataire a également été condamné au paiement de l’arriéré, des indemnités d’occupation impayées, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles. La demande d’astreinte a été rejetée.

• Existence d’un bail et d’une obligation de paiement aux échéances convenues
• Impayés locatifs établis par les décomptes produits
• Manquements suffisamment graves et répétés
• Résiliation fixée à la date de délivrance de l’assignation
• Départ effectif constaté par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion
• Indemnité d’occupation limitée à la valeur locative
• Expulsion précédée du commandement prévu par l’article L411-1

• Contrat de bail portant sur l’emplacement de parking
• Décomptes locatifs faisant apparaître un compte débiteur
• Historique établissant le dernier paiement au 19 septembre 2024
• Commandement de payer délivré pour l’arriéré locatif
• Assignation sollicitant la résiliation et l’expulsion

Le bailleur obtient la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré et des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective. Le locataire doit supporter les conséquences financières de la défaillance et peut être expulsé après commandement de quitter les lieux.

• Résiliation du bail au 15 mai 2025
• Paiement de 875 euros avec intérêts au taux légal
• Paiement des indemnités d’occupation postérieures impayées
• Expulsion possible avec serrurier et force publique
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses et échéances du bail
• Établir un décompte locatif actualisé
• Délivrer un commandement de payer régulier
• Conserver les justificatifs des paiements reçus
• Signifier le commandement de quitter les lieux après décision

À éviter

• Réclamer des sommes non justifiées par le décompte
• Calculer l’indemnité au-delà du départ effectif
• Procéder à l’expulsion sans commandement préalable
• Appliquer une majoration non liée à la valeur locative
• Négliger les règles relatives au mobilier abandonné

La résiliation judiciaire pour inexécution grave du bail

La résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave, conformément à l’article 1224 du Code civil. L’article 1228 permet au juge de prononcer la résolution ou d’ordonner l’exécution du contrat. En application de l’article 1728, le paiement du loyer constitue une obligation du preneur. Les impayés nombreux et persistants ont justifié la résiliation aux torts du locataire, au 15 mai 2025.

Les conditions de l’expulsion après résiliation du bail

L’expulsion n’est possible, après défaut de départ volontaire, qu’après commandement de quitter les lieux conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier peuvent être sollicités. La demande d’astreinte a été rejetée.

La fixation de l’indemnité d’occupation après résiliation

L’indemnité est due de la résiliation jusqu’à la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion. Elle correspond au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, sans majoration, la valeur locative constituant la mesure du préjudice.

Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile