Licitation d’un bien indivis et expulsion de l’occupant : vente aux enchères imposée par le blocage du partage

Sur le fondement de l’article 1686 du Code civil, la vente aux enchères peut être ordonnée lorsqu’un bien indivis ne peut être partagé commodément et sans perte, notamment lorsqu’aucun indivisaire ne peut ou ne veut le prendre. L’article 1273 du Code de procédure civile impose au juge de fixer la mise à prix. La juridiction retient le blocage durable des opérations de partage, l’absence de capacité de rachat et l’inertie empêchant une vente amiable. Elle ordonne donc la licitation, avec une mise à prix de 65 000 euros et une faculté de baisse du dixième, confiée au notaire commis.

L’expulsion de l’occupant indivis peut accompagner la vente par adjudication lorsque son refus de libérer les lieux empêche les opérations, notamment la réalisation des diagnostics obligatoires. L’expulsion est ordonnée dans le délai d’un mois, avec concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, les demandes non étayées par des preuves sont rejetées. La demande de restitution de cadres, la demande indemnitaire et les créances revendiquées au titre des travaux sont donc écartées. La partie succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et verse 2 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Après l’échec des opérations amiables, la licitation d’un bien indivis est ordonnée avec une mise à prix de 65 000 euros. L’occupant devra libérer les lieux dans le délai d’un mois. Les demandes d’indemnisation et de créances au titre de travaux sont rejetées faute de preuves suffisantes. Le défendeur est condamné aux dépens et à 2 500 euros de frais irrépétibles.

Deux anciens concubins ont acquis en indivision, chacun pour moitié, un bien immobilier destiné à l’habitation. Après leur séparation, le partage judiciaire a été ordonné et un notaire désigné pour procéder à la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.

Les opérations ont été bloquées, l’un des indivisaires occupant le bien et ne permettant pas la mise en œuvre d’une vente amiable. Le notaire a signalé cette difficulté au juge commis, qui a dressé un rapport après l’échec de la conciliation.

La demanderesse sollicitait la licitation du bien, l’expulsion de l’occupant et la restitution de cadres. Le défendeur s’opposait à la vente aux enchères et revendiquait une indemnisation ainsi que plusieurs créances au titre de travaux réalisés dans l’immeuble.

La juridiction ordonne la licitation avec une mise à prix de 65 000 euros et l’expulsion dans le délai d’un mois. Elle rejette les demandes insuffisamment prouvées et condamne le défendeur aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Bien indivis ne pouvant être partagé commodément et sans perte
• Absence de capacité de l’un des indivisaires à racheter le bien
• Blocage durable des opérations de liquidation et de partage
• Absence de mandat de vente amiable malgré l’accord de principe
• Inertie de l’occupant empêchant l’accès et les diagnostics obligatoires
• Évaluation de la valeur du bien et prise en compte de sa dégradation

• Acte notarié d’acquisition du 31 octobre 2008
• Décisions judiciaires antérieures ordonnant la liquidation et le partage
• Courrier du notaire commis du 18 juin 2024 signalant le blocage
• Rapport du juge commis après l’échec de la conciliation
• Déclarations de l’occupant sur son impossibilité de racheter et l’état du bien

La licitation est confiée au notaire commis, avec une mise à prix de 65 000 euros et possibilité de baisse du dixième en l’absence d’enchérisseur. L’occupant doit libérer les lieux dans le mois, tandis que les demandes non prouvées sont rejetées et que les frais du procès sont mis à sa charge.

• Organisation de la vente judiciaire par le notaire commis
• Libération du bien dans le délai d’un mois
• Réalisation des diagnostics et établissement du cahier des charges
• Rejet des créances de travaux faute de justificatifs
• Paiement des entiers dépens par le défendeur
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Transmettre le dossier complet au notaire commis
• Organiser l’accès au bien pour les diagnostics obligatoires
• Établir le cahier des charges de la licitation
• Préparer les justificatifs des créances revendiquées
• Suivre le délai d’un mois pour la libération des lieux

À éviter

• Refuser l’accès au bien ou retarder les opérations notariales
• Contester la licitation sans démontrer une capacité de rachat
• Réclamer des travaux sans factures ou éléments probants
• Demander restitution ou indemnisation sans preuve des faits
• Négliger le paiement des dépens et frais irrépétibles

Les conditions de la licitation d’un bien indivis

L’article 1686 du Code civil permet la vente aux enchères lorsque le bien ne peut être partagé commodément et sans perte, ou lorsqu’aucun copartageant ne peut ou ne veut le prendre. L’absence de capacité de rachat, le blocage durable du partage et l’impossibilité d’une vente amiable justifient ici la licitation. L’article 1273 du Code de procédure civile impose au juge de fixer la mise à prix.

Les conditions de l’expulsion de l’occupant indivis

L’expulsion peut être ordonnée à l’occasion d’une vente par adjudication lorsque l’occupant refuse de libérer les lieux et empêche les opérations de partage. La juridiction retient ici l’inertie de l’occupant, l’absence d’accès au bien et le risque d’empêcher la réalisation des diagnostics nécessaires à la vente.

La charge de la preuve des prétentions

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, celui qui sollicite la restitution d’un bien, la réparation d’un préjudice ou la fixation d’une créance doit prouver les faits nécessaires au succès de sa demande. Faute de preuve, les demandes de restitution, d’indemnisation et de remboursement des travaux sont rejetées.

Article 515-5 du Code civil, Article 1686 du Code civil, Article 1273 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, Décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020